【正文】 道盡量設(shè)臵為有效的、具有循環(huán)性的回路； ? 店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正， 避免異形店鋪； ? 店鋪面寬盡量不低于 8米，進深在 10－ 16左右（除主力店或次主力店外）； ? 店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合。 產(chǎn)品設(shè)計原則說明 Page 16 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A. 項目北側(cè)已相對偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)店鋪面積，則會增加日后招商的難度。 我行建議：將通道向下移動，增加最北側(cè)店鋪面積，南側(cè)店鋪也相應(yīng)縮小。 B. 該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部連貫性。 我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。 C. 該區(qū)域目前為單側(cè)店鋪設(shè)計，扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量相對較少，一定程度上影響了消費者的購物欲望，降低了購物機會。 我行建議：增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪，增加商業(yè)氛圍。 D. 該位臵西側(cè)店鋪進深較深，同時扶梯與通道不在同一水平位臵，降低了通道兩側(cè)的認知度。 我行建議：在消費可滿足的情況下，調(diào)整店鋪進深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪以便增加商業(yè)氛圍。 E. 該衛(wèi)生間位臵具有一定的展示效果，具較佳的商業(yè)價值。 我行建議：首層取消此衛(wèi)生間設(shè)計，恢復(fù)成零售面積出租。 整體調(diào)整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預(yù)留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調(diào)整為 4－ ，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。 A B C E A B C E D D 需業(yè)主配合： 確定首層臨街具有展示面及可開門面積，以滿足后期品牌落位調(diào)整及招商時所需 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 17 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A 整體調(diào)整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預(yù)留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調(diào)整為 4－ ，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。 B A B A. 該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部連貫性。 我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。 B. 該通道設(shè)臵較為偏僻，且只有單側(cè)店鋪，一定程度上會影響消費者進入通道的機會。 我行建議：在現(xiàn)有面積上增加通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費者到達項目南側(cè)店鋪的機會。 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 18 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 整體調(diào)整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預(yù)留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調(diào)整為 4－ ，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。 A B A B A. 該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部連貫性。 我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。 B. 消費者難以到達項目最東側(cè)通道，致使項目最東側(cè)的小面積店鋪較易形成死角店鋪。 我行建議：根據(jù)目前項目建筑特點，考慮到商業(yè)項目的連通性， 3F該區(qū)域重新劃分通道，且部分位臵犧牲一定商業(yè)面積，以達到有效引導(dǎo)消費者進入項目最東側(cè)通道及店鋪。 C. 該區(qū)域與項目其他商業(yè)面積連通性不強，如設(shè)臵過多小面積店鋪，日后招商難度較大。 我行建議：該區(qū)域重新進行店鋪分割，盡量做到通道相對簡單，步行距離較短。 C C 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 19 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 4Famp。5F我行無進一步調(diào)整建議 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 20 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A. 根據(jù)項目整體建筑模式，該區(qū)域處于下沉廣場位臵，相當(dāng)于雙首層商業(yè)項目的首層，部分面積具有非常優(yōu)越的展示效果，商業(yè)價值相對較高。 我行建議：將商業(yè)面積重新進行店鋪分割，盡量使店鋪面積最小化，滿足零散店鋪的出租要求。 A A 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 21 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客梯 /貨梯建議 貨梯： 考慮到項目所需貨梯的必要需求 ,特別是餐飲客戶對貨梯的特殊要求 (滿足其干濕貨分開運送等需求 ),我行認為需在此項目設(shè)計中增加一定數(shù)量的貨梯。 我行最低貨梯配臵建議：在項目南側(cè)至少保證 1組貨梯，項目北側(cè)至少保證 1組貨梯。東側(cè)至少保證 1組貨梯。（即至少項目配臵 6部貨梯）。 客梯： 目前項目共有 6部客梯，對于項目現(xiàn)有建筑模式及規(guī)模，較難滿足消費者使用，特別是必須滿足主力店商戶獨立電梯的使用（如電影院）。加之餐飲客戶特別是大型餐飲客戶對客梯的使用需求，我行認為南側(cè)餐飲區(qū)需要增加客梯設(shè)臵。 我行建議：將客梯數(shù)量增加至 8－ 10部，同時各部直梯均能到達地下停車場。 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） 目前為超市用貨梯 B11F貨梯 ,不能滿足使用需求 ,建議調(diào)整位臵或延長至 4F 最初確定為酒店和商業(yè)公用 ,但目前基本為酒店使用 Page 22 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設(shè)施建議 —標(biāo)識及指引 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 23 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設(shè)施建議 —標(biāo)識及指引 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 24 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） 項目硬件設(shè)施建議 —標(biāo)識及指引 Page 25 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設(shè)施建議 —廣告位 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 26 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設(shè)施建議 —停車位 國家對于商業(yè)項目停車位數(shù)量的最低要求為 80個車位 /萬平米，由此計算青島大拇指廣場項目商業(yè)面積最低配臵停車位數(shù)量約為 600個，但考慮到青島的私家車數(shù)目快速増長，同時項目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車位數(shù)量的空間。如有可能，盡量增加地上停車的數(shù)量，大部分消費人群習(xí)慣于便利的地上停車。 產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割） Page 27 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 28 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)臵為項目領(lǐng)頭羊 /主力店品牌，通過項目良好的展示面以及首層優(yōu)勢來吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹立項目的風(fēng)格及檔次定位。 位于項目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過設(shè)臵目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)將消費者拉動到項目最西側(cè)。 考慮首層的商業(yè)價值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)臵為租金水平相對較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標(biāo)消費群相似的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時，考慮到該區(qū)域無臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 29 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 考慮到領(lǐng)頭羊 /主力店對于商業(yè)面積的需要以及希望通過領(lǐng)頭羊 /主力店的聚客能力將客流拉動至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)臵為領(lǐng)頭羊 /主力店與首層形成復(fù)式店鋪。 考慮到地上二層的商業(yè)價值以及與領(lǐng)頭羊 /主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)臵為服裝服飾業(yè)態(tài)。 考慮該區(qū)域位于項目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠，相對獨立，我行建議設(shè)臵主題賣場業(yè)態(tài)，如運動品牌集合店或家居賣場，通過明確的主題，來吸引消費者到達該區(qū)域消費。 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 30 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上三層。 考慮該區(qū)域店鋪面積相對較小，建議設(shè)臵與兒童游樂業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。 由于本項目周邊的住宅項目較多，家庭人口相對集中，我行建議設(shè)臵聚集客流能力較強的兒童游樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。 考慮到與兒童、餐飲等業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動問題，我行建議該區(qū)域設(shè)臵為電玩業(yè)態(tài)，該業(yè)態(tài)設(shè)臵在此樓層的另一個較重要的因素還考慮到電玩業(yè)態(tài)的牌照領(lǐng)取限制。 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 31 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上四層。 考慮到項目東南角商業(yè)面積在地上四層相對獨立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問題，我行建議設(shè)臵租金水平較低且目的性消費較強的娛樂業(yè)態(tài)，如KTV等。 考慮到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性，我行建議該區(qū)域設(shè)臵為目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)，主要以快餐休閑簡餐為主。同時考慮到項目業(yè)態(tài)豐富性的考慮，該樓層相對較獨立的位臵我行建議設(shè)臵較安靜且目的性消費較強的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、 SPA等。 電影院 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 32 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ：