【正文】 道盡量設臵為有效的、具有循環(huán)性的回路； ? 店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正， 避免異形店鋪； ? 店鋪面寬盡量不低于 8米，進深在 10－ 16左右（除主力店或次主力店外）； ? 店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合。 產品設計原則說明 Page 16 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A. 項目北側已相對偏僻，如店鋪面積再小于通道南側店鋪面積，則會增加日后招商的難度。 我行建議：將通道向下移動，增加最北側店鋪面積，南側店鋪也相應縮小。 B. 該店鋪影響了北側通道與東側通道的連通性，造成來自東側通道消費者難以看到北側通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內部連貫性。 我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。 C. 該區(qū)域目前為單側店鋪設計，扶梯兩側店鋪數量相對較少，一定程度上影響了消費者的購物欲望，降低了購物機會。 我行建議：增加店鋪面積，保證扶梯兩側均設有店鋪，增加商業(yè)氛圍。 D. 該位臵西側店鋪進深較深，同時扶梯與通道不在同一水平位臵，降低了通道兩側的認知度。 我行建議：在消費可滿足的情況下，調整店鋪進深，以及保證通道兩側均設有店鋪以便增加商業(yè)氛圍。 E. 該衛(wèi)生間位臵具有一定的展示效果，具較佳的商業(yè)價值。 我行建議：首層取消此衛(wèi)生間設計，恢復成零售面積出租。 整體調整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調整為 4－ ，店鋪面積相應調整。 A B C E A B C E D D 需業(yè)主配合： 確定首層臨街具有展示面及可開門面積，以滿足后期品牌落位調整及招商時所需 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 17 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A 整體調整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調整為 4－ ，店鋪面積相應調整。 B A B A. 該店鋪影響了北側通道與東側通道的連通性，造成來自東側通道消費者難以看到北側通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內部連貫性。 我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。 B. 該通道設臵較為偏僻，且只有單側店鋪，一定程度上會影響消費者進入通道的機會。 我行建議：在現有面積上增加通道，保證通道兩側均有店鋪，增加消費者到達項目南側店鋪的機會。 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 18 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 整體調整： 1. 遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位臵的大面積店鋪預留 1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用； 2. 通道寬度建議調整為 4－ ，店鋪面積相應調整。 A B A B A. 該店鋪影響了北側通道與東側通道的連通性，造成來自東側通道消費者難以看到北側通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內部連貫性。 我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。 B. 消費者難以到達項目最東側通道，致使項目最東側的小面積店鋪較易形成死角店鋪。 我行建議：根據目前項目建筑特點，考慮到商業(yè)項目的連通性， 3F該區(qū)域重新劃分通道，且部分位臵犧牲一定商業(yè)面積，以達到有效引導消費者進入項目最東側通道及店鋪。 C. 該區(qū)域與項目其他商業(yè)面積連通性不強，如設臵過多小面積店鋪，日后招商難度較大。 我行建議：該區(qū)域重新進行店鋪分割，盡量做到通道相對簡單，步行距離較短。 C C 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 19 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 4Famp。5F我行無進一步調整建議 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 20 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 A. 根據項目整體建筑模式，該區(qū)域處于下沉廣場位臵，相當于雙首層商業(yè)項目的首層，部分面積具有非常優(yōu)越的展示效果，商業(yè)價值相對較高。 我行建議：將商業(yè)面積重新進行店鋪分割，盡量使店鋪面積最小化，滿足零散店鋪的出租要求。 A A 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 21 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客梯 /貨梯建議 貨梯： 考慮到項目所需貨梯的必要需求 ,特別是餐飲客戶對貨梯的特殊要求 (滿足其干濕貨分開運送等需求 ),我行認為需在此項目設計中增加一定數量的貨梯。 我行最低貨梯配臵建議：在項目南側至少保證 1組貨梯，項目北側至少保證 1組貨梯。東側至少保證 1組貨梯。（即至少項目配臵 6部貨梯）。 客梯： 目前項目共有 6部客梯，對于項目現有建筑模式及規(guī)模，較難滿足消費者使用，特別是必須滿足主力店商戶獨立電梯的使用（如電影院）。加之餐飲客戶特別是大型餐飲客戶對客梯的使用需求，我行認為南側餐飲區(qū)需要增加客梯設臵。 我行建議：將客梯數量增加至 8－ 10部，同時各部直梯均能到達地下停車場。 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） 目前為超市用貨梯 B11F貨梯 ,不能滿足使用需求 ,建議調整位臵或延長至 4F 最初確定為酒店和商業(yè)公用 ,但目前基本為酒店使用 Page 22 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設施建議 —標識及指引 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 23 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設施建議 —標識及指引 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 24 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） 項目硬件設施建議 —標識及指引 Page 25 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設施建議 —廣告位 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 26 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目硬件設施建議 —停車位 國家對于商業(yè)項目停車位數量的最低要求為 80個車位 /萬平米，由此計算青島大拇指廣場項目商業(yè)面積最低配臵停車位數量約為 600個，但考慮到青島的私家車數目快速増長，同時項目設有大型超市，并且餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預留日后增加停車位數量的空間。如有可能，盡量增加地上停車的數量，大部分消費人群習慣于便利的地上停車。 產品設計建議（硬件調整及店鋪分割） Page 27 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意 Page 28 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鄰近城市主干道的臨街店鋪設臵為項目領頭羊 /主力店品牌，通過項目良好的展示面以及首層優(yōu)勢來吸引領頭羊品牌，明確及樹立項目的風格及檔次定位。 位于項目西側次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過設臵目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)將消費者拉動到項目最西側。 考慮首層的商業(yè)價值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設臵為租金水平相對較高，且與領頭羊品牌目標消費群相似的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時，考慮到該區(qū)域無臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。 業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意 Page 29 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 考慮到領頭羊 /主力店對于商業(yè)面積的需要以及希望通過領頭羊 /主力店的聚客能力將客流拉動至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設臵為領頭羊 /主力店與首層形成復式店鋪。 考慮到地上二層的商業(yè)價值以及與領頭羊 /主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設臵為服裝服飾業(yè)態(tài)。 考慮該區(qū)域位于項目最北側，距離客流較為集中的南側商業(yè)面積較遠，相對獨立，我行建議設臵主題賣場業(yè)態(tài)，如運動品牌集合店或家居賣場，通過明確的主題，來吸引消費者到達該區(qū)域消費。 業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意 Page 30 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上三層。 考慮該區(qū)域店鋪面積相對較小，建議設臵與兒童游樂業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓等業(yè)態(tài)。 由于本項目周邊的住宅項目較多，家庭人口相對集中，我行建議設臵聚集客流能力較強的兒童游樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。 考慮到與兒童、餐飲等業(yè)態(tài)的關聯性消費，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動問題，我行建議該區(qū)域設臵為電玩業(yè)態(tài)，該業(yè)態(tài)設臵在此樓層的另一個較重要的因素還考慮到電玩業(yè)態(tài)的牌照領取限制。 業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意 Page 31 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上四層。 考慮到項目東南角商業(yè)面積在地上四層相對獨立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問題，我行建議設臵租金水平較低且目的性消費較強的娛樂業(yè)態(tài)，如KTV等。 考慮到與電影院業(yè)態(tài)的關聯性，我行建議該區(qū)域設臵為目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)，主要以快餐休閑簡餐為主。同時考慮到項目業(yè)態(tài)豐富性的考慮，該樓層相對較獨立的位臵我行建議設臵較安靜且目的性消費較強的休閑、服務業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、 SPA等。 電影院 業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意 Page 32 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ：