正合地產(chǎn)-價格策略與價格表的制作-展示頁
2025-01-26 10:41本頁面
【正文】 確定均價 分析客戶構(gòu)成 分析置業(yè)目的 客戶價格取向分析 根據(jù) 3月 25日 — 4月 8日登記的客戶群分析來看，本項目 90%以上的客戶是投資客和周邊中低端自用客戶（包括過渡性居?。虼怂麄冚^關(guān)注的是租金和投資回報率。馨城 紅帆 .楓林假日 交易價格 3700 3900 3700 3400 交易情況修正系數(shù) 105 90 105 100 交易日期修正系數(shù) 110 120 110 120 區(qū)域修正系數(shù) 80 75 80 90 品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 95 100 100 100 修正后價格 3159 3672 本項目當(dāng)前均價 明年入市均價（假設(shè)入市時間為 9月） 客戶分析法＋收益反推法 ? 投資者關(guān)注投資收益率。評定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠(yuǎn)近 29項比準(zhǔn)指標(biāo)： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)類：項目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園 林規(guī)劃 /會所規(guī)劃 /梯戶比 /實用率 /設(shè)備及智能化 戶型結(jié)構(gòu)類：實用性 /采光通風(fēng) /贈送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內(nèi)容 /景觀面寬 品質(zhì)展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管形象 /樣 板房效果 /交樓標(biāo)準(zhǔn)展示 項目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 例：市場比較法進(jìn)行步驟 比較項目確定方法：定位或部分戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P 篩選可 比樓盤 確定 權(quán)重 打分 比準(zhǔn) 價形成 片區(qū)自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 在不考慮項目溢價因子的情況下，項目的比準(zhǔn)價格為： —— 3580元 /平方米 —— 樓盤名稱 /類別 金域港灣 新和 重。 調(diào) 差 結(jié)果表 綜合、分析、提出核心實收價范圍和建議核心實收價 ， 確定范圍。 、發(fā)售時 間、廣告投放，最好有記錄 。為此，必須了解調(diào)差盤發(fā) 售的 時間 和 銷售率 。為此，要了解調(diào)差盤 發(fā)售時的 形象進(jìn)度 。 ，負(fù)責(zé)人要開放，鼓勵大家談經(jīng)驗，需要一個市場感覺好的人歸納。） 對每個重點調(diào)差 項目進(jìn)行調(diào)差 ， 5人 左右一起打分 ，再綜合， 絕不 能一個人 “ 搞掂 ” 。 。 。 相同條件 下 ， 參照目標(biāo)的權(quán)重關(guān)系如下： ? 高檔盤：同檔次 同目標(biāo)客戶類型 同樓盤所在區(qū)域； ? 中低檔盤：同樓盤所在區(qū)域 同檔次 同目標(biāo)客戶類型； 市場比較法 確定市場調(diào)查 的范圍和重點 對影響價格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正 對每個重點調(diào)差 項目進(jìn)行調(diào)差 交易情況修正 比較結(jié)果表 —— 比準(zhǔn)價格 綜合、分析、提出核心實收價范圍和建議核心實收價 1 2 3 4 6 5 確定市場調(diào)查的范圍和重點 ，半徑 3KM的范圍是重 中之重 。然后，該定價方法有希望導(dǎo)致一個特定的價格。圖中歸納了在制定價格的 3種主要考慮因素。 均價代表什么？ 1. 從習(xí)慣上說 ， 一個樓盤的均價代表了市場對其物業(yè) 質(zhì)素的綜合評價； 2. 在本質(zhì)上 ， 均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的 預(yù)期； 整體均價無法說明某一棟樓 、 某一個單位的物業(yè)檔次 。 定價的原則 ? 從實際操作上來說，能達(dá)到目的的價格才是最佳方案。價格策略及價格表的制作 1. 課程類別：正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程 2. 課程時長： 3小時（上、下） 3. 重點： a. 掌握常用的價格策略； b. 熟練運用市場比較法、收益還原法 制定項目均價 c. 熟練掌握 EXCEL，并建立價格體系 d. 掌握價格檢測的常用方法 定 價 定價是從 用戶的角度 精確衡量一個產(chǎn)品價值的完整過程。 定價是一種 “ 藝術(shù) ” ，是需求和供給的平衡，是競爭態(tài)勢和利潤額度的平衡，是客戶認(rèn)同和價值貶損的平衡 。（計劃性和可行性） ? 從技術(shù)上來說，價值和價格的吻合程度最重要，主要表現(xiàn)在不同單位的價格差
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