關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告-展示頁(yè)
2025-01-24 20:30本頁(yè)面
【正文】 紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查， 62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。 市場(chǎng)主體不對(duì)稱。 管理體制不順暢。 分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素： 法律法規(guī)不完善。一方面成本居高不下，不斷向上攀升，另一方面物業(yè)管理費(fèi)收繳率逐年下降，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。截至 3月底，全市天 寧、鐘樓、戚區(qū) 19萬(wàn)住戶中有 ，比例高達(dá)三分之一以上。這次受調(diào)查的 83家物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況更加困難，管理老小區(qū)和次新區(qū)的項(xiàng)目幾乎全部虧損，新小區(qū)情況略為好點(diǎn)。 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理環(huán)境不滿的主要表現(xiàn)：老小區(qū)和次新區(qū)公用設(shè)施不到位，老小區(qū)短缺率為 32%,次新區(qū)短缺率為 22%；小區(qū)內(nèi)存在亂開(kāi)店、亂設(shè)攤、亂搭建、亂排放等現(xiàn)象；小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)所遺留的問(wèn)題常常得不到有效解決；開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)期以物業(yè)管理作為賣點(diǎn)，高價(jià)補(bǔ)貼物業(yè)，一旦開(kāi)發(fā)完成后，就中斷補(bǔ)貼，造成物業(yè)管理水平大幅度下降；部分小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商存在父子、輸血關(guān)系，隊(duì)伍素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)淡薄，服務(wù)水平低下；一些為小區(qū)配套的公共設(shè)施未能正常使用或擅自改變了使用功能，特別是部分業(yè)主因得不到 停車泊位而拒交物業(yè)費(fèi)；部分物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不透明，服務(wù)承諾不兌現(xiàn)；小區(qū)內(nèi)盜竊頻發(fā)等治安問(wèn)題，不僅極大地?fù)p害了居民的切身利益，而且促使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾十分緊張。由于國(guó)家道路交通安全法未對(duì)小區(qū)的交通管理作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致交警部門 “無(wú)權(quán) ”將管理的觸角伸進(jìn)小區(qū)；省物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)企業(yè)的停車服務(wù)行為缺乏細(xì)則性的規(guī)定，致使物業(yè)企業(yè)的停車服務(wù)沒(méi)有規(guī)范性的管理標(biāo)準(zhǔn)；城市長(zhǎng)效管理中未將小區(qū)的停車秩序納入考核范圍；缺乏對(duì)車主的制約制度，車主文明停車的意識(shí)不強(qiáng)。目前，一些開(kāi)發(fā)商采取了一次性租斷的變相出售方式，業(yè)主難以承擔(dān)。 四是泊位購(gòu)置價(jià)格過(guò)高。 260個(gè)小區(qū)中有 %的小區(qū)存在車位閑置或不能使用的情況，未使用車位數(shù) 5849個(gè)，其中有60%的車位只售不租，有 17%的車位處于閑置狀態(tài)，有 %的車位被改變用途，有 16%的車位無(wú)法正常使用。紫陽(yáng)、新天地、河濱、銀河灣等小區(qū)規(guī)劃執(zhí)行率都只在 25％－ 38％之間。 二是規(guī)劃指標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行率不高。 根據(jù)我們的問(wèn)卷調(diào)查和對(duì)問(wèn)題的深入了解，造成我市住宅小區(qū)停車難、停車亂的根源，除了我市私家車每年以 30％以上的速度增長(zhǎng)的客觀因素之外，還有以下幾個(gè)方面： 一是規(guī)劃車位指標(biāo)偏低。114個(gè)老小區(qū)基本沒(méi)有配建停車設(shè)施， 1998至 2022年之間建造的次新區(qū)，不僅規(guī)劃配建的車位只到位 60％，而且車位需求量最高，缺口率達(dá) 65％，如：潤(rùn)德半島、世紀(jì)明珠園、人民家園、懷德苑等；2022年之后建造的小區(qū)，由于規(guī)劃車位比的調(diào)高和各項(xiàng)管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。市民紛紛反應(yīng)：上班單位車難停 ,下班回家停車難 ,出門到處難停車。 在停車方面 ——既存在 “停車難 ”又存在 “停車亂 ”。在 此，需要說(shuō)明的是，物業(yè)管理的概念已經(jīng)改為物業(yè)服務(wù)，小區(qū)保安改為秩序維護(hù)員，考慮到使用習(xí)慣，本課題仍沿用原先提法。我們按照規(guī)劃設(shè)計(jì)上不同時(shí)期的公共設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，把 260個(gè)住 宅小區(qū)分為三類： 1998年之前建造的老小區(qū) 114個(gè)， 1998年至 2022年之間建造的次新區(qū) 87個(gè)，2022年之后建造的新小區(qū) 59個(gè)。 一、我市住宅小區(qū)停車和物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀與根源分析 今年 4月，在市房管局和物業(yè)管理中心的支持配合下，我們開(kāi)展了常州天寧、鐘樓和戚區(qū)三城區(qū)住宅小區(qū)汽車停放和物業(yè)管理現(xiàn)狀的普查工作。，是一件涉及千家萬(wàn)戶市民群眾利益的難事情，也是一個(gè)涉及社會(huì)公共管理的大問(wèn)題。為此，我們開(kāi)展了認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研工作，現(xiàn)將主要研究情況報(bào)告如下。普查工作由市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)實(shí)施，對(duì)城區(qū)的 83 家物業(yè)企業(yè)和 260個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行全面摸底調(diào)查。從 5月上旬開(kāi)始，聯(lián)合房管、規(guī)劃、公安、建設(shè)、物價(jià)等部門，組成調(diào)研組，對(duì) 15個(gè)樣本小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研；與政府相關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)分別召開(kāi)了座談會(huì)，進(jìn)一步聽(tīng)取街道居委會(huì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主代表的建議和意見(jiàn)；我們還赴深圳、廣州、蘇州、無(wú)錫等城市學(xué)習(xí)取經(jīng)，特別是到全國(guó)率先系統(tǒng)解決停車難的杭州市進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，與該市公安交警、房管、城管、物價(jià)等部門進(jìn)行了深入的交流。 目前，小區(qū)停車難和物業(yè)管理問(wèn)題，已經(jīng)演變成為社會(huì)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，情況錯(cuò)綜復(fù)雜、不容樂(lè)觀。 從目前情況來(lái)看，小區(qū)停車矛盾十分突出。停車泊位供需矛盾突出，截至今年 3月底， 260個(gè)小區(qū)入住總戶數(shù) ，汽車擁有量為 ，而已開(kāi)發(fā)完成的泊位只有 ，短缺 ，標(biāo)準(zhǔn)缺口 率達(dá) 48％；扣除區(qū)內(nèi)道路規(guī)范劃線停車，加上部分機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位車輛和未來(lái)增幅 30％的增量車輛，缺口總量達(dá) 2－ 3萬(wàn)個(gè)。許多小區(qū)停車處于混亂狀態(tài) ,車輛充斥小區(qū)路面，擁擠不堪；路面雙向停車，占用消防通道，安全隱患嚴(yán)重；業(yè)主為 “節(jié)省 ”養(yǎng)車開(kāi)支，有庫(kù)不停、有位不用；擠占、破壞人行道和綠化帶；小區(qū)交通不暢，沖突時(shí)有發(fā)生。 260個(gè)住宅小區(qū)平均規(guī)劃系數(shù)僅為 。 2022年以前的小區(qū)規(guī)劃系數(shù)是 ,而實(shí)際建設(shè)系數(shù)是 ； 2022－ 2022年，小區(qū)戶數(shù)車位比的規(guī)劃系數(shù)是 ，而實(shí)際建設(shè)系數(shù)只有 。 三是已建車位（庫(kù)）未能物盡其用。安陽(yáng)里、項(xiàng)家花園、虹景小區(qū)、花園西村 50％－ 70％的車庫(kù)挪作他用，一些小區(qū)特別是次新區(qū)已建泊位因建筑質(zhì)量和設(shè)計(jì)上的原因而不能使用，如錦繡南園、紅梅公寓等小區(qū)均存在類似的問(wèn)題。我市小區(qū)車庫(kù)價(jià)格均在 10萬(wàn)以上，香江華廷、河景花園等已建新小區(qū)以及核心城區(qū)在建小區(qū)的車庫(kù)價(jià)格均高達(dá) 16－ 18萬(wàn)。 五是停車的管理主體和管理制度缺損。 物業(yè)管理方面 ——一方面業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度 不高，另一方面是物業(yè)企業(yè)難以生存。 物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境：市區(qū) 136家物業(yè)企業(yè)虧損面達(dá) ％，平均利潤(rùn)只有 。相當(dāng)部分的小區(qū)居民不
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