【正文】 元 /㎡ ，一手商品房?jī)r(jià)格在 1800元 /㎡ 左右。 城市處于大開發(fā)前期狀況，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及市民收入水平的不斷增加，市場(chǎng)對(duì)于高檔次、高品質(zhì)的項(xiàng)目是有需求渴望的，這是高品質(zhì)項(xiàng)目發(fā)展的好時(shí)機(jī)。 ?城市缺乏大型產(chǎn)業(yè)支持，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，沒有高檔時(shí)尚因素留住本地人，房地產(chǎn)可以達(dá)到開辟城市高尚居住圈，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用。 區(qū)域市場(chǎng)概述 市場(chǎng)突破點(diǎn) ?城市地理位置較好，可以依托周邊省會(huì)城市和大城市的資源，為房地產(chǎn)市場(chǎng)做基礎(chǔ)。 ?城市規(guī)劃為 “ 兩片四區(qū)雙核向心式 ” 的城市布局結(jié)構(gòu)，符合城市發(fā)展規(guī)律，政府投入資金與建設(shè)力度決定城市發(fā)展速度。 ?城市 GDP總量不高，但處在穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期，有一定發(fā)展活力。 ?交通較為發(fā)達(dá)，高速公路建成后城市快速路網(wǎng)體系完善，有利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 0102030402022年 2022年 2020年00 . 511 . 5實(shí)際居住人口暫住人口（單位：萬(wàn)人）0102030402022年 2022年 2020年020406080100120城市建設(shè)用地面積人均建設(shè)用地面積（平方公里） （平方米）20222020年城市人口規(guī)模變化圖 20222020年城市用地規(guī)模變化圖 城市人口平穩(wěn)增加，加大城市住房需求，城市建設(shè)速度加快，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模發(fā)展，項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)趨于明朗。 公主嶺城市總體規(guī)劃 ?城市人口規(guī)模 從左表中可以看出公主嶺城市人口在未來(lái) 20年有較大增長(zhǎng)，對(duì)于住房的需求也會(huì)隨之增長(zhǎng)，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是很利的。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)強(qiáng)勁， 對(duì)于區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目發(fā)展而言都是重大利好。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的購(gòu)買力基礎(chǔ)，人均住宅面積的增加也預(yù)示著未來(lái)滿足舒適型居住需求的大戶型市場(chǎng)將具備一定的市場(chǎng)可行性。 2022年公主嶺市人均消費(fèi)性支出 ，是 2022年的 ，五年平均增長(zhǎng) %，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，逐步趨于科學(xué)化、合理化。 城市總體經(jīng)濟(jì)水平的增加，將逐步提升城市聚集力與吸引力，也將提升當(dāng)?shù)厝说恼w生活水平及消費(fèi)能力，為高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)提供了必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 公主嶺市近年 G D P 走勢(shì)19961998202220222022202220222022020406080100120140160180200年份 ( 年 ) 2022 2022 2022 2022 2022 2022G D P （億元） 6 4 . 9 8 5 7 . 5 5 9 . 3 1 1 9 . 0 5 1 4 2 . 5 1 7 4 . 31 2 3 4 5 6 2022年公主嶺市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %。 便利的市內(nèi)外交通路網(wǎng)為城市規(guī)劃和發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。公路主骨架由公永線、公長(zhǎng)線、公伊線等十一條公路構(gòu)成。 公主嶺運(yùn)輸體系為鐵路和公路運(yùn)輸，又主要以公路運(yùn)輸為主。 公主嶺市區(qū)人口較少，且基本無(wú)流動(dòng)人口，造成購(gòu)房人群的基數(shù)較低，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的客戶儲(chǔ)備有一定的威脅，但隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展仍具有一定的市場(chǎng)契機(jī)。 近年來(lái)，公主嶺市人口呈現(xiàn)較小幅度的緩慢增長(zhǎng)，目前全市總?cè)丝?為 人， 基本與前兩年持平。 市區(qū)是政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、交通中心，是以農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)利用、汽車工業(yè)配套為主導(dǎo)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市。 公主嶺城市背景 行政區(qū)劃 公主嶺市由主市區(qū)及周邊的懷德、黑林子等 20幾個(gè)城鎮(zhèn)組合而成。物產(chǎn)資源豐富，是國(guó)家首批確定的重點(diǎn)商品糧基地和玉米出口基地。經(jīng)緯公主嶺項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 公主嶺城市總體規(guī)劃 區(qū)域市場(chǎng)概述 市場(chǎng)篇 公主嶺城市背景 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 地理位置及物產(chǎn) 北臨長(zhǎng)春市 ,開車至長(zhǎng)春 1個(gè)小時(shí)左右。 南靠四平市 公主嶺市位于吉林省四平市，臨緊長(zhǎng)春市。 公主嶺位置靠近省會(huì)城市有利于城市發(fā)展，豐富的物產(chǎn)可以聚集人口，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展而言都很有利。市區(qū)由鐵北、河南、嶺西等主要街道構(gòu)成。 城鎮(zhèn)設(shè)施功能完善，項(xiàng)目所處市區(qū)是城市發(fā)展中心，購(gòu)房客群傾向度較高，并且有利于高品質(zhì)居住物業(yè)的發(fā)展。市區(qū)人口為 12萬(wàn)，本地居民多外出務(wù)工。 公主嶺市人口發(fā)展趨勢(shì)19961998202220222022202220221 0 1 . 51021 0 2 . 51031 0 3 . 51041 0 4 . 51051 0 5 . 51061 0 6 . 5年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022全市總?cè)丝跀?shù)（萬(wàn)） 103 1 0 3 . 9 104 104 105 1 0 5 . 81 2 3 4 5 6人口 城市交通 公主嶺市是吉林省交通運(yùn)輸?shù)难屎硪溃煌òl(fā)達(dá)，是東北地區(qū)重要的交通樞紐。鐵路運(yùn)輸主要依托京哈鐵路。 哈達(dá)高速公路、 102國(guó)道、即將開工的哈大高速鐵路客運(yùn)專線和國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的通信光纖貫穿市區(qū)，市區(qū)內(nèi) “ 六橫六縱 ”道路主體框架基本形成。有利于未來(lái)城市人口流動(dòng)，促進(jìn)住房需求的增加。近三年來(lái)，地區(qū)GDP呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，城市具有一定發(fā)展活力。 GDP總量 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 圖： 2022年至 2022年公主嶺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 隨著家庭收入的增長(zhǎng)，人們生活質(zhì)量明顯提高。 2022年公主嶺市住房人均使用面積達(dá)到 ，比 2022年增加 。 固定資產(chǎn)投資 由上表可見，城市的固定資產(chǎn)投資在近兩年來(lái)增長(zhǎng)速度超過以前，政府重視城市建設(shè)發(fā)展。 公主嶺市固定資產(chǎn)投資走勢(shì)1994199619982022202220222022202220220102030405060708090年份 ( 年 ) 1999 2022 2022 2022固定資產(chǎn)投資（億元） 6 . 3 6 33 5 2 . 5 2 8 0 . 71 2 3 4近期規(guī)劃 遠(yuǎn)期規(guī)劃 “兩片四區(qū)雙核向心式”的城市布局結(jié)構(gòu) 南進(jìn) 鐵南中心城區(qū) ——商貿(mào)核心區(qū) 西延 北擴(kuò) 鐵北嶺西農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) ——科研會(huì)展核心區(qū) 項(xiàng)目在城市規(guī)劃的中心城區(qū)，在檔次定位和產(chǎn)品定位上可以走中高端高品質(zhì)住宅路線，符合城市定位。 ?城市用地規(guī)模 從表中可見城市建設(shè)用地在有計(jì)劃的逐年增加，但人均建設(shè)用地面積會(huì)隨著城市人口增長(zhǎng)而變少，預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)的升值潛力將不斷加大。 ?公主嶺地處省會(huì)城市邊緣位置，有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α? ?區(qū)域人口數(shù)量不足，增長(zhǎng)緩慢，本地人口大量流失。 ?城鎮(zhèn)人口人均可支配收入總量不高，只有 ，因此，購(gòu)房能力較弱。 房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有啟動(dòng)，城市環(huán)境較周邊大城市比較落后，現(xiàn)在處于較原始的狀態(tài)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)由棚戶區(qū)改造向正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)階段發(fā)展，市場(chǎng)未進(jìn)入品質(zhì)化時(shí)代。 ?城市交通有待改善，加強(qiáng)陸上快速交通網(wǎng)的建立，加強(qiáng)城市間的資源交流。 ?城市遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，構(gòu)成環(huán)境較好區(qū)域市場(chǎng)。 ?公主嶺現(xiàn)在住宅多為家屬樓、棚戶區(qū)改造房一類居住用房，只有少數(shù)近期開發(fā)的商品房在銷售。 ?商品房開發(fā)缺乏品質(zhì)感，市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新的產(chǎn)品及服務(wù)，在客群的選擇上也沒有突破，市區(qū)供需比重接近飽和。 ?目前公主嶺地區(qū)在售物業(yè)的銷售服務(wù)水平普遍較差，缺乏專業(yè)的銷售指導(dǎo)和銷售展示。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總述 案名 總建面積 占地面積 建筑 類型 建筑 風(fēng)格 景觀特點(diǎn) 備注 今宇水畔 約 10萬(wàn)方 多層 歐式 主題景觀結(jié)合自然水系 電子監(jiān)控卡式管理 溫馨花園 約 9萬(wàn)方 約 5萬(wàn)方 小高層多層 現(xiàn)代 主題景觀結(jié)合人造水系 電子監(jiān)控 園丁花園 11萬(wàn)方左右 約 多層 現(xiàn)代 普通綠化 電子監(jiān)控， 24小時(shí)電子巡更 公園小區(qū) 多層 現(xiàn)代 普通綠化 普通物業(yè) 時(shí)代花園 10萬(wàn)方左右 5萬(wàn)方 小高層