【正文】 超過 50％至 100％部分 超過 l00％ 55 200g~分 超過 200％部分 30％ 40％ 50％ 60％ 0 5％ 15％ 35％ ? 增值額的計(jì)算 所謂增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。 ? 土地應(yīng)納稅額的計(jì)算，按下列公式進(jìn)行： 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入 — 扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅額＝土地增值額 適用稅率 若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％以上的，即同時適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算。 ? 稅額計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。 以廣州市為例，該項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)為：按房屋交易額的 ％計(jì)征，買方負(fù)擔(dān) ％，賣方負(fù)擔(dān) ％。 ? 交易服務(wù)費(fèi) 房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)開征的目的是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，保障房產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中書立設(shè)計(jì)、建筑施工承包合同、房產(chǎn)租賃合同、借款抵押合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)證書等，均要規(guī)定繳納印花稅。 稅費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按每年應(yīng)納稅營業(yè)額 (房地產(chǎn)銷售額 )的 ‰ 計(jì)征。 ? 教育費(fèi)附加 征收教育費(fèi)附加的目的，是為了加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營的資金、來源。 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅 開征城市建設(shè)稅的目的，是為了進(jìn)一步擴(kuò)大城市建設(shè)，提供城市維護(hù)和建設(shè)資金來源。 （ 1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) ? 營業(yè)稅 營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù) (包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè) )、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。 每年應(yīng)計(jì)利息 = 年初借款本息累計(jì) + 12 本年借款額 年利率每年應(yīng)計(jì)利息 年初借款本息累計(jì) 本年借款額 年利率每年應(yīng)計(jì)利息 年初借款本息累計(jì) 本年借款額 年利率房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi)估算 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營期間的稅費(fèi)，主要是指其在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)。其計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì)＋ 1∕2 本年借款） 年利率 長期借款本息的償還方式有兩種： ①每年等額償還本息和； ②等額還本，利息每年照付。 ? 借款利息主要包括長期利息和流動資金借款利息。約為銷售收入的 %～ 2% ☆ 其他銷售費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)： ☆ 廣告宣傳及市場推廣費(fèi)。這個百分?jǐn)?shù)一般為 3%左右。 開發(fā)費(fèi)用的估算 （ 1）管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。 （ 8）不可預(yù)見費(fèi) ? 不可預(yù)見費(fèi) 包括備用金（ 不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)和其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。 ☆工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（施工階段） 計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以監(jiān)督工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)其規(guī)模大小按 %～ %計(jì)收。 ☆ 預(yù)算定額管理費(fèi) 計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以建安工程量為基礎(chǔ)，按 1%計(jì)收。 新增供電容量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：非住宅按 8kVA/100m2增容。兩項(xiàng)合計(jì)為建安總造價的 4%。 ☆ 建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督是指對建筑工程的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和總體工程式質(zhì)量的評定、驗(yàn)收；安全監(jiān)督是指建筑工程施工中有關(guān)防高空墜落、物體打擊、機(jī)具傷害觸電以及防火、防爆等安全防范措施的落實(shí)和對執(zhí)行安全操作規(guī)程的檢查監(jiān)督。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算。 （ 7）開發(fā)期間稅費(fèi) ? 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 （ 6）公共配套設(shè)施費(fèi) ? 公共配套設(shè)施費(fèi)主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。一般說來，詳細(xì)估算時，供水工程可按水增容量（噸）指標(biāo)計(jì)算，供電及變配電工程可按電增容量（千伏安）指標(biāo)計(jì)算，采暖工程按耗熱量（瓦特）指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝冷負(fù)荷量（瓦特）指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸氣量指計(jì)算，各類圍墻、管線工程按長度來的指標(biāo)計(jì)算，室外道路面積平方米指標(biāo)計(jì)算。 （ 5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱為紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。其估算公式是： 工程概算價值 =建筑面積 概算指標(biāo) 當(dāng)擬建工程和參照工程的建設(shè)年份相隔幾年時，單方造價必有面考慮時間因素的影響，利用國家或地區(qū)發(fā)布的建安工程造價指數(shù)來調(diào)整參照工程的單方造價。 ☆工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設(shè)備安裝工程可的按建筑平方米造價計(jì)算。以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。 ☆ 單元估算法 單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右，策劃及可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的 %～ 3%，水文、地質(zhì)、勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的 %左右。 （ 3）前期工程費(fèi) ? 前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃及可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及 “ 三通一平 ” 等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 ? 補(bǔ)償費(fèi) 在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。 （ 2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 土地征用費(fèi) 根據(jù) 《 土管理法 》 的規(guī)定，國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)，水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、新菜地、魚塘開發(fā)基金、征地管理費(fèi)等。房地產(chǎn)策劃師 （國家職業(yè)資格二級） 培訓(xùn)講義 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會 黃福新 第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 第一節(jié) 項(xiàng)目效益評估 第二節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估 第三節(jié) 編制商務(wù)計(jì)劃書 第一節(jié) 項(xiàng)目效益評估 學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益評估 學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費(fèi)估算方法 能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費(fèi)構(gòu)成 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 （ 1）開發(fā)成本 ? 土地使用權(quán)出讓金 ? 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi) ☆規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) ☆項(xiàng)目可行性研究費(fèi) ☆地質(zhì)勘察測繪費(fèi) ☆三通一平費(fèi) ? 建安工程費(fèi) ☆土建工程費(fèi) ☆設(shè)備及安裝工程費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 不可預(yù)見費(fèi) ? 開發(fā)期間稅費(fèi) （ 2）開發(fā)費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開發(fā)成本的估算 （ 1）土地使用權(quán)出讓金 ? 國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使作權(quán)出讓金。 ? 土地出讓金底價的估算一般可參照政府當(dāng)期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等困素的修正得到； ? 也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。國家和各省市對各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)都做出了具體的確定，因此農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按單位規(guī)定給予補(bǔ)償。 ☆項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃及可行性研究 所需的費(fèi)用一般可的按項(xiàng)目總投資的一個百分比估算。 ☆ “ 三通一平 ” 等土地開發(fā)費(fèi)用 主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路費(fèi)用。 （ 4）建安工程費(fèi) ? 建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。 ? 在策劃及可行性研究階段，建安工程費(fèi)的估算，可以采用單元估算法，單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資。 ☆單位指標(biāo)估算法 單位指標(biāo)估算法是的指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。其造價指標(biāo)可參照有關(guān)近似案例獲得。 ☆ 概算指標(biāo)法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算不了指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用。 ☆類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法 每一建設(shè)項(xiàng)目都有其自身個別特點(diǎn)，因此難以就建安工程費(fèi)用中各項(xiàng)所占的比例定出一個絕對適用的標(biāo)準(zhǔn)，但在一定時期和相對穩(wěn)定的市場狀況下，運(yùn)用客觀的估算法，加上對實(shí)際個案的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，可以測算同各類有代表性物業(yè)的建安工程各項(xiàng)費(fèi)用的大致標(biāo)準(zhǔn)。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 ? 粗略估算時，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計(jì)算。公共配套設(shè)施費(fèi)的估算可參考 “ 建安工程費(fèi) ” 的估算方法。在一些大城市，這部分已成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。以廣州為例，開發(fā)期間的稅費(fèi)主要包括以下各項(xiàng)： ☆小區(qū)成片開發(fā)（用地面積大于或等于 2萬 m2）的商品房項(xiàng)目按基建投資額的 %計(jì)征； ☆零星開發(fā)（用地面積小于 2萬 m2）的商品房項(xiàng)目按基建投資額的 11%計(jì)征。 計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安工程總造價%征收；安全監(jiān)督費(fèi)技建安總造價 %征收。 ☆非住宅供電、用電負(fù)荷費(fèi)（供電增容費(fèi)） 計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以新增供電容量為基數(shù)，非住宅按350元 /kVA征收。住宅免收供電增容費(fèi)。 ☆建設(shè)工程交易中心招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以中標(biāo)價為基礎(chǔ)，按 %%~%計(jì)收。 ☆其他稅費(fèi) 其他稅費(fèi)包括項(xiàng)目需在開發(fā)期間繳納的報(bào)建費(fèi)、排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，總共約為基建投資額的 1%～ 2%。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～ 6項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按 3%~5%計(jì)算。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目前述開發(fā)成本之和為基數(shù)，取一個百分比計(jì)算。 （ 2）銷售費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。約為銷售收入的 2%~3% ☆ 銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的 %～ 1% ? 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 6% （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。 ☆長期借款利息的計(jì)算。 ☆流動資金借款部分是按全年計(jì)息，利息計(jì)人財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期未一次還本。它們不參與投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減。 稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按營業(yè)額 (指房地產(chǎn)銷售收入 )的 5％計(jì)征。 稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、