【正文】 由于以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目總投資主要就是流動資金的投資，故在現(xiàn)金流出的項目中沒有單獨列出 “ 流動資金 ” ，在現(xiàn)金流人項目中也沒有 “ 回收流動資金 ” 項目。其中全部投資應按所得稅前與所得稅后分別計算，自有資金只需計算稅后各項指標?，F(xiàn)金流量表 (自有資金 )是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，以考察項目自有資金的盈利能力?，F(xiàn)金流入減現(xiàn)金流出為凈現(xiàn)金流量。 （ 4）現(xiàn)金流量 ? 現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在其計算期內實際發(fā)生的流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動及其流動數(shù)量。 基準折現(xiàn)率的確定具有一定的難度，但基準折現(xiàn)率的大小是計算和比較項目動態(tài)評價指標的關鍵，它決定了項目的取舍。即兩種分析分別來用兩套預測價格、兩套計算數(shù)據(jù)。 通常，在項目建設期以前發(fā)生的費用占總費用的比例不大，為了簡化計算，這部分費用可列為年序 1，這樣計算出的凈現(xiàn)值或內部收益率，比在建設期以前計算的略大一些，但一般不會影響評價的結論。 ? 現(xiàn)金流量表的年序為 1， 2… n，建設開始年作為計算期的第一年，年序為 1。達產(chǎn)期是指生產(chǎn)經(jīng)營達到設計預期水平后的期間。以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目，建設期和經(jīng)營期往往無法截然分開，一般不再劃分為兩部分，而是統(tǒng)稱為生產(chǎn)經(jīng)營期。它反映了壽命期內項目的全部經(jīng)濟活動狀況，也是計算項目動態(tài)獲利能力的基礎。 房地產(chǎn)項目建議書的內容 ? 房地產(chǎn)項目建議書（又稱立項申請）是項目建設籌建單位或項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。 （ 4）從內容來看 項目建議書的研究目的是推薦開發(fā)項目，建議是否進一步對擬開發(fā)項目進行研究工作；而可行性研究則是要通過分析比較，擇優(yōu)提出開發(fā)項目的詳細方案，詳細計算開發(fā)項目投入的費用和產(chǎn)出的效益。比如，投資估算一般按類似的工程進行。 而可行性研究則是在立項的基礎上對擬開發(fā)項目的技術、經(jīng)濟、工程建設等各方面進行全面、深入的分析論證，通過對不同方案的比較分析，提出推薦方案，為決策提供科學可靠的依據(jù)。而在策劃文案的內容上也同樣應該變換寫作風格。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。 在策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。 房地產(chǎn)策劃文案編寫要求 （ 1）基本要求 ? 準 —— 準確表達房地產(chǎn)策劃文案的主旨； ? 深 —— 要有深刻的思想內涵，有強烈的沖擊力； ? 新 —— 創(chuàng)意別處心裁、不落俗套； ? 透 —— 說明清楚、分析透徹； ? 明 —— 條理清晰、重點突出； ? 活 —— 圖、表、文并茂，生動活潑。 ? 綱要策劃報告是指與開發(fā)商洽談業(yè)務時，提供給客戶的一份策劃報告。 ? 這是目前運用得最多的一種分類形式，各個內容的策劃文案基本反映了項目策劃的具體工作。 ? 總體策劃文案是對項目的各個方面如市場研究、項目定位、產(chǎn)品策劃、營銷推廣等方面進行全方位的策劃與分析，以求對項目一個總體的把握和全面的了解，目的是對項目有個總體的設想。 ? 這種承擔方式是以自身的風險自留基金來保障，所以把它歸結為財務對策。 2）依據(jù)合同將風險轉嫁給他人 業(yè)主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉移給承包商。規(guī)模經(jīng)濟就是分散風險的好辦法。風險分離可以減少一種風險的最大預期損失?；乇茱L險是一種消極的手段。 （ 7）跟蹤具體項目風險的控制結果 ? 這一步的目的是要收集風險事件控制工作的信息并得出反饋，即采用跟蹤的方式，確認所采取的項目風險控制活動是否有效，項目風險的發(fā)展是否有新的變化等。在這一步當中要找出能夠控制項目風險的各種備選方案，然后對方案進行必要的可行性分析，以驗證各個風險控制備選方案的效果，最終選定采用的風險控制方案或備用方案。項目風險的控制工作必須要有專人負責，不能分擔，否則將會造成大量的時間與資金的浪費。這包括項目風險責任制度，項目風險信息報告制度，項目風險控制決策制度以及項目風險控制溝通程序等。 （ 6）索賠統(tǒng)計記錄法 ? 風險經(jīng)理在進行風險識別時，應大量查閱已完工的類似工程的有關索賠記錄 (本企業(yè)或可以查到的其他企業(yè)的索賠記錄 )，這種方法可以識別其他方法不能發(fā)現(xiàn)的某些風險。流程圖可用網(wǎng)絡圖來表示。 項目投資風險識別的方法 ? 風險識別的目標是預測和確定項目風險的類型、大小、特征、來源和作用機理等。風險評價首先要進行風險費用分析，進而做出風險處理決策。 （ 2）風險估計 ? 風險估計是要明確項目的目標、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術以及實現(xiàn)項目目標的手段和資源，以確定項目及其環(huán)境的變數(shù)。 投資收入 0，投資風險損失強度 100％，當投資收入大到超過項目投資支出時，投資風險損失強度將呈負的狀態(tài) (小于 0)。可按下式計算： 投資支出 — 投資收入 投資風險損失強度 = l00％ 投資支出 ? 上式中的投資支出是指項目投資總額，投資收入是指扣除因風險可能遭受的最大損失后的凈收益。運用層次分析方法評價項目風險，能使主、客觀因素綜合考慮，從而避免了單靠直覺與經(jīng)驗進行評價的影響。策略分析法（ SAVE法）在進行風險評價時不僅針對風險的一個因素，而是針對項目的各種因素進行綜合分析。 ? 合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。 ? 編制 《 項目管理規(guī)劃 》 ，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用 《 項目管理規(guī)劃 》 指導項目建設，指導項目的計劃管理。 （ 6）項目 “ 政府 ” 風險 ? “ 政府 ” 風險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。 （ 4）項目合約履行能力風險 ? 在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。 （ 3）項目質量風險 ? 項目的質量風險包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術分析失誤，出現(xiàn)品質與價格矛盾導致的質量問題。 （ 4）按投資風險的可控性分類 ? 凡是可由投資者采取措施，予以控制與防范的風險均屬于為控制性風險。 ? 財務風險是指項目融資、資金運用等財務管理方面帶來的風險。匯率風險是指由于國際貨幣匯率波動帶來的涉及外幣結算的項目風險。 ? 環(huán)保風險是指環(huán)境保護方面存在的風險。 ? 項目管理風險是指項目竣工交付使用，業(yè)主人住后的物業(yè)管理階段風險。 ? 項目經(jīng)營階段風險包括兩部分內容。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。如由于理財措施不當、資金籌措失誤帶來的財務風險，由于營銷計劃不當帶來的銷售風險，由于人事管理措施不當帶來的人事及勞資糾紛風險等等。 ? 市場風險是指由市場供求關系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。 ? 在進行項目的方案比較時現(xiàn)值小的方案即為最優(yōu)方案。 IRRIRR0,項目盈利超出同類項目平均盈利水平； IRR= IRR0,項目盈利相于同類項目平盈利水平； IRRIRR0,項目盈利低于同類項目平均盈利水平。 IRRi，項目盈利； IRR=i，項目盈虧平衡； IRRi，項目虧損。 ? 內部收益率的評價 內部收益率是項目貼現(xiàn)率的臨界值。因而，求得一個凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率（內部收益率）便有的特殊的意義。 ? 參見 【 例 7】 項目投資費用及收入情況統(tǒng)計 (萬元 ) 年份 甲方案 乙方案 投資 收入 成本 凈收入 投資 收入 成本 凈收入 1 2500 2500 2022 2022 2 2800 2500 1600 1600 3 1600 350 1250 1298 540 758 4 1600 350 1250 1298 540 758 5 1600 350 1250 1298 540 758 6 1600 350 1250 1298 540 758 7 1600 350 1250 1298 540 758 8 1600 350 1250 1298 540 758 9 1600 350 1250 1298 540 758 項目凈現(xiàn)值計算分析表（萬元） 年份 甲方案 乙方案 凈收入 貼現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)值 凈收入 貼現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)值 1 2500 2022 2 2500 1600 3 1250 758 4 1250 758 5 1250 758 6 1250 758 7 1250 758 8 1250 758 9 1250 758 NPV= NPV= （ 2）內部收益率法（ IRR法） ? 內部收益率（ IRR）是綜合反映項目獲利力的一個常用的動態(tài)評價指標。其計算公式如下： N 項目投資額 =∑Ft i=0 式中 Ft—— 第 t年的項目經(jīng)營凈收入； Ft=年經(jīng)營收入 －年經(jīng)營成本－年經(jīng)營稅金； N—— 項目投資回收期。 （ 2）投資回收期法 ? 投資回收期就是用擬建項目的凈收入益來補償全部投資所需要的時間，即項目開工建設投放資金的回收時間。其計算公式如下： 收益額 投資收益率 = 100% 項目投資額 ? 式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。 ? 配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利基礎上進行經(jīng)濟合作。 （ 1） 財務評價的作用 ? 財務評價是項目建議書和可行性報告的重要組成部分。 （ 3）企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是指對在我國境內實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 ③開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。 土地增值稅適用稅率和速算扣除率 ? 簡化計算 可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算。 （ 2）土地增值稅 ? 土地增值稅，是以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅，其實質是對土地收益的課稅。 稅費計收辦法和標準：按房地產(chǎn)交易價的 1‰ ，買賣雙方各負擔一半，即各負擔 ‰ 。