【正文】 層、轉(zhuǎn)換層及操作層等歸類為技術(shù)層，便于表述和規(guī)定。 自然層相對(duì)于附層 （ 夾層 ） 等而言 ，通俗地認(rèn)為常見(jiàn)的房屋自然形成的層次 。 自然層 指房屋室內(nèi)地坪 177。 凈高 指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構(gòu)件底面之間的垂直距離。 地坪一般指房屋室內(nèi)或室外的自然地面，經(jīng)過(guò)人工處理后所形成的表面（不包括再處理的表面），例如水泥（包括砂石） 地面、填土夯實(shí)至設(shè)計(jì) 177。 指下層地坪或樓板面到上層樓板上面之間的垂直距離。 層高 指下層地坪或樓板面到上層樓板上面之間的垂直距離。 幢 ?指一座地上部分獨(dú)立，主體結(jié)構(gòu)為一整體，在使用功能上不可分割，包括不同結(jié)構(gòu)、不同層次的房屋。 ?房屋的使用面積與套內(nèi)房屋的使用面積是一致的：指套內(nèi)各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。 建議 指房屋內(nèi)（套內(nèi)）全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范 與 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 是不同行業(yè)規(guī)范 ， 執(zhí)行兩者計(jì)算建筑面積目的和用途不同 。 物權(quán)法出臺(tái)后 ， 房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)只作登記 。 建議 指產(chǎn)權(quán) 人 依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積 。 建議 ?指房屋的各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積有應(yīng)分?jǐn)偤筒粦?yīng)分?jǐn)們深悺? 共同占有是前提，共同使用并不一定占有。 房屋的共有建筑面積 指房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 建議 ?指 成套房屋的 套門范圍內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。 一般把套門范圍內(nèi)權(quán)界線所圍部分稱為套內(nèi)，套內(nèi)一般指產(chǎn)權(quán)單元。 房屋的套內(nèi)建筑面積 指房屋套門范圍內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。 水平面積的感性認(rèn)識(shí) 房屋的建筑面積 指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 。 說(shuō)明 ?房屋面積是各層水平面積（水平面積是柱狀三維體中截面積最小且唯一的面積）的測(cè)量與計(jì)算。 建議 :房屋各層水平 投影 面積的測(cè)量與計(jì)算。 房屋面積測(cè)算 指房屋各層水平面積的測(cè)量與計(jì)算。主體結(jié)構(gòu)必須具有符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性、穩(wěn)定性，以確保承受房屋本身及其附屬設(shè)施的各種荷載。房屋的外延為： 房屋包括主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物。 ?建議 “ 房屋附屬設(shè)施 位于房屋主體結(jié)構(gòu)之外 ,包括廊、陽(yáng)臺(tái)、 飄窗 、室外樓梯、臺(tái)階、 露臺(tái)等；房屋的圍護(hù)物包括墻體、 門、窗 等。 房屋及組成 指人工建造，并供人居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其它活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)染哂谐兄睾蛧o(hù)作用為主要構(gòu)件組成的永久性建筑；房屋包括主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物。 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中沒(méi)有術(shù)語(yǔ)，為了準(zhǔn)確理解各條款含義以便操作，細(xì)則中用較多的篇幅對(duì)相關(guān)對(duì)象進(jìn)行了定義。 ④ 系統(tǒng)性 。術(shù)語(yǔ)在某一特定專業(yè)范圍具有單義性。術(shù)語(yǔ)的語(yǔ)義范圍準(zhǔn)確，與類似的概念相區(qū)別。術(shù)語(yǔ)表達(dá)各個(gè)專業(yè)的特殊概念，通行范圍有限，使用的人較少。術(shù)語(yǔ)可以是詞，可以是詞組，用來(lái)正確標(biāo)記各個(gè)專門領(lǐng)域中的事物、現(xiàn)象、特性、關(guān)系和過(guò)程。被實(shí)施的主體是：適用于全部的房屋，包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村。 說(shuō) 明 總則規(guī)定了本細(xì)則制定依據(jù)、實(shí)施范圍及被實(shí)施的主體。 目的和依據(jù) 為了規(guī)范房屋建筑面積的測(cè)算，依據(jù) 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 （ GB/T179862022）和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我省實(shí)際，制定本細(xì)則。 目 錄 一、《浙江省建設(shè)廳浙江省測(cè)繪局關(guān)于印發(fā) 浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行） 的通知 》 (浙建房 [2022]51號(hào) ) 二、浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行） 1 總則 …………………………………… .… .1 2 術(shù)語(yǔ) ………………………………… .…… .1 3 一般規(guī)定 …………………………… .…… .6 4 房屋建筑面積測(cè)算規(guī)則 …………… .…… .9 5 共有建筑面積的測(cè)算 …………… .……… 14 6 附則 ……………………………… .……… 17 建議 ?目錄中增加附錄： ? 《 浙江省房屋建筑面積測(cè)繪成果書（示范文本） 》 ； ? 《 浙江省房產(chǎn)測(cè)繪合同（示范文本） 》 浙建房（ 2022） 130號(hào)文件已廢止，不能用作測(cè)繪依據(jù)。2022年，省房產(chǎn)測(cè)繪主管部門對(duì)細(xì)則的執(zhí)行情況進(jìn)行了調(diào)研， 2022年、 2022年省房產(chǎn)測(cè)繪主管部門對(duì)全省11個(gè)地市進(jìn)行了房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督檢查，掌握我省房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量情況， 2022年將細(xì)則進(jìn)行修訂完善。浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則 （試 行） 說(shuō) 明 細(xì)則在全省范圍內(nèi)試行已四年。我省房產(chǎn)測(cè)繪執(zhí)行的主要標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 和本細(xì)則 。 本次培訓(xùn)中，在講解細(xì)則的基礎(chǔ)上，提出了細(xì)則修訂的方向，與大家共同探討。建住房（ 2022） 74號(hào)文件仍在沿用。 適用范圍 本細(xì)則適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的房屋建筑面積測(cè)算。 總則含義：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是細(xì)則制定的主要依據(jù)；國(guó)家有關(guān)規(guī)定是指住建部以上發(fā)布的規(guī)定。 2. 術(shù)語(yǔ) 術(shù)語(yǔ)指各學(xué)科中的專門用語(yǔ)。術(shù)語(yǔ)的基本特征有： ① 專業(yè)性 。 ② 科學(xué)性 。 ③ 單義性 。少數(shù)術(shù)語(yǔ)屬于兩個(gè)或更多專業(yè)。在一門科學(xué)中，每個(gè)術(shù)語(yǔ)的地位只有在這一專業(yè)的整個(gè)概念系統(tǒng)中才能加以確定。細(xì)則中術(shù)語(yǔ)可能與其它標(biāo)準(zhǔn)的定義有不一致之處，細(xì)則是位于房產(chǎn)測(cè)繪立場(chǎng)對(duì)相關(guān)對(duì)象作清晰的認(rèn)識(shí)。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物； 房屋附屬設(shè)施包括廊、陽(yáng)臺(tái)、門、室外樓梯、臺(tái)階等；房屋圍護(hù)物包括圍墻、柵欄、欄桿等 。 ” 房屋概念與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)比較，明確了和人們的生活生產(chǎn)活動(dòng)緊密聯(lián)系，建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，構(gòu)筑物不屬房屋建筑面積計(jì)算范圍。 說(shuō)明 房屋主體結(jié)構(gòu) 指房屋中，由組成結(jié)構(gòu)的梁、板、柱等主要構(gòu)件相互連接而構(gòu)成的，形成能承載房屋荷載的空間體系。如：房屋框架、柱、承重墻、梁等。包括房屋建筑面積及其套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測(cè)量與計(jì)算。包括房屋建筑面積、 成套房屋的 套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測(cè)量與計(jì)算。水平面積是通過(guò)水平投影得來(lái)的。 建議：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、 廊 、室外樓梯等 附屬設(shè)施和地下室 ，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 。房屋的套內(nèi)建筑面積一般由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。寫字樓、商場(chǎng)中的基本計(jì)算單元也稱套內(nèi)。房屋的套內(nèi)建筑面積一般由套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?(公用 )建筑面積和不分?jǐn)偟墓灿?(公用 )建筑面積。產(chǎn)權(quán)的前提是所有權(quán)，所有權(quán)可以使用、收益和處分。例如公益性社區(qū)服務(wù)管理用房等為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?(共用 )建筑面積和不分?jǐn)偟墓灿?(共用 )建筑面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面積由市 、 縣 （ 市 ） 級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定 。房屋的產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市）級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記。 房屋建筑面積測(cè)算產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)面積 ， 房產(chǎn)行政主管部門對(duì)測(cè)繪成果備案審核后采用于產(chǎn)權(quán)登記 ， 細(xì)則對(duì)此做了一些規(guī)定 。 房屋的使用面積 指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。 商品房的銷售面積 指購(gòu)買者所購(gòu)買的套 (單元 )內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e之和。 ?幢的認(rèn)定對(duì)于共有面積分?jǐn)偸种匾?，如認(rèn)定為多幢房屋，為該建筑服務(wù)的共有面積就屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。屋頂層指由該層樓面面層（完成面）至平屋面結(jié)構(gòu)面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外墻延長(zhǎng)線交點(diǎn)計(jì)算的垂直距離，頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。 房屋內(nèi)地面。 房屋凈高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面間的垂直距離，可作測(cè)量層高時(shí)的參考。 0以上 ， 層高 以上 ， 按樓板或地板結(jié)構(gòu)分層的樓層 。 技術(shù)層 指專用于為安裝布設(shè)水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作、檢修用的空間層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層等）。 夾層（附層） 指房屋自然層內(nèi)未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)的局部樓層。 插層 指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。 架空層 指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無(wú)外墻圍合（圍護(hù)結(jié)構(gòu)）的敞開(kāi)空間層。 架空層一般指底層，現(xiàn)在有的房屋中部或頂部設(shè)架空層，如：空中花園。 架空層圖例 地下室 指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過(guò)該房間室內(nèi)凈高的 1/2的房屋地下使用空間。 閣樓（暗樓） 指利用坡形屋頂 （ 人字梁頂 ） 的上部空間 (悶頂部分 )的那部分使用空間 。 閣樓的概念區(qū)別于斜面結(jié)構(gòu)屋。其本身（包括屋頂）并不承載應(yīng)力，應(yīng)力由用若干個(gè)構(gòu)件連接成若干 個(gè)三角形而成的結(jié)構(gòu)荷載（如圖）。 閣樓（暗樓）與躍層對(duì)比圖 騎樓 指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。 功能區(qū) 指根據(jù)不同使用功能而劃分的房屋建筑區(qū)域。 功能區(qū)是具有某一使用功能的區(qū)域，根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)和規(guī)劃批準(zhǔn)的功能劃分。 建議 ?功能區(qū)：指根據(jù) 房屋不同規(guī)劃用途 和使用功能而劃分的 局部樓層或局部區(qū)域 。 設(shè)備間（房） 指幢內(nèi)（獨(dú)立的）有具體明確的用途，用于設(shè)置各種應(yīng)用設(shè)備以及進(jìn)行綜合布線交接的房屋，包括配電、變電、有線網(wǎng)絡(luò)等用房。 有的設(shè)計(jì)為設(shè)備間，實(shí)地為空置房，則以基本計(jì)算單元（套）認(rèn)定該“設(shè)備間”。實(shí)測(cè)時(shí)對(duì)設(shè)備間必須核實(shí)。 水箱間與水箱是不同的，水箱間是房屋，水箱是構(gòu)筑物。 屋頂樓梯間 指沿樓梯通道到達(dá)屋頂，突出房屋屋面，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋，供頂層維修或安全出入用的房屋。 門廳 指建筑物中位于出入口處、用于接納和疏散人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間等的交通樞紐空間。 大堂 指具有休息、會(huì)客、接待、登記、商務(wù)等功能的使用空間。 前室 ? 指設(shè)置在進(jìn)入消防電梯、防煙樓梯間或無(wú)自然通風(fēng)的封閉樓梯間之前的過(guò)渡空間。指與房屋相連、有上蓋，供 行人通行的通道。 檐廊： 設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一般兩 端有圍護(hù)、無(wú)柱、且有平臺(tái) (應(yīng)高出室外地面一個(gè)臺(tái)階以上 )。 回廊： 在建筑物門廳或大堂內(nèi)，設(shè)置在二層或二層以上的 回形走廊。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢 固的頂蓋；以柱支撐頂蓋為門廊，是開(kāi)放式的建筑空間；以墻支撐 頂蓋為門斗，是起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過(guò)渡性建筑空間。 ?架空通廊：以兩端房屋為支撐，有圍護(hù)、無(wú)支柱的架空通道。在定義中，指一般情況，如存在沒(méi)有上蓋的架空通廊（不計(jì)面積）。 門斗