【正文】 銷售、招商、管理三權(quán)分離，無法實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營； 臨街鋪面高價(jià)，街后無價(jià)； 業(yè)態(tài)單一，街面 80%為服飾業(yè)，而且檔次、品牌懸殊較大； 開發(fā)商急功近利，無任何自持商業(yè)，不能引導(dǎo)商家良好的經(jīng)營和合理的競爭； 交通動(dòng)線設(shè)置完全不合理，不適合消費(fèi)者的走街習(xí)慣； 需注意： 業(yè)態(tài)的多樣化 ； 專業(yè)的運(yùn)營管理 ； 交通動(dòng)線要便捷，符合撫州人走街習(xí)慣 。 總 結(jié) R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N “ 融旺國際公館 ” 營銷策劃 簡報(bào) R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? PART1 商業(yè)怎么賣 ? PART2 住宅怎么賣 ? PART3 主導(dǎo)策略 ? PART4 廣告表現(xiàn) ? PART5 團(tuán)隊(duì)成員 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 詳實(shí)市調(diào)的思考 我們的商業(yè)是什么樣子 商業(yè)怎么賣 PART1 商業(yè)怎么賣 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 考慮到商業(yè)部分是本項(xiàng)目的重中之重， 亦是難點(diǎn)所在， 而基于多次詳實(shí)市調(diào)的三個(gè)思考， 將帶出我們項(xiàng)目商業(yè)部分的大致棱角； 一、關(guān)于撫州商業(yè)大環(huán)境的思考 二、關(guān)于丹庭與購物公園的思考 三、關(guān)于終端消費(fèi)者的思考 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 關(guān)于撫州商業(yè)大環(huán)境的思考 關(guān)鍵點(diǎn)： 沒有一家操作成功的商業(yè)項(xiàng)目； 沒有一般城市的各大商圈的概念； 缺乏特色商業(yè)，除服裝業(yè)外其他各種業(yè)態(tài)發(fā)展混亂，零星分布、不成規(guī)模； 商業(yè)環(huán)境凌亂、缺乏專業(yè)的運(yùn)營管理； 缺乏站在商業(yè)經(jīng)營高度上的專業(yè)的建筑規(guī)劃，多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目為住宅底商，不利于交通動(dòng)線的串聯(lián)，更不利于經(jīng)營； 需注意： 商業(yè)氛圍的營造 ； 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ， 交通動(dòng)線和標(biāo)示導(dǎo)示系統(tǒng)給予消費(fèi)者的心理暗示 。同在贛東大道上的“新步步高”、“時(shí)代城市廣場”所針對(duì)的大多為中端客群，本案的三“高”（高定位、高宣傳、高調(diào)入市）將是其無法比擬、望塵莫及的。 ? 我們所作的這一切關(guān)于項(xiàng)目的工作，都圍繞著“第一街”這個(gè)極具霸氣的定位展開。 總 結(jié) R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 從操作模式上：引進(jìn)全球 500強(qiáng)主力店，就等于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、無敵天下?！柏?cái)智街區(qū)”，當(dāng)財(cái)富與智慧邂逅，成就便站在了命運(yùn)的至高點(diǎn)。 ? 從市場定位：“城市 CPU” 是城市的最中央，他的區(qū)域優(yōu)勢無可替代也不可再生，具備唯一性。） PART6 本案操作思路 我們采取的商業(yè)模式PART7 視覺形象展示 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 風(fēng)格一 風(fēng)格二 風(fēng)格三 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 在針對(duì)撫州商業(yè)市場作出大量的調(diào)研后，我們?yōu)轫?xiàng)目制定出了新的推廣案名、市場定位、主題推廣、策劃思路、業(yè)態(tài)定位及操作模式。服裝行業(yè)須作出特色，以示區(qū)別，與周邊商業(yè)形成差異競爭，如規(guī)劃為獨(dú)具特色的 “ 韓國城 ” 、 “ 女人街 ”等，品牌以中偏高端為主。 PART6 本案操作思路 5我們采取的商業(yè)模式R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 散戶經(jīng)營統(tǒng)一業(yè)態(tài)：除主力店之外的店鋪為散戶經(jīng)營，在業(yè)態(tài)上盡量做到統(tǒng)一規(guī)劃。這類次主力店必須是全國連鎖的品牌，方能與國際大賣場及本案的中高端形象相符。可在一定程度上提升項(xiàng)目形象，亦可與對(duì)面的君臨福泰、北面的洪客隆、南面的步步高及時(shí)代城市廣場形成市場定位的差異化，錯(cuò)位競爭。 SLOGAN R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 采用較為保險(xiǎn)且易成功的模式：引進(jìn)主力店形式。 ? 淘金 ：搶占財(cái)富的最高點(diǎn) ， 成為命運(yùn)的主宰者 。 （ 2） 任何一個(gè)城市的市政府所在地都是政治經(jīng)濟(jì)的中心 ， 是權(quán)貴榮 耀的中心 ， 是快速發(fā)展的中心 ， 是城市中真正唯一至上的 “ 地王 ” 。 （ 3） “ 財(cái)富＋智慧 ”的結(jié)晶方是人生的最高境界 。 ? 財(cái)智： （ 1） 第一街是撫州財(cái)富的至高點(diǎn) ， 其地塊的稀缺性及資源的不可再生性決定了財(cái)富快速升值的必然性 。 PART6 本案操作思路 我們的市場定位是什么 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 我們的市場定位： PART6 本案操作思路 ? CPU： （ 1） 在此寓意城市的心臟 ， 掌握著整個(gè)城市的發(fā)展命脈 ， 城市的核心也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿 ， 預(yù)示項(xiàng)目前景無可限量 ， 成功勢在必得 。 ? 在運(yùn)作模式上 ， 我們可以 “ 統(tǒng)一業(yè)態(tài) ” 避免惡性競爭 ， 并通過規(guī)劃的巧妙 、 硬件設(shè)施的加強(qiáng) ， 削減將必須下電梯的劣勢 （ 可參考南昌紫金城項(xiàng)目 ） 。 融旺第一街 購物休閑 第一街 文化時(shí)尚 第一街 財(cái)富增值 第一街 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 以本案為中心 ， 贛東大道以北 ， 中低檔品牌集中 ， 贛東大道以南 ， 中高檔品牌集中 ，結(jié)合本案處于 “ 陰陽街 ” 的 “ 陰 ” 優(yōu)勢 ， 將本案打造成 中高檔品牌的集中營 ， 符合撫州的消費(fèi)水平 。 （ 4）從政治背景上：項(xiàng)目位于原市政府地塊，是尊崇、榮耀、權(quán)貴的象征。 （ 2）從商業(yè)發(fā)展上：表明在撫州這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)存活艱難的特殊市場上，本案將成為撫州商業(yè)的龍頭老大，并期待能帶動(dòng)整個(gè)撫州商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，起表率作用，承接著歷史的巨任，成為時(shí)代的楷模。 建議案名為： R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N PART6 本案操作思路 ? 第一：首個(gè)、最好之意。 PART5 商業(yè)運(yùn)作模式 PART6 本案商業(yè)操作思路 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 洪客隆的商業(yè)是目前撫州最成功的商業(yè)，但整體人流量仍不是很大，規(guī)劃的五層商業(yè)實(shí)際也只用了四層； ? 步步高目前離洪客隆太近，市場競爭力要小于洪客隆，目前一樓已租賃給國美電器，即將整體搬遷至鈞天廣場； ? 馬家山的規(guī)劃不是很合理，夏天日照時(shí)間過長，霉雨季節(jié)到來后，雨水倒灌影響一樓的經(jīng)營，冬天的人流要高于其他季節(jié)； PART6 本案操作思路 撫州目前的商業(yè)項(xiàng)目存在什么問題 1撫州商業(yè)項(xiàng)目存在的問題R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 鈞天廣場的沿街店面進(jìn)深太長，浪費(fèi)空間太大，經(jīng)營戶得不償失，不敢貿(mào)然進(jìn)駐； ? 小商品市場的失敗原因主要緣于其在整體商業(yè)氛圍不濃的情況下，在位置比較偏遠(yuǎn)的地段開發(fā)大體量的商業(yè)地產(chǎn)； ? 綜上，撫州目前在售和在經(jīng)營的所有大中型商業(yè)項(xiàng)目都或多或少存在著產(chǎn)品規(guī)劃、市場定位及銷售模式上的問題，這更加劇了撫州商業(yè)地產(chǎn)市場存活及發(fā)展的難度。在業(yè)態(tài)上既能攘括消費(fèi)者日常 生活所需的衣食住行等需求，又能重點(diǎn)突出某一消費(fèi)力較強(qiáng)的主題行業(yè)。 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 綜上三種商業(yè)操作模式的分析，再結(jié)合本案的特性。 PART5 商業(yè)運(yùn)作模式 特點(diǎn)：這種模式針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特 定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。比如女人世界、 男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍 對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營。 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A