【正文】 項(xiàng)目檔次較高已經(jīng)成為市場(chǎng)標(biāo)桿，擁有地段和自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，目前吸引眾多知名企業(yè)入駐受到市場(chǎng)追捧。 項(xiàng)目整體檔次較高但體量較小。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目開發(fā)商 湖南標(biāo)志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)麓谷中心區(qū)麓谷公園旁 項(xiàng)目規(guī)模 總建筑面積 m2 物業(yè)類型 住宅、公寓、寫字樓、商業(yè) 容積率 綠化率 35% 停車位 537個(gè)， 8： 13車位比低 物業(yè)費(fèi) /平方米 〃 月 銷售情況 歷史售價(jià) 4500元 /㎡ ，目前二手房均價(jià) 6000元 /㎡ ，租價(jià) 36元 /㎡ 小結(jié)： 該項(xiàng)目緊臨高新管委會(huì)和麓谷公園， 12萬(wàn)平米生態(tài)公園、 8000平米人工湖，擁有長(zhǎng)沙獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境。 但項(xiàng)目整體形象較差，物業(yè)管理較混亂無(wú)法吸引優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目開發(fā)商 高新區(qū)管委會(huì)下屬企業(yè) 項(xiàng)目位置 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)麓谷基地麓天路 8號(hào) 項(xiàng)目規(guī)模 總建筑面積 m2 物業(yè)類型 寫字樓、科研實(shí)驗(yàn)室 、生產(chǎn)廠房 功能布局 前區(qū) 11000平方米 寫字樓 后區(qū) 31000平方米廠房 銷售方式 出租 1518元 /㎡ 相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)費(fèi)： /㎡ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 麓谷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)： 湖南目前規(guī)模最大的產(chǎn)權(quán)式可按揭工業(yè)項(xiàng)目，可提供 5年 5成按揭購(gòu)買政策，“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”方式 開發(fā)商： 高新區(qū)管委會(huì)下屬企業(yè) 地址： 長(zhǎng)沙市麓谷大道 662號(hào) 總建面： 43萬(wàn)平米 一期： 26萬(wàn)平米 物業(yè)形態(tài)： 加速器 11棟、孵化器 4棟、創(chuàng)業(yè)大樓 1棟。 從目前銷售情況來(lái)看 ， 300400平米銷售火爆 ， 現(xiàn)已無(wú)房可賣 ， 一樓企業(yè)購(gòu)買必須搭售樓上面積 。 一次性付款為 98折 ， 按揭無(wú)優(yōu)惠 ， 五成三 五年 。被注重形象的大公司視為企業(yè)實(shí)力地位的體現(xiàn)；存在問(wèn)題：管理費(fèi)極高。 產(chǎn)品價(jià)值： 產(chǎn)品面積適中，吻合市場(chǎng)主流需求。 以人為本規(guī)劃思路： 運(yùn)用符號(hào)學(xué)原理，將 “ 人 ”字轉(zhuǎn)化成一個(gè)個(gè)雙撐式構(gòu)架符號(hào)，并深層次隱喻奉獻(xiàn)與團(tuán)結(jié)，亦或像電路板，傳遞時(shí)代前進(jìn)的信息。 市政府 市政府主城區(qū) 項(xiàng)目本體分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 規(guī)劃： 建筑外觀打造地標(biāo)：內(nèi)斂的尊貴、彰顯莊嚴(yán)大氣， 建筑整個(gè)形體規(guī)整大氣，追求豎向的高度感，運(yùn)用大量的豎向桿件來(lái)強(qiáng)調(diào)豎向上的建筑挺拔感，打造城市地標(biāo)建筑營(yíng)造一種莊嚴(yán)大氣的建筑形象。5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) 盛大開盤 工作事項(xiàng) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目形象定位 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 市場(chǎng)定位 客戶定位 SWOT分析 總策略 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 項(xiàng)目本體分析 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目本體分析 四至：項(xiàng)目地塊東臨麓谷大道、西臨麓虹路、北鄰麓泉路、南臨谷虹路、項(xiàng)目位于城市交通主干道，交通極其方便。5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) VIP認(rèn)籌全城啟動(dòng) 麓谷中央，辦公首選 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 5A 級(jí)復(fù)合商務(wù) 首批房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)啟幕 第二階段 品牌詮釋 價(jià)值釋放 第一階段 品牌起勢(shì) 項(xiàng)目亮相 麓谷中央，辦公首選 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 高度 深度 廣度 新長(zhǎng)海麓谷 項(xiàng)目總體營(yíng)銷報(bào)告 （正本） 2022年 3月 02日 麓谷項(xiàng)目部 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 思路導(dǎo)圖 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 目標(biāo)達(dá)成 市場(chǎng)定位 客戶定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 SWOT分析 總策略 推貨策略 活動(dòng)策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 價(jià)格策略 推廣策略 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 價(jià)值因素對(duì)比 項(xiàng)目形象定位 市場(chǎng)定位 客戶定位 總策略 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 包裝策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 SWOT分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 9月底實(shí)現(xiàn)總貨量銷售率 90%， 12月底簽定租賃合同達(dá) 60%； 銷售目標(biāo) 樹立項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)品牌和良好市場(chǎng)口碑，提升物業(yè)價(jià)值，持續(xù)旺銷 長(zhǎng)期目標(biāo) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 目標(biāo)分解 —— 分批銷售節(jié)點(diǎn)鋪排 第三階段 標(biāo)桿引領(lǐng) 穩(wěn)固客源 35月 3月初臨時(shí)售樓部開放 4月份項(xiàng)目開工典禮 5月蓄客 2層 3層 7層簽定金合同 11層租賃啟動(dòng) 67月 6月營(yíng)銷中心開放 VIP蓄客、簽定金合同 推 4層 5層房源 89月 8月 7日引爆開盤 前期定金客戶轉(zhuǎn)簽正式合同 6層房源推售 9月清盤掃尾 推廣 主題 推廣 目的 推廣 節(jié)點(diǎn) 品牌啟勢(shì)，擴(kuò)大影響力提升項(xiàng)目知名度 臨時(shí)營(yíng)銷中心開放、案場(chǎng)蓄客戶開始 沙盤、圍墻廣告、展板、折頁(yè)等物烊制做、 線下定向推廣、行銷 +派單大力蓄客戶 產(chǎn)品占位，提升競(jìng)爭(zhēng)力 深挖客戶資源，以業(yè)主關(guān)系維護(hù)，老帶新為出發(fā)點(diǎn)，口碑傳播大力蓄客，持續(xù)熱銷，形成客戶購(gòu)買行為，搶占市場(chǎng)份額 開盤引爆 線上網(wǎng)絡(luò)、短信發(fā)布開盤信息，線下以營(yíng)銷活動(dòng)為主，積蓄客戶， 久等了，麓谷 5A級(jí)商務(wù)作品 副標(biāo)：西長(zhǎng)沙 核心區(qū) 核心區(qū) 核心區(qū) 項(xiàng)目一期技術(shù)指標(biāo)： 內(nèi)容 單位 數(shù)字 總用地面積 m2 建筑占地面積 m2 地上建筑面積 m2 A區(qū)建筑面積 m2 B區(qū)建筑面積 m2 保留建筑面積 m2 地下建筑面積 m2 建筑密度 % % 容積率 綠地率 % % 總停車位 個(gè) 507 地面停車 個(gè) 177 地下停車 個(gè) 330 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域價(jià)值： 本案 城市發(fā)展方向上的中心，發(fā)展?jié)摿Υ? 項(xiàng)目：處長(zhǎng)沙高新開發(fā)區(qū)麓谷大道與麓泉大道交匯處西南角， 零距離接壤麓谷大道，距高新區(qū)管委會(huì)、麓谷公園不到500米，距長(zhǎng)沙交通樞紐西站 3分鐘車程，距長(zhǎng)沙市市政府 5分鐘車程。 交通流線的清晰化： 設(shè)置單獨(dú)的貨物車流出入口，將貨物流線與工作車流進(jìn)行有效的區(qū)分。 項(xiàng)目本體分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品分析 — 戶型市場(chǎng)認(rèn)可，面積迎合客戶需求 ? 戶型都在 184447㎡ ，其中 ㎡ 29套占 31%最多，順應(yīng)高新區(qū)中小企業(yè)辦公需求； ? 高達(dá) 5： 1的車位比、 5A級(jí)寫字樓電梯配備、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，產(chǎn)品具有較強(qiáng) 的競(jìng)爭(zhēng)力。 一期 B3棟戶型分析 戶型 建筑面積 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比 可售套內(nèi)面積 (㎡ ) A 18 19% B 21 23% C 2 2% D 29 31% E 11 13% F 10 11% G 1 1% 合計(jì) 93 項(xiàng)目本體分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目小結(jié) 大河西先導(dǎo)區(qū) +麓谷中心 高新區(qū)最便捷交通路網(wǎng)體系 5A級(jí)城市地標(biāo)建筑商務(wù)辦公樓 高附加值產(chǎn)品，吻合市場(chǎng)主流需求 大區(qū)域 大交通 規(guī)劃 五大中心配套、核心地段輻射力 配套 主流產(chǎn)品 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 目標(biāo)達(dá)成 項(xiàng)目本體分析 價(jià)值因素對(duì)比 項(xiàng)目形象定位 市場(chǎng)定位 客戶定位 總策略 價(jià)格策略 推貨策略 推廣策略 蓄客策略 銷售執(zhí)行 活動(dòng)策略 SWOT分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目目標(biāo) 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 包裝策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 麓谷板塊 市府板塊 中心板塊 城南板塊 產(chǎn)業(yè) 政府 地段 政府 ? 中心板塊 —— 傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓最集中區(qū)域，占全市寫字樓 80%以上份額 ? 城南板塊 —— 依托省政府新址南遷形成 ? 市府板塊 —— 依托市政府 新址西遷 、岳麓區(qū)政府形成 ? 麓谷板塊 —— 依托麓谷科技園區(qū)的逐漸成形，已初具規(guī)模 長(zhǎng)沙寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中于中心板塊 由于長(zhǎng)沙在寫字樓發(fā)展的基礎(chǔ) —— 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支持方面的薄弱性造成寫字樓區(qū)域板塊分布具有較強(qiáng)的行政中心依附性 本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究：長(zhǎng)沙商務(wù)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 地理分布： 主要分布于中心區(qū)（老城區(qū)），地域集中性強(qiáng)，行政中心依附性強(qiáng) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商住混合辦公 中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 存在問(wèn)題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜， 難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高 商務(wù)公寓 商住樓與專業(yè)寫字樓過(guò)渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無(wú)法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問(wèn)題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低 酒店辦公 與酒店伴生、酒店級(jí)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。會(huì)議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對(duì)外銷售產(chǎn)權(quán) 辦公寫字樓 真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長(zhǎng)，從 05年亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的新時(shí)期 酒店辦公 寫字樓 商住混合 商務(wù)公寓 長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng) 市場(chǎng)占比 市場(chǎng)占比 市場(chǎng)占比 市場(chǎng)占比 本項(xiàng)目寫字樓可行性研究： 長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)品現(xiàn)狀：市場(chǎng) 專業(yè)化程度 較低，檔次低、物業(yè)管理差 依照本項(xiàng)目地塊條件，重點(diǎn)研究麓谷板塊工業(yè)園辦公樓市場(chǎng) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 麓谷國(guó)際工業(yè)園： 產(chǎn)品檔次較低，欠缺商務(wù)配套并且位置一般，以低價(jià)招商拉擾企業(yè)入駐 開發(fā)商： 湖南麓谷科技孵化器有限公司與高新管委會(huì)招商局合作開發(fā) 地址： 麓云路和桐梓坡西路交匯處 總建面： 22萬(wàn)平米