【正文】 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于 2米的土地。對(duì)別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率是 0． 45，綠化高，獨(dú)棟別墅多的社區(qū)，容積率是 0． 30左右。由此，我們可以知曉建筑的大致層高。 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)劃形態(tài)則是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓寓組成，每棟樓寓的使用性質(zhì)是什么，單棟樓寓的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。據(jù)此，我們一般可以知道樓盤的建筑規(guī)模，并從中揣摩大至的建筑周期。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻；不承受外來外來荷載的墻稱為非承重墻。數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。 按照社區(qū)的規(guī)劃布局可分為： 行列式（像公房、新村房） 周邊式（花園在當(dāng)中，建筑圍繞周邊，象東苑綠世界、新家坡美樹館） 混合式（既有行列式，又有周邊式） 自由式（依據(jù)景觀、地形等因素考慮，布局較自由，象萬科） 按照社區(qū)的層數(shù)結(jié)構(gòu)可分為；別墅花園 聯(lián)排別墅、排屋 多層小區(qū) 小高層小區(qū) 高層小區(qū) 混合式 按照社區(qū)景觀組織方式：中心式（集中綠地） 分散式（小區(qū)花園） 按小區(qū)道路可分為：人車分流 人車混行 人車部分分流 四、基本參數(shù) ? 基地面積 ? 基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積為準(zhǔn)，不包括代征用地。 ? 目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率： ? 多層住宅為 85—90%甚至以上， ? 高層、小高層住宅為 80—85%， ? 辦公樓為 55—70%。產(chǎn)品定位高，公共活動(dòng)空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而促進(jìn)銷售，公共活動(dòng)空間便在規(guī)定許可的范圍內(nèi)盡可能的小，得房率自然就高。 房型 （ 1）目前房型發(fā)展趨勢(shì) 私密性 舒適性 布局合理性 分割的靈活性（框架） 日照條件 通風(fēng)條件（南北最佳） 采光條件（低窗臺(tái)） 層高 智能化系統(tǒng)（安全性） 功能分區(qū)（干濕分區(qū)、潔污分離、動(dòng)靜分區(qū)、寢食分離） 得房率 ? 得房率是 指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積的比率。對(duì)一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。包括臥室、起居室廳，廚房，衛(wèi)生間，壁櫥，陽臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等等。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 三、 面積房型 ? 面積的大小和房形優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計(jì)算的一個(gè)基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個(gè)重要角度。 ? 綜合樓 ? 兼有住家，辦公，甚至商場的大樓 ? 別墅 ? 在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 ? 純辦樓 ? 是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓。二、建筑類別 ? 所有的樓盤 ,按使用功能的不同，可分為公寓，純辦樓，商場，綜合樓和別墅等。（ ）土地使用權(quán)出讓年限居住用地 年 ；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 年；商業(yè)、旅游、娛樂 用地 年、劃撥土地使用權(quán)的劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)的范圍主要有幾個(gè)方面：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 拍賣出讓 土地使用權(quán)，是指在這指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。 （ 2）土地使用權(quán)出讓年限 居住用地 70年 ； 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 50年； 商業(yè)、旅游、娛樂 用地 40年 劃撥 土地使用權(quán)的劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 ? 招標(biāo)出讓 土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。 （ 1）土地使用權(quán)出讓形式 ? 土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。 總建面積，樓面價(jià) =土地單價(jià) 247。它的出讓金有按土地面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。 ? 出讓 ? 出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。規(guī)章制度 執(zhí)行 培訓(xùn) 銷售現(xiàn)場工作 培訓(xùn)篇 ? 一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) ? 二、建筑建材基本知識(shí)培訓(xùn) ? 三、 現(xiàn)場銷售的基本流程 —— 見銷售管理制度 ? 四、 銷售能力與銷售技巧 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) ? 一、地塊性質(zhì) ? 我國是實(shí)行土地社會(huì)主義公有制的國家，即全民所有制（國有土地）和勞動(dòng)群眾集體所有制（集體土地），一般個(gè)人和團(tuán)體是不擁有土地的所有權(quán)的。樓盤建設(shè)所使用的土地僅是擁有其土地的使用權(quán)，而出讓，轉(zhuǎn)讓和劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。通常，我們將土地使用權(quán)的出讓稱為土地的一級(jí)市場。 ? 按建筑面積計(jì)算的簡稱樓面價(jià)，樓面價(jià) =土地總價(jià) 247。 容積率。 ? 協(xié)議出讓 土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。 拍賣出讓 土地使用權(quán)，是指在這指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。 劃撥土地使用權(quán)的范圍主要有幾個(gè)方面： 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（ ）土地使用權(quán)出讓年限居住用地 年 ；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 年；商業(yè)、旅游、娛樂 用地 年、劃撥土地使用權(quán)的劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。拍賣出讓 土地使用權(quán)，是指在這指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。 劃撥土地使用權(quán)的范圍主要有幾個(gè)方面：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ? 1 、公寓 ? 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 ? 商場 ? 規(guī)劃為對(duì)外公開經(jīng)營商業(yè)的建筑物。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。 ? 面積 （ 1）套內(nèi)建筑面積 ? 是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 （ 2）使用面積 ? 是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。 （ 3）建筑面積 ? 對(duì)一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。其中套內(nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分；分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。 ? 一般來講，得房率的高低與二個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。另一方面，建筑設(shè)計(jì)若合理緊湊，得房率也會(huì)走高；建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生莫明的空間浪費(fèi)，得房率就會(huì)自然下降。 按 照社區(qū)的規(guī)?？煞譃椋壕幼^(qū) 3000050000人 居住小區(qū) 700015000人 居住組團(tuán) 10003000人 （按照各地戶均人數(shù)不同，基本上 3~ /戶） 以目前來看，商品房開發(fā)一般是組團(tuán)級(jí)的，也有超大規(guī)模的，像萬科等，就可算的上是居住區(qū)級(jí)的。 ? 紅線 ? 是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限 ? 基地面積：又稱占地面積，是開發(fā)商買的面積 ? 用地面積：基地面積 ——規(guī)劃紅線（道路）， ? 退界的面積（是可供開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)的用地） ? （退界，沿主要道路，一般退了 3~5米） ? 組團(tuán) ? 由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落。 ? 承重墻、非承重墻 ? 墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。 總建面積 由城市規(guī)劃管理部門正式確定的，按 《 建筑面積計(jì)算規(guī)則 》 計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑面積。 建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。 容積率 是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。譬如，多層的容積率大致為 ，高層的容積率一般為 ，超高層的大樓大于6，有的甚至更高的。 1建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離（兩棟建筑物外墻之間的水平距離）。交通主要出入口方位。 五、其他 ? 1 進(jìn)深 ? 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。 ? 2 開間 ? 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間的實(shí)際距離。住宅開間一般不超過 —，轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。 ? 開間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活割斷、裝修改造。 ? 4 層高 ? 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。 5 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗? 7 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 9 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。 11 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 13 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 14 房屋契稅 是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承受人向政府交納稅款。 16 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。 17 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。 建筑建材基本知識(shí)培訓(xùn) ? 一、房屋建筑分類 （一）按用途分類 ? 居住建筑（公寓、宿舍、別墅 …… ）住宅 ? 公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站 …… ）非住宅 （二）按承重結(jié)構(gòu)分類 ? 磚木結(jié)構(gòu) ——舊式住房 ? 磚混結(jié)構(gòu)（包括部分鋼筋混凝土） ——舊式住房 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ——目前通常采用 ? 鋼結(jié)構(gòu) ——現(xiàn)代建筑、超高層大跨度采用（龍城國際售樓部、漢安國際售樓部） （三）按承重方式分類 ? 墻承重 ? 框架結(jié)構(gòu)（梁柱承重） ? 半框架結(jié)構(gòu)（部分墻承重） ? 空間結(jié)構(gòu)（桁架、網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)等，主要用于體育館、飛機(jī)裝配車間等建筑） ? 按建筑層數(shù)與高層分類 （ 四）建筑物按層數(shù)與高度分類 居住建筑 公共建筑 非高層 低層 13層 多層 47層 中高層 811層 低于 24m 高層 高于 12層 高于 24m 超高層 高于 40層 高于 100m 三、房屋建筑構(gòu)造 （一）建筑結(jié)構(gòu) （ 1）基本構(gòu)件類型： ? ①鋼結(jié)構(gòu) ? 建筑鋼材，詳見建材部分 ? 鋼筋混凝土 ? 現(xiàn)澆鋼筋混凝土（越來越多采用） ? 預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件（逐漸少用） ? 鋼和鋼筋混凝土 ? ②混合結(jié)構(gòu) ? 屋頂、樓面用鋼筋混凝土，墻、柱用磚或別的建筑材料 ? 混合一等：屋頂、樓面、部分梁柱