【正文】 松樹坪 —— 城市綜合居住新區(qū)； 高橋壩、大沙壩 —— 城市工業(yè)新區(qū)，包括有新型產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、倉儲等。 功能區(qū)外圍是以龍洞河、沙河風(fēng)景區(qū)為依托的大型生態(tài)旅游休閑區(qū)。 青樹林 —— 新的州府所在地。 金馬 —— 緊鄰楓香坪東北部的農(nóng)副產(chǎn)品加工園。主要功能劃分：黃泥壩 —— 綜合居住新區(qū)；旗峰壩 —— 商貿(mào)區(qū)、綜合居住新區(qū)。主要功能為商業(yè)服務(wù)、文體娛樂、居住等功能。 （ 3）城市功能分區(qū) 規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為四個綜合功能區(qū)及兩個功能組團(tuán)，以及處于功能區(qū)之間的兩大中央生態(tài)區(qū)。 七里坪物流組團(tuán)：城市東南部的 七里坪組團(tuán)，位于城市外環(huán)線，與滬渝高速交通聯(lián)系便捷，區(qū)位相對獨(dú)立，規(guī)劃為物流組團(tuán)。 ③雙組團(tuán)： 龍鳳新城組團(tuán)：城市北部的龍鳳壩，位于帶水河沿岸、宜萬鐵路以北，與城市主城區(qū)有宜萬鐵路相隔，位置相對獨(dú)立，為龍鳳壩鎮(zhèn)區(qū)所在地，有一定的建設(shè)基礎(chǔ)。 ②兩翼： 東翼：金桂大道以東地區(qū)，由楓香坪車站綜合區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品加工園（包含紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、州城行政新區(qū)、金子壩商務(wù)綜合區(qū)、大學(xué)城五大功能區(qū)組成。形成 “一帶兩翼雙組團(tuán)”城市空間布局結(jié)構(gòu)。 （ 1）布局原則 完善功能布局，提升城市中心地位；傳承山水生態(tài)格局，展現(xiàn)城市自然特色；體現(xiàn)社會公平，改善人居環(huán)境；保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，繼承城市傳統(tǒng)文化。 適建區(qū)：綜合發(fā)展條件較好，適宜城市建設(shè)用地發(fā)展 的區(qū)域。 禁建區(qū)：城市重要的生態(tài)通廊和生態(tài)背景區(qū)域。空間拓展方向選擇為：“東進(jìn)、西延、北拓、南控”。 遠(yuǎn)期（ 2030年 ），中心城區(qū)人口規(guī)模 ，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?60平方公里以內(nèi)，人均建設(shè)用地不超過 100平方米。 交通樞紐城： 充分利用恩施綜合交通條件逐步改善的戰(zhàn)略機(jī)遇，把恩施城區(qū)打造成鄂、渝、湘三省交界處主要的交通樞紐之一，提升城市的綜合交通服務(wù)功能，建設(shè)交通樞紐城。 民族風(fēng)情城： 充分利用恩施州以土、苗為主的多元民族文化資源，把恩施城區(qū)打造成全州民 族風(fēng)情的集中展示地，提升城市的地域民族風(fēng)貌特征，建設(shè)民族風(fēng)情城。 七、 發(fā)展目標(biāo) 實(shí)施“四城同創(chuàng)”和“統(tǒng)籌發(fā)展”戰(zhàn)略，把恩施城區(qū)打造成“山水園林城、民族風(fēng)情城、生態(tài)旅游城和交通樞紐城”，促進(jìn)州市核心城市做強(qiáng)做大做優(yōu)；依托恩施城區(qū)的帶動作用，促進(jìn)恩施市經(jīng)濟(jì)與社會同步發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展、城鎮(zhèn)村一體化發(fā)展及城鄉(xiāng)區(qū)域互動發(fā)展。鄂西生態(tài)文化旅游圈核心城市之一。 (4)具有優(yōu)良人居環(huán)境的居住地。 (2)區(qū)域交通樞紐。鄉(xiāng)集鎮(zhèn)與一般鎮(zhèn)并列作為第三級城鎮(zhèn)，但行政上不屬城鎮(zhèn)序列。 二 級城鎮(zhèn)：即屯堡鎮(zhèn)、芭蕉鎮(zhèn)、崔壩鎮(zhèn)和白楊坪鎮(zhèn)等四個重點(diǎn)鎮(zhèn)，規(guī)劃至 2030年鎮(zhèn)區(qū)人口在 — 。 規(guī)劃恩施市形成“三級三等”的城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。 一環(huán)：即環(huán)形拱衛(wèi)恩施中心城區(qū)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，包括屯堡鎮(zhèn)、白果鎮(zhèn)、芭蕉鎮(zhèn)、三岔鎮(zhèn) 和白楊坪鎮(zhèn)，是恩施市城鄉(xiāng)聯(lián)系最緊密的區(qū)域。 一核：即恩施中心城區(qū)，是恩施州及恩施市城鎮(zhèn)發(fā)展的極核。 規(guī)劃按“以點(diǎn)帶面、串點(diǎn)成線、點(diǎn)軸開發(fā)”的總體思路，構(gòu)筑恩施市 “五區(qū)一核四點(diǎn)一環(huán)五軸”的城鎮(zhèn)與區(qū)域開發(fā)總體空間布局結(jié)構(gòu)。 遠(yuǎn)期（ 2030年）市域總?cè)丝?92萬人，市域城鎮(zhèn)人口 70萬人，市域城鎮(zhèn)化率76%。 五、 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ： 現(xiàn)狀（ 2022年）市域總?cè)丝?，市域城鎮(zhèn)人口 ，市域城鎮(zhèn)化率 33%。 三副： 利川中心城區(qū)、來鳳城關(guān)與巴東 城關(guān)和野三關(guān)鎮(zhèn)復(fù)合副中心。 一核： 恩施中心城區(qū)。全國先進(jìn)少數(shù)民族自治州、民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步示范區(qū)。 四、 州域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 全省生態(tài)文明建設(shè)試驗(yàn)區(qū)。規(guī)劃區(qū)為規(guī)劃管理控制范圍，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一切規(guī)劃建設(shè)及土地利用均應(yīng)執(zhí)行本規(guī)劃。 規(guī)劃區(qū)行政管轄范圍包括：龍鳳鎮(zhèn)的小龍?zhí)洞?、龍鳳村、雙堰塘村、三河村、三龍壩村、向家村、吉心村、二坡村等 8個村行政區(qū)劃范圍及中心城區(qū)的大龍?zhí)洞濉⒑喂ゴ?、楓香坪村、耿家坪村、金子?村、陽鵲壩村、旗峰壩社區(qū)、黃泥壩社區(qū)、核桃壩村、松樹坪村、小渡船社區(qū)、三孔橋社區(qū)、高橋壩村、書院社區(qū)、舞陽壩社區(qū)、五峰山村、窯灣社區(qū)、七里坪村、周家河村、頭道水村、譚家壩村以及鴨子塘村高速公路以西部分，共 23個村、居委會行政管轄范圍。 恩施城市總體規(guī)劃 一、 規(guī)劃原則 區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展原則；經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展原則；節(jié)約及集約用地、環(huán)境保護(hù)原則 ；彰顯城市民族地域文化及歷史特色原則；規(guī)劃連續(xù)性原則。恩施房地產(chǎn)業(yè)也會在市場和政府的雙重調(diào)控下逐步發(fā)展壯大并走向成熟。 恩施屬于四線城市，受樓市調(diào)控政策的影響不大，短期不會出現(xiàn)限購限價的可能。 【房地產(chǎn)整體市場分析結(jié)論】 目前恩施房地產(chǎn)市場交投活躍，供銷兩旺，市場需求強(qiáng)勁。 國務(wù)院宣布保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例 20%其它30%。 五部委將開發(fā)商拿地的首付比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。 2022110 20221214 20221016 2022126 二三線城市限購令 新國八條 國務(wù)院發(fā)布可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)房購買第三配套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 國 務(wù) 院 發(fā) 布“國四條 ”以遏制 部 分 城 市房價 過 快 上漲勢頭。 發(fā)改委擬研究開征物業(yè)稅。 作為實(shí)際上調(diào)控里邊最重要稅收政策 金融政策 行政手段 國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，另外，對購買首套住房且套型面積在 90平米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。主要是抑制投資性需求 。 今年宏觀政策走勢 宏觀政策分析 樓市調(diào)控政策解析 2022 年 1 月 26 日國務(wù)院公布八條最新樓市調(diào)控政策， “新國八條 ”使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首付提至六成，限購令也推向了全國執(zhí)行，可謂最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策。 據(jù)此分析，在國家維持樓市調(diào)控的大環(huán)境下，結(jié)合恩施房價走高的特點(diǎn)，不排除在未來會有相關(guān)的樓市限制性措施出臺。 分析看到 ， 恩施全 州 2022 年 17 月 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元；商品房施工面積 萬平方米；已竣工商品房面積為 萬平方米；銷售面積 萬平方米，其中住宅面積為 萬平方米；商品房銷售額 億元。 此外 ，湖北省住建廳要求在 10 月底之前仍不能將房價控制在全年目標(biāo)范圍之內(nèi)的城市，應(yīng)研究采取住房限購等措施。 恩施商品房銷售套數(shù)趨勢分析圖（截止 11 月） 在 1011 月份時， 恩施市商品房 銷售出現(xiàn)了一次井噴，僅 2022 年 1011 月，商業(yè)用房銷售套數(shù)為 699 套，住宅銷售套數(shù)為 634 套，根據(jù)調(diào)查，這次商業(yè)井噴跟武陵國際裝飾城 等幾家項(xiàng)目的開盤 有關(guān)。這與該片區(qū)適中的房價，較好的居住環(huán)境，較全的生活配套，及便利的交通有著直接聯(lián)系。 ? 從商品房供應(yīng)量來看 ，今年市場目前新增供應(yīng)全部來自舞陽、六角亭、小渡船片區(qū)，其中以小渡船片區(qū)供應(yīng)面積最大。 2022 恩施市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表（截止 11 月）： 銷售面積（平方米） 銷售套數(shù)（套） 成交均價（元） 全市 422197 3196 4487 舞陽 109242 1026 6272 土橋 12022 60 3740 六角亭 42242 354 4193 小渡船 224303 1447 3853 紅廟 32645 291 3612 龍鳳壩 1507 17 2885 旗峰壩 233 1 2578 ? 從房產(chǎn)銷售均價格來看 ，作為州政府人大、州政協(xié)所在地，同時又為市商業(yè)中心的舞陽壩片區(qū) 目前商品房銷售均價位居各片區(qū)之首，達(dá) ㎡；該片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，其商品房開發(fā)主要以商住樓，及綜合體開發(fā)為居多。但 3106 元的均價，在與全省地級市橫向比較來看，仍屬于價格洼地。 從上圖可以發(fā)現(xiàn)， 09 年出現(xiàn)一次大幅的跳躍， 2022年 2022 年 略有回調(diào)，說明未來幾年的供應(yīng)量會保持一個平穩(wěn)的高位走勢。 2022 年 至 今，竣工和開工 增幅略高于 銷售 增幅，表明了當(dāng)前市場運(yùn)行的狀況和開發(fā)商對市場預(yù)期的信心，同時也反映了今后 12 年市場預(yù)售供應(yīng)量和今后 23 年市場現(xiàn)房供應(yīng)量的增減情況 。 20222022 年，恩施市房地產(chǎn)開發(fā)開始出現(xiàn)銷售面積大于竣工面積，預(yù)示著恩施房地產(chǎn)成交活躍，供不應(yīng)求的局面開始顯現(xiàn)。近 五 年恩施市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢穩(wěn)定增長顯示出恩施市房地產(chǎn)市場開發(fā)熱 潮，同時預(yù)示著未來幾年恩施房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量將持續(xù)增長。數(shù)據(jù)來源：湖北省統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施房地產(chǎn)開發(fā)投資總額整體呈逐年走高的趨勢，其中較為明顯的是商業(yè)地產(chǎn)的投資額總額變化最大， 2022 年一年的投資 額，超過了 0 09 兩年之和，住宅部分的投資額總量增長穩(wěn)定，市場依然以 90140 平米的中大戶型為開發(fā)主體，但明顯看到從 09 年開始， 90 平米以下中小戶型住宅的比例在提升，說明健康穩(wěn)定的地產(chǎn)投資環(huán)境正在形成。（截止到 2022 年 11 月的最新數(shù)據(jù)顯示，恩施市固定資產(chǎn)投資完成額，比去年增加 %。 房地產(chǎn)投資快速增長 恩施市房地產(chǎn)投資總額與 五 年增長率的關(guān)系圖表 單位： 億 元。隨著城市空間的延伸和旅游經(jīng)濟(jì)的牽引，將吸引更多資本推動恩施旅游及房地產(chǎn)快速發(fā)展。對本項(xiàng)目而言，恩施整體經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目提供了充足的消費(fèi)群體和良好的開發(fā)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和城市建設(shè)的飛速發(fā)展將給恩施房地產(chǎn)帶來新的機(jī)會。城市規(guī)劃按“以點(diǎn)帶面、串點(diǎn)成線、點(diǎn)軸開發(fā)”的總體思路，構(gòu)筑恩施市 “五區(qū)一核四點(diǎn)一環(huán)五軸”的 城鎮(zhèn)與區(qū)域開發(fā)總體空間布局結(jié)構(gòu)。 恩施州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢 恩施是湖北重要的生態(tài)旅游城市，武陵山區(qū)旅游、商貿(mào)、物流經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。 居民儲蓄余額顯著提高 20222022 年城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額及增長速度 單位：元。 單位：元。數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施的人均可支配收入隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在近年來得到飛速的提高， 2022 年人均可支配收入達(dá)到 11406 元，比 2022 年增加 %，人均可支配收入的增加，使居民對房地產(chǎn)購買的能力不斷加強(qiáng) 2022 年湖北部分城市人均可 支配收入對比圖 單位：元。數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施州從 09 年開始，連續(xù)兩年的商品房銷售面積大于竣工面積，說明恩施房地產(chǎn)市場處于健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場需求旺盛，使得每年的住宅和商業(yè)銷售額呈大幅上升的趨勢。全年商品房銷售額 億元，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 %。隨著恩施城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對恩施市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動作用。全年新增固定資產(chǎn) 億元，同比增長 %。經(jīng)濟(jì) 保持 快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到了合理調(diào)控 ，強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為恩施房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐 20222022 年 第三產(chǎn)業(yè)增長速度 數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 近年來恩施的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)變化，第一產(chǎn)業(yè)比例雖然依然偏高，但已經(jīng)開始逐年遞減，第二產(chǎn)業(yè)呈逐年遞增的局面 ， 其中第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn) 了較大的上升幅度，說明恩施的旅游業(yè)開始進(jìn)入良性的發(fā)展空間。 2022 年 GDP 三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)、林、牧、漁業(yè) ， 增加值 億元，增長 %。 國民經(jīng)濟(jì)保 持強(qiáng)勁的增長勢頭 2022 年全州完成生產(chǎn)總值 億元，比 2022 年增長 %。 2022 年被評為中國 “優(yōu)秀旅游城市 ”、 “湖北省最佳金融信用縣市 ”、 “湖北省園林城市 ”、 “湖北省平安縣市 ”、 “2022 年度蘇商投資中國首選城市 ”。 ? 城市光環(huán) 恩施市 1998 年被列為國家對外開放城市，是湖北省九大歷史文化名城之一。有 “煙草王國 ”， “全國魔芋綜合實(shí)力第一市 ”之稱， “恩施紫油厚樸 ”、 “板黨 ”、 “窯歸 ”已獲國家地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)，被譽(yù)為 “華中藥庫 ”。 ? 資源稟賦 恩施市資源富集，文化底蘊(yùn)深厚。城市規(guī)劃區(qū)面積 139平方公里，建成區(qū)面積21平方公里，城市人口 25萬人。 恩施土橋壩項(xiàng)目 市場調(diào)研報告 武漢地產(chǎn)顧問有限公司