【正文】 班回家和自己的另一半吵架了，會(huì)計(jì)說(shuō)： “ 怎么我說(shuō)一句，你羅嗦了幾句？ ” ，另一半說(shuō)： “ 怎么當(dāng)會(huì)計(jì)的？你不知道你們會(huì)計(jì)上可以一借多貸嗎？ ” 2022/2/4 ?四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 ? （一）內(nèi)容 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2022/2/4 ? 三、核算賬戶及核算程序 ? （一）核算賬戶 ? 總賬 二級(jí)明細(xì)賬 三級(jí)明細(xì)賬 四級(jí)明細(xì)賬 ? 開(kāi)發(fā)成本 ―― 土地開(kāi)發(fā) ―― 核算對(duì)象 ―― 成本項(xiàng)目 ? ―― 房屋開(kāi)發(fā) ―― 核算對(duì)象 ―― 成本項(xiàng)目 ? ―― 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) ―― 核算對(duì)象 ― 成本項(xiàng)目 ? ―― 代建工程開(kāi)發(fā) ―― 核算對(duì)象 ― 成本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 2022/2/4 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 ? 發(fā)生開(kāi)發(fā) 月末分配 發(fā)生開(kāi)發(fā) 完工結(jié)轉(zhuǎn) ? 間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi) 直接成本 至相關(guān)賬 ? 發(fā)成本 分配間接 戶 ? 費(fèi)用 2022/2/4 ? （二）開(kāi)發(fā)成本核算的一般程序 ? 2. 按成本核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的直接費(fèi)用。 （二）同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 ? 2022/2/4 ? （三）收入的確認(rèn)較為特殊 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收入的確認(rèn)，價(jià)款結(jié)算的特殊性具體表現(xiàn)如下三方面： ? （ 1）在銷售成立時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn) ? （ 2）在收到售房款時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn) ? （ 3）在生產(chǎn)或完成時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn) ? 2022/2/4 ? （四）結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性 ? 因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不僅涉及到土地管理部門、城市規(guī)劃部門、勘察設(shè)計(jì)單位、施工、拆遷等部門，而且涉及商品房開(kāi)發(fā)道路、地下設(shè)施、水電、郵政、交通、通訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、娛樂(lè)、綠化建設(shè)等相配套的各方面，因此涉及多方結(jié)算而且頻繁，并由此引起的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜。 ? 同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)具有長(zhǎng)期性，因此其核算周期具有長(zhǎng)期性 2022/2/4 ? （二）成本核算較為復(fù)雜 ? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式可分為自行投資委托他入施工、自行投資自行建設(shè)和中介服務(wù)三種方式。如購(gòu)買房屋后出租；購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。 ?第二類：是把土地由 生地 變?yōu)榻ㄔO(shè) 熟地 之后再轉(zhuǎn)讓的方式。 是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。 2022/2/4 ? （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按 業(yè)務(wù)側(cè)重的不同 可分為兩類： ? 第一類 : 從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。如新政出臺(tái) ? 具有復(fù)雜性。 ? 具有風(fēng)險(xiǎn)性。 2022/2/4 ? 具有龐大性。 ? 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。 2022/2/4 ? ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為商品經(jīng)營(yíng)來(lái)運(yùn)作，其特點(diǎn)表現(xiàn)在如下四個(gè)方面： ? 具有長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以土地開(kāi)發(fā)和房屋建筑為對(duì)象，從事開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 ? （八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。 原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1套住房；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 2022/2/4 ? （六）合理引導(dǎo)住房需求。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。 2022/2/4 ? （二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。會(huì)議確定的相關(guān)政策措施，簡(jiǎn)稱 “ 新國(guó)八條 ” 。 會(huì)議指出，自去年 4月份 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》 印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。 2022/2/4 ? 調(diào)控更嚴(yán)厲 ? 4月 “ 新政 ” 首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于 20%，面積 90平方米以上不得低于 30%， 9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到 30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面； 4月“ 新政 ” 內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行， 9月政策要求全國(guó)范圍都要執(zhí)行；另外，對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理 2022/2/4 ? 2022年 房地產(chǎn)新政國(guó)八條 ? 2022年 1月 26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施 (下稱 “ 新國(guó)八條 ” ),要求強(qiáng)化差別化住房 信貸政策 ,對(duì) 貸款購(gòu)買第二套住房的家庭 ,首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 第 5招 加大住房交易市場(chǎng)檢查力度 ，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂 “ 陰陽(yáng)合同 ” 等行為。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。 第 4招 切實(shí)增加住房有效供給。 2022/2/4 ? 第 3招 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 。 第 2招 完善差別化的住房信貸政策 。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。 ? 新政要點(diǎn)（簡(jiǎn)稱國(guó)五條） 第 1招 各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。2022/2/4 第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì) 2022/2/4 ?教學(xué)目的和要求 ? 了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)； ? 掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本的核算； ? 掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)的 銷售、轉(zhuǎn)讓的核算。 ? 重點(diǎn) ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和銷售收入的核算 ? 難點(diǎn) ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算 2022/2/4 主要內(nèi)容 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn) 第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的核算 第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核算 2022/2/4 ? 2022房產(chǎn)新政 4月出臺(tái)新國(guó)十條 ? 2022年 9月 30日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部出臺(tái)新政遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 立即研究制定貫徹落實(shí) “ 國(guó)十條 ” 文件的實(shí)施細(xì)則。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止用于購(gòu)買住房。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地。政策背景 ? 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 2022年 1月 26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。 2022/2/4 ? 基本內(nèi)容 ? （一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。2022年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。 2022/2/4 ? （三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。 2022/2/4 ? （四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 2022/2/4 ? （五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。大力推廣以 “ 限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià) ” 方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。 2022/2/4 ? （七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。 2022/2/4 ? m 對(duì)比 2022/2/4 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn) ? 一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn) ? （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念 ? 房地產(chǎn)，又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。 ? 2022/2/4 ? （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍主要包括： ? 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓抵押； ? 房產(chǎn)的建設(shè)、出售、出租、抵押和維修 ? 房地產(chǎn)信托信息咨詢、代理、物業(yè)管理 ? 房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資決策、破土動(dòng)工到商品房的竣工、配套設(shè)施全部完成，少則幾年，多則幾十年，經(jīng)歷規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等許多階段，因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有長(zhǎng)期性。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“ 六統(tǒng)一 ” 原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)論是投入的資金還是建設(shè)實(shí)體，與其他企業(yè)相比都是巨大的。 由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)