居住規(guī)劃上ppt課件-展示頁
2025-01-13 02:32本頁面
【正文】 劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷是重要因素。 ? NPV計算時只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。我已確定要在該處住滿 5年。如果購房，房價 120萬元， 可申請 60萬元貸款，假設房貸利率為 6%，自備首付款 60萬元； 維護成本第一年 5,000元，以后每年提高 5,000元，假定該住房在第 5年末能以 125萬元價格賣出（假定折現(xiàn)率為 3%）。 ? CF0=首付款 =600,000 ? 每年房貸本利攤還： 20n， 6i， 600000 PV， 0 FV， PMT=52, ? 五年后房貸余額： 15n， 6i， PMT， 0 FV， PV=508,055 ? CFj =第一年房貸本利攤還 +第一年維護成本 =52,3115,000=57,311 ? CFj =第二年房貸本利攤還 +第二年維護成本 =52,31110,000=62,311 ? CFj =第三年房貸本利攤還 +第三年維護成本 =52,31115,000=67,311 ? CFj =第四年房貸本利攤還 +第四年維護成本 =52,31120,000=72,311 ? CFj=第五年房貸本利攤還 +第五年維護成本 +第五年底房屋出售額 第五年底房貸余額 =52,31125,000+1,250,000508,055=664,634 ? 3 i ? NPV=266,902 ? 購房凈現(xiàn)值比租房 高 ，購房劃算 。 18 租房與購房 NPV的計算 租房 購房 首付 貸款 維護成本 購房合計 期初 CF0 (71,500) (600,000) (600,000) 第 1年 CF1 (72,000) (52,311) (5,000) (57,311) 第 2年 CF2 (78,000) (52,311) (10,000) (62,311) 第 3年 CF3 (84,000) (52,311) (15,000) (67,311) 第 4年 CF4 (90,000) (52,311) (20,000) (72,311) 第 5年 CF5 5,500 1,250,000 (560,366) (25,000) 664,634 折現(xiàn)率： 3% (367,017) (266,902) 折現(xiàn)率： 4% (359,934) (288,086) 折現(xiàn)率： 5% (353,116) (307,977) 折現(xiàn)率： 6% (346,551) (326,662) 19 敏感分析 —不同售房價格預期的租購房比較 折現(xiàn)率 售房價格 3% 4% 5% 6% 1100000 (396,293) (411,375) (425,506) (438,751) 1150000 (353,163) (370,278) (386,329) (401,388) 1202100 (310,032) (329,182) (347,153) (364,025) 1250000 (266,902) (288,086) (307,977) (326,662) 租房 NPV (367,017) (359,934) (353,116) (346,551) 20 租購 房 決策影響因素 ? 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算 ? 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 ? 居住年數(shù)：居住時間越長，購房越劃算 ? 利率水平：利率水平越高，租房越劃算 ? 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算 ? 租房押金：押金水平越高，購房越劃算 21 購房與換房的規(guī)劃 ? 購房規(guī)劃 ? 換房規(guī)劃 ? 其他房產(chǎn)規(guī)劃應該考慮的因素 ? 特殊的房產(chǎn)規(guī)劃 22 購房規(guī)劃 ? 購房規(guī)劃的流程 ? 測算可負擔的房價 –年收入概算法 –目標精算法 ? 購房區(qū)域的選擇 23 城鄉(xiāng)新建住宅面積和居民住房情況 年份 城鎮(zhèn)新建 住宅面積 農(nóng)村新建 住宅面積 城市人均住宅 建筑面積 農(nóng)村人均 住房面積 1985 10 1990 1995 21 1996 17 1997 1998 8 1999 2021 2021
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