居住規(guī)劃上ppt課件-展示頁
2025-01-13 02:32本頁面
【正文】 劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷是重要因素。 ? NPV計算時只考慮現金流量，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現金流出，所以不用作為現金流出；在年成本法中房貸只計利息，凈現值法中房貸計算的是本利平均攤還額。我已確定要在該處住滿 5年。如果購房，房價 120萬元， 可申請 60萬元貸款，假設房貸利率為 6%，自備首付款 60萬元； 維護成本第一年 5,000元，以后每年提高 5,000元，假定該住房在第 5年末能以 125萬元價格賣出（假定折現率為 3%）。 ? CF0=首付款 =600,000 ? 每年房貸本利攤還： 20n， 6i， 600000 PV， 0 FV， PMT=52, ? 五年后房貸余額： 15n， 6i， PMT， 0 FV， PV=508,055 ? CFj =第一年房貸本利攤還 +第一年維護成本 =52,3115,000=57,311 ? CFj =第二年房貸本利攤還 +第二年維護成本 =52,31110,000=62,311 ? CFj =第三年房貸本利攤還 +第三年維護成本 =52,31115,000=67,311 ? CFj =第四年房貸本利攤還 +第四年維護成本 =52,31120,000=72,311 ? CFj=第五年房貸本利攤還 +第五年維護成本 +第五年底房屋出售額 第五年底房貸余額 =52,31125,000+1,250,000508,055=664,634 ? 3 i ? NPV=266,902 ? 購房凈現值比租房 高 ，購房劃算 。 18 租房與購房 NPV的計算 租房 購房 首付 貸款 維護成本 購房合計 期初 CF0 (71,500) (600,000) (600,000) 第 1年 CF1 (72,000) (52,311) (5,000) (57,311) 第 2年 CF2 (78,000) (52,311) (10,000) (62,311) 第 3年 CF3 (84,000) (52,311) (15,000) (67,311) 第 4年 CF4 (90,000) (52,311) (20,000) (72,311) 第 5年 CF5 5,500 1,250,000 (560,366) (25,000) 664,634 折現率： 3% (367,017) (266,902) 折現率： 4% (359,934) (288,086) 折現率： 5% (353,116) (307,977) 折現率： 6% (346,551) (326,662) 19 敏感分析 —不同售房價格預期的租購房比較 折現率 售房價格 3% 4% 5% 6% 1100000 (396,293) (411,375) (425,506) (438,751) 1150000 (353,163) (370,278) (386,329) (401,388) 1202100 (310,032) (329,182) (347,153) (364,025) 1250000 (266,902) (288,086) (307,977) (326,662) 租房 NPV (367,017) (359,934) (353,116) (346,551) 20 租購 房 決策影響因素 ? 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算 ? 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 ? 居住年數：居住時間越長，購房越劃算 ? 利率水平：利率水平越高，租房越劃算 ? 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算 ? 租房押金：押金水平越高，購房越劃算 21 購房與換房的規(guī)劃 ? 購房規(guī)劃 ? 換房規(guī)劃 ? 其他房產規(guī)劃應該考慮的因素 ? 特殊的房產規(guī)劃 22 購房規(guī)劃 ? 購房規(guī)劃的流程 ? 測算可負擔的房價 –年收入概算法 –目標精算法 ? 購房區(qū)域的選擇 23 城鄉(xiāng)新建住宅面積和居民住房情況 年份 城鎮(zhèn)新建 住宅面積 農村新建 住宅面積 城市人均住宅 建筑面積 農村人均 住房面積 1985 10 1990 1995 21 1996 17 1997 1998 8 1999 2021 2021
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