居住規(guī)劃上ppt課件(編輯修改稿)
2025-01-31 02:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的房價 –年收入概算法 –目標精算法 ? 購房區(qū)域的選擇 23 城鄉(xiāng)新建住宅面積和居民住房情況 年份 城鎮(zhèn)新建 住宅面積 農(nóng)村新建 住宅面積 城市人均住宅 建筑面積 農(nóng)村人均 住房面積 1985 10 1990 1995 21 1996 17 1997 1998 8 1999 2021 2021 2021 2021 2021 25 2021 2021 27 單位：億平方米 資料來源：中國統(tǒng)計局網(wǎng)站 24 購房規(guī)劃的流程 列出需要居住的面積與期望居住地區(qū)的價格 決定購房目標當(dāng)前的總價 估算房價成長率 估算購房時的房屋總價 可配置在購房上的 資產(chǎn)與儲蓄的比例 計算該投資的終值是否足夠支付屆時自備款 計算購房后每月儲蓄是否足以負擔(dān)房貸 本利攤還額 25 測算可負擔(dān)房價 —年收入概算法 ? 購房前首付款的籌備與購房后貸款的負擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準的影響長達數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負擔(dān)不起的房子。可按下列公式概算可負擔(dān)的房屋總價： ? 如果房貸前期只償還利息，則最高可負擔(dān)房價 =[（年收入 可負擔(dān)房貸比率） / 房貸利率 ] /貸款成數(shù) ? 如果房貸是本利平均攤還，則可負擔(dān)房價 = PV （ I， N，PMT） /貸款成數(shù)。其中， I：房貸利率， N：貸款年限，PMT：年收入 可負擔(dān)房貸比率 ? 從公式可知，同樣的收入，房貸利率越低，可負擔(dān)房價越高；可負擔(dān)房貸比率越高，可負擔(dān)房價越高。一般而言，依房貸負擔(dān)計算的房價上限，約為年收入的 58倍。 26 年收入概算法案例 ? 小劉年收入 10萬元，其中 30%可用來繳房貸，假設(shè)房貸利率 6%，前幾年只繳利息，貸款期限為 20年，貸款成數(shù) 70%。 – 如果前幾年只還利息，則最高可負擔(dān)房價=[（ 10萬元 30%） / 6%] / 70%=，為年收入的 。前提是預(yù)先準備 的首付款。 – 如果本利平均攤還：可負擔(dān)房價 20 n， 6i， 10 30% PMT， 0 FV， PV=，可負擔(dān)房價不到年收入的五倍。前提是預(yù)先準備 。 27 3 C (1+g)2 Appendix:增長型年金 t12t( 1 ) ( 1 )( 1 ) ( 1 ) ( 1 )C C g C gPVr r r?? ? ? ?? ? ? ?? ? ?t C (1+g)t1 0 1 C 2 C (1+g) … ? ? ? ? ? ? ? ?t 1 2 11 r 1 g 1 r 1 gttF V C C C? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?28 增長型年金計算公式 （期末）增長型年金 現(xiàn)值 公式為： 當(dāng) 時： 當(dāng) 時： （期末）增長型年金 終值 公式為： 當(dāng) 時 當(dāng) 時 ?????????????? ?????trggrCPV111rtCPV?? 11)1( ??? trtCVFgr?gr ?gr ?? ??????????????? ??????ttrggrrCFV1111gr?29 測算可負擔(dān)房價 —目標精算法 ? 可負擔(dān)房價＝ PMT1 {1[(1+y)/(1+r)]n}/(ry) (1+r)n + FV（ r， n， 0， A） + PV（ i， m， PMT2 ） ? r＝投資報酬率， n＝離購房年數(shù) ? PMT1=當(dāng)前年收入 負擔(dān)比率 ? A=當(dāng)前可配置于購房用途的凈資產(chǎn) ? i＝房貸利率， m＝房貸年數(shù) ? PMT2＝本利攤還年供額 =FV（ y， n， 0， PMT1） ? y = 收入成長率 30 目標精算法案例 ? 假定小劉年收入為 10萬元，收入成長率 5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)
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