【正文】 . (3) 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體的管理和義務(wù)共同指向的對象 ,這指無和行為兩大類 . 物業(yè)權(quán)屬登記的功能有哪些？ 答： (1)物業(yè)權(quán)屬確認(rèn)功能 . (2)物業(yè)權(quán)屬登記功能 . (3)物業(yè)權(quán)屬管理功能 . 簡述物業(yè)管理法的地位和作用。 根據(jù)規(guī)范法律關(guān)系的法律部門的不同、物業(yè)管理法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、 經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系 、 行政法律關(guān)系 、 刑事 法律關(guān)系四大類。 建筑物可區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有建筑物 專有部份 ，共有部分持有權(quán)以及因共 有關(guān)系所生的 所有權(quán)成員權(quán) 所構(gòu)成。 物業(yè)管理的本質(zhì)是： 業(yè)主自治權(quán)利的延伸 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托享有的管理，那么物業(yè)管理的行為是 私法 上的行為。 問題：業(yè)主是否有權(quán)單方面解除物業(yè)管理合同？為什么？ 答： 業(yè)主可以解除物業(yè)管理合同，但一是要必須通過業(yè)主大會，討論來決定是否另行聘請物業(yè)公司；二在約定的 物業(yè)管理期限內(nèi)，要看物業(yè)公司的服務(wù)是否達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)。從 2021 年的 2月份開始長安物業(yè)管理公司先后與幾家廣告公司簽訂了場地使用合同，允許其利用小區(qū)的外墻和電梯墻壁懸掛廣告。 問：未經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會能否提起訴訟。該區(qū)房屋土地管理局公告中的“換屆選舉籌備組“并未經(jīng)過該小區(qū)的業(yè)主代表大會的討論， 為房屋土地管理局的決定。 4 （６） 合同約定的其他義務(wù) 五、 案例分析 2021 年 10 月 13 日，某區(qū)房屋土地管理局向航湖一村全體業(yè)主公告，公告的主要內(nèi)容為：根據(jù)航湖一村的業(yè)主委員會換屆籌備組請示，針對該小區(qū)在業(yè)主委員會的換屆選舉中存在的問題，同意在換屆選舉期間使用籌備組印章，原業(yè)主委員會印章即日起停止使用。明確規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，業(yè)主團(tuán)體的委托是物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)。綜上所述，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)具有民事主體資格，能夠獨(dú)立地實(shí)施物業(yè)管理活動。民事行為的實(shí)施要求實(shí)施者具有民事主體資格，即只有民事主體才能實(shí)施民事 行為。 答： (1)業(yè)主大會的成立及職責(zé) . a、 大會的召開 . b、 業(yè)主大會 (業(yè)主代表大會 )的表決規(guī)則 . c、 業(yè)主表決權(quán)的計算方式 . d、 業(yè)主表決權(quán)的行使方式 . e、 業(yè)主帶會 (或業(yè)主代表大會 )的職責(zé) . (2)業(yè)主委員會的成立和運(yùn)作 . 四、 論述題 一、 試述物業(yè)管理的法律地位。 物業(yè)管理合同可以適用的違約責(zé)任包括： 強(qiáng)制繼續(xù)履行合同 、 義務(wù)支付違約 金 、 賠償損失 。 3 物業(yè)管理合同的訂立 以當(dāng)事人 相互信任 為前提，遵循 平等原則 、 自愿有償原則 、 協(xié)商一致 的原則。 國務(wù)院 《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的 區(qū)、縣人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定， 并通告全體業(yè)主。 業(yè)主自治自律原則 是業(yè)主團(tuán)體應(yīng)遵循的基本行為準(zhǔn)則，它貫穿于業(yè)主自治自律的全過程。 結(jié)合所學(xué)的相關(guān)的知識和案情回答以下問題： 李某與某小區(qū)的物業(yè)管理公司之間是一種什么法律關(guān)系？說明理由。為此，某物業(yè)管理公司以李某裝修破壞房屋結(jié)構(gòu)，且施工影響小區(qū)他人休息、危機(jī)房屋安全為由加以制止，又被李某拒絕，不服從管理。 答： （一）實(shí)事求是、因地制宜 （二）科學(xué)的創(chuàng)見性 （三）協(xié)調(diào)配套 （四）保障物業(yè)合理使用 （五）依法維權(quán)、自治自律 。 （２） 引進(jìn)工商管理部門，在經(jīng)營場所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)行部門協(xié)且對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇的信譽(yù)。 2 ２、外部管理運(yùn)作 方式 （１） 成立商場管理委員會，在商場管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。加在此機(jī)構(gòu)中，商場管理部是中心，其他部門都要與之配合。運(yùn)作方式以商場、小區(qū)為服務(wù)對象，管理處為調(diào)度中心，工程部、保安部、保潔部根據(jù)商場或小區(qū)的管理特點(diǎn)及要求安排人員負(fù)責(zé)完成。 答： （一）物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性 （二）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性 （三）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位 （四）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性 （五）物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大 （六）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終 止有嚴(yán)格的程序性和要式性。 ④ 物業(yè)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰一方要求他方為自己行使物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)給予必要方便的權(quán)利和他方應(yīng)給予必要方便的義務(wù)。 ② 物業(yè)為不同主體所有或由不同主體使用時，才可能基于彼此提供方便而產(chǎn)生相鄰關(guān)系，如果相鄰關(guān)系由同一主體所有和使用， 則不發(fā)生相鄰關(guān)系。 答： 物業(yè)管理法的空間效力 ； 物業(yè)管理法的時間效力 ； 物業(yè)管理法對人的效力 。 二、 名詞解釋 物業(yè)管理 :指業(yè)主通過對選聘物主管理企業(yè) ,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 . 物業(yè)管理法 :是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約 ,據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì) ,并手行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制約的法律規(guī)范的總稱 . 物 業(yè)管理法律關(guān)系 :有國家物業(yè)法律法規(guī)確認(rèn)和調(diào) 的 ,在物業(yè)管理和相關(guān)活動中的主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 物業(yè)權(quán)屬管理 ： 對 物業(yè)和產(chǎn)權(quán)狀況，包括土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬狀況設(shè)施的管理。 物業(yè)管理法律關(guān)系中 業(yè)主 居于主導(dǎo)地位。 物業(yè)管理法的空間效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范生效的地域范圍，包括 域內(nèi)效力 和 域外效力 兩個方 面。 1 電大 《物業(yè)管理法規(guī)》 形成性考核冊及參考答案 作業(yè)一 一、 填 空題 物業(yè)管理法規(guī)所指的物業(yè)一詞采用狹義之說，按這種說法理解， 物業(yè)具有 ”物業(yè)”是不動產(chǎn) 、 單元性空間 和 環(huán)境性 的獨(dú)特屬性。 如果將物業(yè)管理法中的 “物業(yè)管理”限定于專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受托所事的管理、服務(wù)，那么“物業(yè)管理”的基本性質(zhì)應(yīng)該為： 民事法律 我國物業(yè)管理立法體制是以 憲法 為根本大法，以 法律 、 行政法規(guī) 、 地方性法規(guī) 為不同層級規(guī)范的一元立法體制。 物業(yè)管理法律關(guān)系是 物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整 物業(yè)管理 社會關(guān)系的產(chǎn)物。 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體除自然人外，還有 國家 、 法人 。 三、 簡答題 簡述物業(yè)管理法的效力范圍。 物業(yè)相鄰關(guān)系具有哪些特征？ 答： ① 物業(yè)相鄰關(guān)系基于物業(yè)志理位置的毗鄰而發(fā)生。 ③ 物業(yè)相鄰關(guān)系的客體是相鄰各方在行使物業(yè)所業(yè)權(quán)或使用權(quán)時互相給予方便于所形成的利益。 簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。 公共商業(yè)樓宇內(nèi)部管理和外部管理運(yùn)作方式有哪些區(qū)別？ 答： １、內(nèi)部管理運(yùn)作方式 （１）若公共商業(yè)樓宇是商住兩用型的，商用部分與住宅部分的公共管理事務(wù)（如保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等）應(yīng)由同一機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。 （２）若公共商業(yè)樓宇為專業(yè)商場，管理公司的機(jī)構(gòu)便是專為商場管理而設(shè)的。管理部的工作要旨是服務(wù)。管委會的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人擔(dān)任。 四、 論述題 試述物業(yè)管理立法的原則。 五 、 案例分析 2021 年 10 月，李某入住某下去后，拒絕簽訂小 區(qū)公共契約和物業(yè)管理合同，2021 年 11 月，李某對自己的住宅進(jìn)行裝修，擅自改變房屋的承重結(jié)構(gòu)。某物業(yè)管理公司向人民法院起訴李某。 李某的上述行為是否違反物業(yè)管理法規(guī)？為什么？ 人民法院能否受理此案？ 答：（ 1）、吳小姐和該小區(qū)的物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理委托合同已經(jīng)成立 .因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由小區(qū)的也住大會選聘的 .自吳小姐購買了該小區(qū)的物業(yè)時起 ,吳小姐就和物業(yè)管理公司建立了物業(yè)管理委托合同 . （ 2）、吳小姐應(yīng)該享有指按照該物業(yè)管理合同的行定 ,接受物業(yè)管理提供的服務(wù) . 答：（ 1）、李某與某小區(qū)的物業(yè)管理公司之間是一種物業(yè)委托管理合同關(guān)系 ,因?yàn)殡m然在本案中李某入住某住宅小區(qū)后 ,拒絕簽定小區(qū)公共契約和物業(yè)管理公司合同 ,但事實(shí)上 ,從 2021年 10月 ,李某入住某住宅小區(qū)時開始 ,在這個小區(qū)就已經(jīng)由業(yè)主代表大會代表小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定了物業(yè)管理合同 ,也指定了相應(yīng) 的業(yè)主公共契約 ,李某入住后 ,無權(quán)拒絕公共契約和物業(yè)管理合同 . （ 2）、李某的行為違反了物業(yè)管理法規(guī) ,違反了 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 的第十四條的規(guī)定 . 3 答：人民法院要受理此案 . 作業(yè)二 一、填空題 業(yè)主依法對自己的物業(yè)行使 占有 、 使用 、 收益 、 處分 的權(quán)利，同時依法享有對物業(yè)的共有部分和共同事物 進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主團(tuán)體的決策主要通過 業(yè)主大會的決議 或 業(yè)主委員會 的執(zhí)行監(jiān)管等形式來實(shí)現(xiàn)。