【正文】 。具體程序包括： (1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。 私營(yíng)企業(yè)除補(bǔ)充個(gè)人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。 (9)其他有關(guān)資料。 (7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。 (5)驗(yàn)資證明。 (3)管理章程。 (二 )物業(yè)管理公司的申報(bào)資料 內(nèi)資企業(yè) (含國(guó)有、集體、股份合作 )一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料： (1)主管單位對(duì)申請(qǐng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。 (6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。 (4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。 (2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金，如廣州市規(guī)定注冊(cè)資金須在 10萬元以上。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符 合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。 (四 )服務(wù)目標(biāo) 服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達(dá)到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標(biāo)準(zhǔn)。 (二 )盈利目標(biāo) 利潤(rùn)目標(biāo)包括委托方要求達(dá)到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理公司自己制定的目標(biāo)。 物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)包括： (一 )信譽(yù)目標(biāo) 良好的信譽(yù)是公司的無形資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定著公司的存亡。 (2)以較少的投入，為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們?cè)诎踩?、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。物業(yè)管理公司的總體目標(biāo)是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。物業(yè)管理公司若要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標(biāo)。在法律上，管委會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)系，而是互不干擾內(nèi)部運(yùn)作的 合作工作關(guān)系。 (三 )物業(yè)管理公司與管委會(huì)的關(guān)系 管委會(huì)和物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后者是經(jīng)營(yíng)人、受托人、執(zhí)行管理人。 管委會(huì)的權(quán)利包括：①制定管委會(huì)章程，代表業(yè)主和使用人維護(hù)他們的合法權(quán)利；②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；④檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 業(yè)主大會(huì)的主要任務(wù)是：①選舉管委會(huì)；②監(jiān)督管委 會(huì)的工作；③聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；④聽取業(yè)主的意見和建議；⑤研究解決管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；⑥討論其他需要研究的問題。通常情況下，業(yè)主大會(huì)每年召開一次， 特殊情況下可隨時(shí)召開。 一般情況下，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到 50％以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到 30％以上不足 50％且使用已超過一年的，應(yīng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。管委會(huì)是參與物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。但無論是哪一種人，只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人，他們就是該物業(yè)的私人用戶，并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。 住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個(gè)人所有，特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會(huì)等等。 法人團(tuán)體可分為企業(yè)、 事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國(guó)際化的方向發(fā)展，這樣 不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于節(jié)約管理成本、實(shí)施品牌管理，以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會(huì)化發(fā)展，都是十分有益的。 (四 )按管理層次劃分 物業(yè)管理公司按管理層次，可 分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。目前，全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營(yíng)性質(zhì)的正在崛起。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù)，包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù)；后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項(xiàng)目，有的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)管理企業(yè)。 (一 )按存在形式劃分 物業(yè)管理公司按存在形式劃分，有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。由于中國(guó)城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)模菐в薪?jīng)營(yíng)性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的 工作目標(biāo)。 第二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 物業(yè)管理公司操作實(shí)務(wù) 第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 .............................................................................................. 2 一、物業(yè)管理公司的性質(zhì) .......................................................................................... 2 二、物業(yè)管理公司的類型 .......................................................................................... 2 三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系 .............................................................. 3 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 .......................................................................................... 6 一、物業(yè)管理公司的目標(biāo)定位 ................................................................................... 6 二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序 .................................................................. 7 第三節(jié) 物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) ................................................................................... 9 一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 ..................................................................... 9 二、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 ..................................................................... 9 三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型 .......................................................................... 10 四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇 .............................................................................. 11 第四節(jié) 物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容 ................................................................................. 12 一、物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù) ................................................................................. 13 二、物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務(wù) ................................................................................. 13 三、物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù) ................................................................................. 14 第五節(jié) 物業(yè)管理公司與其它相關(guān)部門的關(guān)系 ................................................................ 15 一、與政府行政主管部門的關(guān)系 .............................................................................. 15 二、與屬地街道辦事處 (或居委會(huì) )的關(guān)系 ................................................................. 16 三、與專業(yè)管理企業(yè) (公司 )的關(guān)系 ........................................................................... 16 第六節(jié) 物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理 .......................................................................... 17 一、物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理概述 ....................................................................... 17 二、物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的步驟 ................................................................... 24 三、物業(yè)管理公司公共關(guān)系的傳播與溝通 ................................................................ 38 第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 一、物業(yè)管 理公司的性質(zhì) 物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)： 第一，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān) 民事責(zé)任等。所以說，物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的 “產(chǎn)品 ”只有一個(gè)，那就是服務(wù)。 第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。 二、物業(yè)管理公司的類型 物業(yè)管理公司 按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為不同的類型。這兩類公司目前都比較普遍。 (二 )按服務(wù)范圍劃分 物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。 (三 )按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分 物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理公司。我國(guó)香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，并看好大陸的物業(yè)管理市場(chǎng)，是一支不可忽視的力量。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍；雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動(dòng)等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大，管理范圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。 三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系 物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，對(duì)其物業(yè)實(shí)施管理與維修，對(duì)產(chǎn)權(quán)人 和使用人提供各種服務(wù)。 (一 )產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成 產(chǎn)權(quán)人 (業(yè)主 )和使用人 (用戶