【正文】 樓盤(pán)名稱 御景花園 物業(yè)類型 別墅、商住樓 物業(yè)地址 樟木頭鎮(zhèn)御景大道 占地面積 1300000 ㎡ 建筑面積 45 萬(wàn) ㎡ 套數(shù) 4000 多戶 均價(jià) ￥ 4000/㎡ 綠化率 管理費(fèi) 元 /㎡ /月 戶型 豪華別墅及多種洋房： 3 室 2 廳 89 ㎡ 4 室 2 廳 113 ㎡ 付款方式 一次性付款；建筑分期付款；銀行 7 成 15 年按揭；供發(fā)展商 7 成 15 年。這幾年引進(jìn)開(kāi)發(fā)了駿景高爾夫花園、三正半山豪苑、銀湖山莊、大都會(huì)豪庭、東港城市花園等一大批大型、高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有力的帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全面發(fā)展。一是建成三大商業(yè)中心和十大專業(yè)市場(chǎng)；二是新建一批大型商業(yè)設(shè)施，提升檔次；三是興建了新都會(huì)怡景、金島等一批星級(jí)酒店，帶旺了商務(wù)、娛樂(lè)行業(yè)；四是開(kāi)通了鎮(zhèn)外客運(yùn)公交線路和香港直通巴士；五是興建森林公園高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等各類休閑旅游項(xiàng)目，城鎮(zhèn)休閑產(chǎn)業(yè)逐漸興旺；六是加強(qiáng)中介服務(wù)業(yè)、證券金融業(yè)餐飲業(yè)等服務(wù)業(yè)的發(fā)展；七是完善教育基礎(chǔ)設(shè)施。第三是大力發(fā)展城市交通，全鎮(zhèn)規(guī)劃 11 條鎮(zhèn)內(nèi)公交線路，增投 92 輛公交車，實(shí)現(xiàn)道路交通四通八達(dá) 、快捷便利。新中心將成為塘廈的政治、文化、金融、信息服務(wù)中心，是塘廈的標(biāo)志性片區(qū)。第一啟動(dòng)行政文化新區(qū)的建設(shè)。 塘廈鎮(zhèn)市場(chǎng)分析 塘廈市場(chǎng)概況 塘廈鎮(zhèn)目前的城鎮(zhèn)建成區(qū)已達(dá) 70 平方米公里，人口規(guī)模亦達(dá) 50 多萬(wàn)人，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模。屆時(shí)一個(gè)集山、水、城體的城市景觀框架，現(xiàn)代化的新型城區(qū)。 ——— 市場(chǎng)前景看好 東莞市政府為了加快城市化進(jìn)程，全力打造出一個(gè)全新的東莞，在東莞老城區(qū)改造的同時(shí)，用了兩年時(shí)間將緊臨的東城改造一新，同時(shí)為了表明東莞市政府對(duì)城市發(fā)展的決心，不僅計(jì)劃將未來(lái)的市政府遷移到目前近乎一片空白的南城，更是出大手筆 ，筑出一條尤勝一籌的東莞大道，并以東莞大道為軸，加緊大造“南城房地產(chǎn)板塊”。 ——— 最具購(gòu)買力的本地土地主 東莞的客戶大致分為以下幾類： 1)東莞本地人（含本地土地主和 上班族）； 2)港、臺(tái)及外商企業(yè)主及高級(jí)行政、技術(shù)人員； 3)在東莞多年的工廠高級(jí)藍(lán)領(lǐng)及中、高層白領(lǐng)。在東莞城市化進(jìn)程不高，主城區(qū)較小，各區(qū)、鎮(zhèn)間距較大，所以跨區(qū)域購(gòu)買的行為不會(huì)很多買家一般會(huì)選擇在日?；顒?dòng)頻繁區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，從而使得某個(gè)小區(qū)域的購(gòu)買力直接影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)格。在產(chǎn)品差異不大的情況 下，莞城中心區(qū)與周邊偏遠(yuǎn)區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格相差不大甚至有的項(xiàng)目略低。 ——— 市場(chǎng)未形成完善的價(jià)格體系 在東莞很多項(xiàng)目的價(jià)格與估計(jì)的相差甚遠(yuǎn)，根據(jù)調(diào)查的項(xiàng)目所處的位置及產(chǎn)品的差異對(duì)其進(jìn)行分析，而實(shí)際的真實(shí)價(jià)格及銷售進(jìn)度與我們估計(jì)的出入較大。另外東莞市場(chǎng)的戶型較深圳而 言明顯偏大，最大的三房做到了 170 平方米左右，兩房也普遍在 80110 平方米之間，一房和兩房的供應(yīng)量較小，顯示整個(gè)市場(chǎng)主要以居家為主，投資及過(guò)度性用房暫時(shí)未成氣候。一般一個(gè)大項(xiàng)目別墅數(shù)量有 600700 幢之多，中小型的也有二、三百幢，價(jià)格主要在 60008000 元 /平方米左右，少量?jī)r(jià)格可達(dá)到 12021/平方米以上。同時(shí)因土地供應(yīng)量相對(duì)較大，故項(xiàng)目占地面積相對(duì)較大，均以畝計(jì)量單位，一個(gè)項(xiàng)目就有幾百上千畝都屬正常，且容積率較低。 3 月末全市各項(xiàng)存款余額 1502． 91 億元，各項(xiàng)貸款余額 778． 57 億元，分別比去年增長(zhǎng) 3． 03％和 3． 70％。全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為 109． 54，同比上升 11． 97 個(gè)點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 12． 69 億元，增長(zhǎng) 94． 96％，虧損企業(yè)虧損額3． 68 億元，下降 23％，微觀經(jīng)濟(jì)效益上升，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步改善。 現(xiàn)在東莞有超市二萬(wàn)多家，沃爾瑪、家樂(lè)福、百佳等世界級(jí)的大超市都齊集東莞，使東莞成了商家必爭(zhēng)之地，面對(duì)越來(lái)越多的選擇，東 莞的百姓消費(fèi)越來(lái)越理性， 5 熱情也越來(lái)越高。一季度全社會(huì)銷售品總額 47． 1 億元，同比增長(zhǎng)12． 74％。 今年是東莞的規(guī)劃建設(shè)年，“一網(wǎng)兩區(qū)”相繼在今年進(jìn)入實(shí)際施工和奠基階段，而大打城市牌使東莞各鎮(zhèn)區(qū)在市政建設(shè)上也加大了投入，城市變美了，商品房自然好銷了，這是東莞市政府送給房地產(chǎn)商們的利市。 三是在城市建設(shè)的帶動(dòng)下，固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大。工業(yè)銷售產(chǎn)值 296． 2 億元，增長(zhǎng) 15． 34％；工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 96． 02％。 二是出口回升對(duì)工業(yè)生產(chǎn)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。中國(guó)加入 WTO 初露苗頭，全市實(shí)際利用外資 3． 94 億美元，增長(zhǎng) 5． 31％。 一季度東莞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn) 5 個(gè)明顯特點(diǎn)： 一是世界經(jīng)濟(jì)回暖拉動(dòng)出口回升。 4 第一部分 市場(chǎng)分析 東莞市統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布了東莞市第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)：初步測(cè)算，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 132． 33 億元，同比增長(zhǎng) 16． 93％，增速高出全省同期 6． 4 個(gè)百分點(diǎn)，在全省 21 個(gè) 地級(jí)以上市中保持第一位。 項(xiàng)目具體之操作方案將于彼此更深入接觸及獲得有關(guān)資料后再作補(bǔ)充，深信此項(xiàng)目透過(guò)敝司專才及周詳推銷計(jì)劃，定能創(chuàng)造出驕人的銷售成績(jī)。 1 東莞市駿景高爾夫花園開(kāi)發(fā)有限公司 「駿景高爾夫花園」 推廣建議案 目 錄 2 序 言 第一部分：市場(chǎng)分析 ……… ..………………………………… . 東莞市場(chǎng)分析 …………………………………… . 香港外銷市況分析 ……………………………… 香港客戶之綜合分析 …………………………… . 第二部分：物業(yè)分析 …………………………………………… . 物業(yè)簡(jiǎn)介 ………………………………………… . 物業(yè) SWOT 分析 … ……………………………… .. 營(yíng)銷策略 ………………………………………… 第三部分： **物業(yè)簡(jiǎn)介 ……………………………………… 第四部分： **工作及一般合作條款 ………………………… 第五部分：銷售安排 …………………………………………… 第六部分：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………… .. 第七部分： 公司 經(jīng)驗(yàn) …………………………………………… . 第九部分：結(jié)語(yǔ) ……………………………………………… .. 序 言 3 承蒙貴司賜予機(jī)會(huì)， ———— 為貴司所開(kāi)發(fā)駿景高爾夫花園撰寫(xiě)初步策劃代理合作方案。 由于 貴司所提供資料有限，我司根據(jù)在香港與華南地區(qū)多年代理項(xiàng)目之經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)地考察情況，特撰寫(xiě)此項(xiàng)目初步策劃建議案及雙方合作模式。 敝司深具誠(chéng)意，希望能以長(zhǎng)遠(yuǎn)合作伙伴形式。一季度全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了速度與效益雙增長(zhǎng)，開(kāi)局勢(shì)頭良好。一季度全市出口總額 47． 36 億美元，同比增長(zhǎng) 26． 1％，其中機(jī)電產(chǎn)品出口 30． 3 億美元，增長(zhǎng) 31． 5％。 東莞的經(jīng)濟(jì)一直是以外向型為主，出口是東莞最為主要的經(jīng)濟(jì)成分，東莞市是全國(guó)出口第三大城市，機(jī)械與電子產(chǎn)品一直是東莞的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)項(xiàng)，在世界電子行業(yè)素有“東莞塞車、全球 缺貨”之說(shuō)，所以世界的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)直接影響著東莞，而東莞的機(jī)電產(chǎn)品又直接影響著世界。一季度全市完成工業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價(jià)） 308． 49 億元，同比增長(zhǎng) 19． 84％。 東莞現(xiàn)有外資企業(yè) 16000 多家，自中國(guó)加入世貿(mào)后，出口增多拉動(dòng)了東莞工業(yè)的發(fā)展。一季度鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資總額 15． 84 億元，同比增長(zhǎng) 13． 23％，商品房屋銷售 率 55． 63％，同比上升 1． 48個(gè)百分點(diǎn)。 四是市場(chǎng)銷售較為平穩(wěn)。城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 35． 4 億元，增長(zhǎng) 23． 61％。 五是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。一季度地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 11． 44 億元。 東莞市場(chǎng)概況 ——— 高端產(chǎn)品市場(chǎng)占有率大 東莞市場(chǎng)主要由別墅、 TOWNHOUSE、多從層幾小高層為主，市場(chǎng)對(duì)高層認(rèn)可度不高，所以高層數(shù)量不多。尤其值得一提的是東莞的別墅、 TOWNHOUSE 數(shù)量超過(guò) 4000 幢（含已售在建數(shù)量），并且別墅用地尚在不斷增加中。由此可見(jiàn)東莞高端市場(chǎng)容量的巨大。近一兩年來(lái)，東莞市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)了像貝爾高林等知名的大家手筆，且有些新戶型深圳也未曾有過(guò)，從側(cè)面證明了東莞市場(chǎng)的前景。特別 6 是產(chǎn)品的地緣價(jià)格差異與判斷的出入較大。其原因是市場(chǎng)在起作用。眾所周知，東莞以制造業(yè)而聞名，本地土地主因出租土地辦廠，人均收入要高過(guò)在城區(qū)的上班族，所以主城區(qū)的項(xiàng)目擁有的交通、生活便利等 區(qū)位優(yōu)勢(shì)因購(gòu)買力支撐不強(qiáng)而體現(xiàn)不到價(jià)位上。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)： 目前市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品（含別墅、 TOWNHOUSE 及大面積平面單位主要客戶就是本地土地主，直接占到市場(chǎng)銷售量的約 70%左右，另外部分由港、臺(tái)、外商占據(jù)?？梢韵胍?jiàn)三五年之內(nèi)，面積如深圳羅湖、福田、南山大小的莞城、東城、南城三個(gè)城區(qū)會(huì)合而為一。目前深圳、廣州各大開(kāi)發(fā)商、代理商通過(guò)各種途徑進(jìn)入東莞市場(chǎng)即是看中 7 東莞良好的市場(chǎng)前景。 對(duì)于東莞而言由于城市化進(jìn)程相對(duì)比較滯后，為此，塘廈鎮(zhèn)政府采取了 一系列的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，今年籌集了總額達(dá) 15 億的資金，用于城市建設(shè)。在塘廈西南部以迎賓大道為中軸線，規(guī)劃了 3 平方公里的行政文化新區(qū)。第二是抓好道路交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，重點(diǎn)抓好科苑大道、東深二路、龍林鋪道等六條主干道的規(guī)劃建設(shè)，進(jìn)一步完善了“五橫六縱”道路網(wǎng)，同時(shí)中心區(qū)內(nèi)主要道路全面改造成高標(biāo)準(zhǔn)的瀝青路面，提升了道路交通的檔次。 塘廈作為東莞市東南片區(qū)的區(qū)域中心，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)城市的集聚效應(yīng)和輻射能力。 小結(jié)：塘廈鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府把加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)作為培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和加快城市建設(shè)的重 要工作來(lái)抓，并成立了第三產(chǎn)業(yè)促進(jìn)會(huì)，有效整合政府、社會(huì)、企業(yè)多 8 方面的資源，共同推動(dòng)塘廈房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 市場(chǎng)特色 根據(jù)對(duì)東莞及珠三角外銷市場(chǎng)， **認(rèn)為呈以下特色： 港人度假盤(pán)之特色 （珠三角、塘廈、常平、樟木頭） 樓盤(pán)名稱 三正半山豪苑 物業(yè)類型 別墅 物業(yè)地址 塘廈鎮(zhèn)迎賓大道 占地面積 500000 ㎡ 建筑面積 300000 ㎡ 套數(shù) 700 棟 均價(jià) 5000 元 /㎡ 綠化率 78% 管理費(fèi) 戶型 1 室 3 廳 250 ㎡ 2 室 0 廳 225 ㎡ 2 室 1 廳 225 ㎡ 別墅： 220800 ㎡ 內(nèi)部配套 無(wú)邊際泳池、星光浴室、陽(yáng)光室等 銀行：工商銀行 付款方式 一次性付款，銀行按揭 交通狀況 通過(guò)梅觀高速半小時(shí)車程連接深圳福田中心區(qū) 通過(guò)莞深高速 20 分鐘車程連接莞城； 半小時(shí)之內(nèi)車程連接樟木頭、清溪、風(fēng)崗、黃江、大朗、布吉、觀崗、觀瀾、龍華、寶安十大工商業(yè)重鎮(zhèn) 概況 環(huán)擁近 500000 平方米湖區(qū)水面，約 3000 米環(huán)湖景觀道； 超低建筑密度， 3 年房單位，但近廠房，數(shù)量亦少，不需比較。 內(nèi)部配套 兒童游樂(lè)場(chǎng)、中餐廳、桑拿室等；中、小學(xué) :樟木頭中學(xué) 。別墅： 191－ 289 ㎡ 付款方式 一次性付款；銀行 7 成 15 年按揭 內(nèi)部配套 雅思賓館 /水果批發(fā)市場(chǎng) /中英文幼兒園 交通狀況 樓盤(pán)名稱 新天美地 物業(yè)類型 小高層、 物業(yè)地址 東 莞市常平鎮(zhèn)上坑段新天美地 9 花園 別墅 花園 占地面積 萬(wàn) ㎡ 建筑面積 套數(shù) 均價(jià) 3500 元 /㎡ 綠化率 70% 管理費(fèi) 戶型 面積由 ㎡ 到 ㎡ ，有一房一廳、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d 付款方式 一次性付款；銀行 7 成 15 年按揭 內(nèi)部配套 泳池、沐足室、健身室、棋牌室、兒童游樂(lè)室等 交通狀況 距東莞火車站僅 2 分鐘的車程 ， 設(shè)豪華住客專車，穿梭屋苑至火車站。 樓盤(pán)名稱 祈福新村 物業(yè)類型 3 年房 物業(yè)地址 廣州市番禺區(qū)市廣路 8 號(hào) 占地面積 6500 畝 建筑面積 套數(shù) 均價(jià) 3500 元 /平方米 綠化率 管理費(fèi) 戶型 二房二廳 6068 ㎡ 、三房二廳 83111 ㎡ 、四房二廳 124166 ㎡ 付款方式 一次性付款八折，銀行按揭八三折，輕松按揭八四折 內(nèi)部配套 銀行、肉菜市場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校 、商鋪、會(huì)所、醫(yī)院、地鐵站車站 交通狀況 28 小區(qū)專線巴士 交通狀況 交通便捷 樓盤(pán)名稱 海怡灣畔 物業(yè)類型 物業(yè)地址 珠海市唐家金唐路３３３號(hào) 10 二期 占地面積 450000 m2 建筑面積 240000 m2 套數(shù) 772 戶 均價(jià) 綠化率 55 % 管理費(fèi) 戶型 120 套四合一花園洋房、 38 套二合一花園洋房、 23 座五層豪華住宅及 12 座九層豪華住宅，合共 772 戶，單位面積由 82 至 221 平方米，各戶均設(shè)有環(huán)保露臺(tái)，部分單位設(shè)有地下花園、空中花園及入戶空中花園 付款方式