【正文】 立在以下基礎(chǔ) ： ? 彌補(bǔ)日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目住戶時(shí)間和空間的影響 ? 彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ） 從上表不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前的住戶對(duì) 周邊 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便利店、美容美發(fā)、銀行 等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時(shí)間和空間的因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寶楊路 ⑧ 海洋樓宴會(huì)廳 ⑨ 西街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 其他 水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場(chǎng)；江楊北路：批發(fā)市場(chǎng) 周邊商業(yè)布局分析： ? 周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象； ? 除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè) 密集度較低 ， 難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購(gòu)物 消費(fèi) 等造成不便； ? 周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等 ； ? 周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更 便利、更豐富、更高層次 的消費(fèi)需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2． 周邊商業(yè)市場(chǎng) 調(diào)查 2． 1 周邊現(xiàn)存商業(yè)分布 為研究周邊商業(yè) 布 局，我司對(duì) 項(xiàng)目周邊步行約 20 分鐘范圍進(jìn)行 市場(chǎng) 調(diào)查 ，如下圖所示 ： 道路 商業(yè)設(shè)施 備注 水產(chǎn)路 ① 中型餐飲 ② 快客便利 楊鑫路 ③ 北上海商業(yè)城 ④ 工行 ⑤ 良友金伴 北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電器、網(wǎng)吧、兩岸咖啡、 KFC、 復(fù)鑫漁港、 百麗體育 、客來(lái)多服飾市場(chǎng)等 楊泰路 ⑥ 農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng) ⑦ 美容美發(fā) 水產(chǎn)路 蘊(yùn) 川 路 楊泰路 外環(huán)路 項(xiàng)目地塊 梅林路 楊鑫路 濟(jì)光學(xué)院 天馨花園 寶楊 路 鎮(zhèn)政府 ① ③ ② ⑤ ⑥ ⑧ ⑦ ⑨ ④ 北 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最后，社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作，目的主要是提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認(rèn)為，實(shí)際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來(lái)實(shí)現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。 其次 ， 準(zhǔn)確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套 進(jìn)入本項(xiàng)目的商業(yè)中心 ，使其 配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件。 1． 2 社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路 首先， 從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是 良性互動(dòng)的效應(yīng) ，即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從 而 再度提高人口的入住率。 而排除掉設(shè)計(jì)裝修等時(shí)間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口 3900 人左右，但是從目前實(shí)際人口導(dǎo)入情況來(lái)看，僅僅達(dá)到 30％左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè)管理帶來(lái)了一定問(wèn)題，同時(shí)更影響了項(xiàng)目后期銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1． 基本情況與 核心思路 1． 1 項(xiàng)目基本情況 ? 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)進(jìn)程 ? 人口導(dǎo)入時(shí)間進(jìn)程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 總計(jì) 戶數(shù) 1591 286 630 1720 1042 5269 戶均人口 預(yù)期導(dǎo)入人口 429 1764 2924 2605 預(yù)計(jì) 交付時(shí)間 已交付 2021年 8月 2021 年12 月 2021年 6月 2021 年12 月 從上表情況來(lái)看 ，本項(xiàng)目在 06 年 8 月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 康橋水都 社區(qū)商業(yè)中心招商方案 1．基本情況與核心思路 ............................................... 2 1． 1 項(xiàng)目基本情況 ................................................ 2 1． 2 社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路 ........................................ 3 2．周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 ................................................. 4 2． 1 周邊現(xiàn)存商業(yè)分布 ............................................ 4 2． 2 現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本 項(xiàng)目影響 .................................... 5 2． 3 人口流動(dòng)示意 ................................................ 7 2． 4 案例分析 —— 萬(wàn)科四季花城 .................................... 9 3．項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析 .................................................. 11 3． 1 人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析 ......................................... 11 3． 2 住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析 ................................. 12 3． 3 商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃 ......................................... 13 4．綜合運(yùn)作計(jì)劃 .................................................... 15 4． 1 初始業(yè)態(tài)建議及分布 ......................................... 15 4． 1． 1 業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn) .................................... 15 4． 1． 2 初始業(yè)態(tài)建議及分布 .................................. 16 4． 2 綜合運(yùn)作計(jì)劃 ............................................... 20 4． 2． 1 招商策略 ............................................ 20 4． 2． 2 現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳 .................................. 21 4． 2． 3 業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表 ...................................... 22 5．租金及免租金建議 ................................................ 24 5． 1 租金建議 ................................................... 24 5． 2 免租金建議 ................................................. 25 6．現(xiàn)金流量分析 .................................................... 26 7．招商前工作計(jì)劃 ...........