【正文】 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 借鑒意義： 對于康橋水都，存在一定借鑒意義： 1） 前期招商準確的業(yè)態(tài)定位：生活必需和特殊時期的業(yè)態(tài) 2） 租金定價和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實力的商家，制定合理的招商租金計劃 3） 預留一定的市場培養(yǎng)期 4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面 5） 萬科提供了足夠數(shù)量的班車，同時引進家樂福等大賣場班車 ，解決了客戶居住的實際困難。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目商業(yè)中心的位置與周邊整體人口流動趨勢相背離，因此在消費支撐力上有所欠缺，同時，如果要有效打開本項目的商業(yè)局面，應 該在項目初期對外部人流有較好的引導。 （注： ① 梅林路目前在改建中，延長了項目住戶到北上海商業(yè)城的時間和距離 ； ②步行到達時間以項目梅林路、水產(chǎn)路為起始點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 然后 ， 考慮到本項目自身目前處于一個高速成長的階段，因此其內(nèi)部的商業(yè) 組成 也必須 配合到項目內(nèi)部人口增長，具有一定的成長性，能夠事先預判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預留。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1． 2 社區(qū)商業(yè)中心運作思路 首先， 從本項目的實際情況分析，本項目的社區(qū)商業(yè)中心與項目的人口入住應呈現(xiàn)的是 良性互動的效應 ，即商業(yè)的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價值，從 而 再度提高人口的入住率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 內(nèi)部區(qū)域 如 上圖所示，項目內(nèi)部人流動線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現(xiàn)改建中）向水產(chǎn)路流動 。 目前商業(yè)街空置率高 達 80％左右 ，無法滿足周邊配套。其他類型的業(yè)態(tài)在社區(qū)成熟初期不易有良好的發(fā)展。 3． 項目成長性分析 3． 1 人口導入 成長性分析 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 1 期 1591 2C 2A/2B 882 2D 2F/2G 總計 1591 續(xù)上表： Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 1 期 2C 429 429 429 429 429 429 429 429 2A/2B 1764 1764 1764 1764 1764 2D 1462 2924 2924 2924 2F/2G 521 1563 2084 2605 總計 11439 從本項目 的人口導入進度預測來看 ，本項目將 于 2021 年的 四 季度 ， 1 期業(yè)主全部入住， 居住人口達到 4000 人， 于 2021 年的三、四季度之間達到 10000人。 馬斯洛需求層次 商業(yè)需求 生理需求 日常消費類商業(yè) 安全需求 社交需求 餐飲理容健身類商業(yè) 尊重需求 休閑購物類商業(yè) 自我實現(xiàn) 娛樂類商業(yè) 我司認為，隨本項目入住人口的增多，居民對于周邊商業(yè)配套的需求也會逐級提高，而每次大的人口增加，將會促進該類型需求的升級 和下級商業(yè)類型規(guī)模的擴張 。 大型 餐飲 、娛樂 類 情景休閑商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于景觀河道旁， 具有較好的環(huán)境，同時 有呈狹長分布，因此適合營造需要良好消費環(huán)境的商業(yè)類型，同時也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個景觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4． 1． 2 初始業(yè)態(tài)建議及分布 ? 業(yè)態(tài)建議 綜合以上 分析 ， 結(jié)合本項目實際 人口入住 情況， 我司認為本項目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時應有意識的保留部分大面積的 商鋪不進行招租。 地上一層中的商業(yè) 初始 業(yè)態(tài)設置如下： 業(yè)態(tài) 設置理由 ? 菜場 ? 24H 便利店 ? 自助 銀行 ? 快速（便利）餐飲 ? 洗衣店 ? 藥店 ? 水站 ? 糕餅店 大部分為強度需求級商業(yè)配套， 滿足基本生活需求，尊重市場依據(jù) ? 中介代理店（由物業(yè)組成） 便于房屋二次流通，增加入住 ? 小 五金建材店 社區(qū)早期裝修所必需 ? 小裝潢公司 社區(qū)早期裝修所必需 ? 日用小百貨 社區(qū)早期入住所必須 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商 說明： ? 上圖中洗衣店 、自助銀行 、 24H 便利店等日常生活類 及大型社區(qū)必備之設施將作為長期固定業(yè)態(tài)； ? 小五金店 、裝潢公司、日用小百貨等 在 項目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代，因此可將這幾個 較好的 商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪， 可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營。 ? 廣告宣傳 通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時有效率較低。 同時在這些路段設置引導旗烘托氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 社區(qū)入住人口達到 10000 人以上時，租金可提升至 元 /m2/天 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 。 6．現(xiàn)金流量分析 注： ? 具體 現(xiàn)金流量表見附件 由計算所得， 本 項目 內(nèi)部收益率（ IRR）為 124％。 ? 租金遞增建議 06 年 11 月 — 08 年 8 月 （居住人口 在 5000 人以下 ） 社區(qū)商業(yè)中心開業(yè)初期 ，是經(jīng)營起動階段， 按目前項目現(xiàn)狀，商家 必然都有一定的經(jīng)營難度，需要 一定時間 進行市場培育， 因而 建議 該階段 的商鋪租金 全免 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 讓消費者明確知道社區(qū)商業(yè)中心的位置及將會出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關(guān)鍵所在，唯有取得消費者的認可才能取得商業(yè)運營的成功 ，才能整體提升項目入住率 。 ? 客戶專遞 將招商計劃與招商進程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主通過我公司的商戶網(wǎng)絡， 以開發(fā)商名義直接招商 部分主力商戶由開發(fā)商自營或加盟或合作方式引入 完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。后期再改造為正式菜場； 招商品牌建議： ? 便利店品牌：好德、可的、良友金伴等 ? 藥房品牌：國大 、華氏 等 ? 裝潢公司品牌：同濟、聚通 等 ? 洗衣店品牌：正章、象王等 ? 糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等