【正文】 建筑中的一件珍品；位于**西南部的華嚴(yán)寺，是我國最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑；**市東南方，有中國五岳之一的北岳恒山，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。 商業(yè)主題定位根據(jù)**新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目“旗艦級(jí)中心社區(qū)商圈”的項(xiàng)目定位，再結(jié)合**新區(qū)的實(shí)際情況，將本項(xiàng)目的主題定位為“一站式消費(fèi)商業(yè)中心”，是一個(gè)集購物、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性、規(guī)模化的商業(yè)場(chǎng)所，即社區(qū)“銷品茂”。 宗地及配套狀況 項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目四至：坐落于**新區(qū)南北干道與東西干道的交叉路口的西北側(cè)，**新區(qū)C區(qū)A1規(guī)劃商業(yè)地塊；（見附圖） 項(xiàng)目地塊周邊配套 項(xiàng)目地塊為標(biāo)準(zhǔn)的熟地，已完成七通一平配套。**新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的約13萬戶住宅規(guī)劃已基本建成交付使用，目前入住率約30%，入住人口約12萬人； 主要建設(shè)指標(biāo)占地面積：（17542平方米）；容積率：；總建筑面積：約5萬平方米（地下1層15000平方米，地上6層36000平方米）；商業(yè)中心建筑占地面積：6000平方米；建筑密度：34%綠化景觀及道路覆蓋率：66%（含交通、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等公建面積）停車場(chǎng)：地上停車場(chǎng)約300個(gè)停車位 主要研究結(jié)論 商業(yè)市場(chǎng)定位根據(jù)對(duì)**消費(fèi)者的深層次需求了解，目前他們對(duì)購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型”和“規(guī)模化”的商業(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)。第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 **市概況 區(qū)位及行政區(qū)**位于山西省北部，介于內(nèi)外長城之間，是**盆地的中心。 交通概況**北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京380公里，南離太原市352公里，實(shí)為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭之地。煤炭――“**煤田”含煤面積926平方公里，探測(cè)總儲(chǔ)量718億噸，其中：侏羅紀(jì)煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的“三低一高”聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤和化工原料煤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前是亞洲最大的居民居住區(qū)，施工工程分三期，2006年是第一期。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)又會(huì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者相輔相成。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 人民生活：2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103元，%。**具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，境?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢(shì)。大力推進(jìn)熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級(jí)以上良好天氣達(dá)到220天。第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃東 移西融古城改造限制大車進(jìn)市區(qū)的紅線**市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進(jìn)西融城市東移。東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場(chǎng)、海盛、海辰、春毅電器等組成。個(gè)體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。特點(diǎn)傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動(dòng)，經(jīng)營者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。 整個(gè)**新區(qū)幾乎沒有發(fā)現(xiàn)完整、具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或較好的農(nóng)貿(mào)超市，顯然**新區(qū)的居民生活極不方便。**新區(qū)呼喚大規(guī)模旗艦商業(yè)、一站式購物主力商圈的出現(xiàn)?！?強(qiáng)需求業(yè)態(tài)，主要體現(xiàn)在：日常居民生活必需品的經(jīng)營業(yè)態(tài)、種類，24小時(shí)便利店、農(nóng)貿(mào)超市、煙酒副食、報(bào)刊雜志、藥品等。 您在社區(qū)一次購買生活食品、蔬菜等一般消費(fèi)額是多少？　次數(shù)比例10元以內(nèi)55﹪1030元3435﹪3050元3232﹪5080元1414﹪80100元1010﹪100元以上44﹪ 分析：隨著居民購物頻率的不同，居民消費(fèi)的個(gè)人單次消費(fèi)60%以上集中在30——100元以上，消費(fèi)頻率15次/月 ，家庭平均月基本消費(fèi)在2000元左右，具有一定的，較穩(wěn)定的消費(fèi)能力。 問卷調(diào)查小結(jié)通過調(diào)查人員貼身訪談式問卷調(diào)查，反映出，整個(gè)**新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有相當(dāng)?shù)臐摿?，居民?duì)發(fā)展的信心充足，具備相當(dāng)?shù)奶嵘凉撃?，目前消費(fèi)狀態(tài)雖略低于**主城區(qū)的消費(fèi)水平，但發(fā)展速度非?？?，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男判模? 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃集中在17個(gè)業(yè)態(tài)商業(yè)種類； 從抽樣調(diào)查結(jié)果來看，**新區(qū)居民的的平均收入水平并不低，已經(jīng)接近**的平均生活水平； 社區(qū)商業(yè)的價(jià)值提升有相當(dāng)?shù)目臻g。目前，已經(jīng)有越來越多的項(xiàng)目將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成為獨(dú)立的商業(yè)建筑，這些項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)與住宅相分離，商業(yè)不進(jìn)駐小區(qū)之內(nèi)。這種調(diào)查是專業(yè)的商業(yè)調(diào)查，絕對(duì)不同于售樓員賣樓之前的調(diào)查，銷售公司的銷售策劃無法代替商業(yè)規(guī)劃。其中經(jīng)營資源是特別值得重點(diǎn)分析的。解決這些問題我們一定要對(duì)社區(qū)商業(yè)得營銷模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中包括：比例控制；時(shí)間控制；空間控制。上海大華社區(qū)的商業(yè)一直不成氣候的原因就在于首先總體體量過多，第二商業(yè)同業(yè)競(jìng)爭太激烈。我們認(rèn)為適合的才是最好的。 物流、客流、車流設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)里叫做豎向交通，商業(yè)規(guī)劃中我們稱之為垂直交通。奧特萊斯的消費(fèi)群體的一個(gè)顯著特點(diǎn)是有車一族，時(shí)尚一族。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路。大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目應(yīng)在零售業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，著重加強(qiáng)以文化娛樂餐飲為特色的業(yè)態(tài)構(gòu)成，其次，大潤發(fā)消費(fèi)層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費(fèi)需求，這除了適應(yīng)**新區(qū)本地居民的中低端消費(fèi)以外，也可以滿足由品牌折扣店和休閑娛樂規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)吸引的高端客戶消費(fèi)需求。目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年?duì)I業(yè)總額占據(jù)了整個(gè)商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。在中低檔商品和商品價(jià)格方面，會(huì)給項(xiàng)目未來的經(jīng)營帶來競(jìng)爭壓力；**新區(qū)入住率目前只有約30%，未來居民回遷需要大約23年時(shí)間，入住率不足給項(xiàng)目招商及第一年的運(yùn)營帶來巨大壓力。大型商業(yè)的管理運(yùn)營的系統(tǒng)性和專業(yè)性較強(qiáng)，關(guān)系到項(xiàng)目的投資收益和項(xiàng)目的成敗。第七章 建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)規(guī)劃 打造區(qū)域地標(biāo)建筑建筑，是最有力量的城市語言，是最能體現(xiàn)活力的城市標(biāo)桿；有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力，風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識(shí)一個(gè)區(qū)域的名副其實(shí)的區(qū)域地標(biāo)。滿足商業(yè)定位的要求，對(duì)寬度，深度，曲直度的適應(yīng)性推敲。對(duì)樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對(duì)動(dòng)線的實(shí)際體現(xiàn)和引導(dǎo)。規(guī)劃布局，在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 主力店的定位 大型連鎖超市項(xiàng)目主力店業(yè)態(tài)定位是零售業(yè)品牌大型連鎖超市（如：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)，歐尚、北京華聯(lián)等）。沃爾瑪大潤發(fā)集團(tuán)簡介：潤泰集團(tuán)是臺(tái)灣前十大的企業(yè)，以紡織起家，曾在上海、青島、天津設(shè)廠。（覆蓋率50%）交通動(dòng)線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。生活用水日供量200T，空調(diào)用水日供 量200T，煤氣每小時(shí)為50m179。二級(jí)商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內(nèi)常住人口30萬以上，緊鄰城市主干道，有6條以上公交線，店面日均人流量6萬以上。樓面載荷：賣場(chǎng)4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米。1卸貨區(qū)面積：300平方米。 選擇性業(yè)態(tài)配置滿足居民多樣化、個(gè)性化消費(fèi)需求的選擇性業(yè)態(tài)，主要包括食雜店、維修店、書籍音像店、照相(或沖印)店、浴池、物資回收、運(yùn)動(dòng)健身、茶室咖啡店、花店、家庭服務(wù)等10種。 成功人士（金領(lǐng)族）：人群來源廣泛：私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管；個(gè)人收入：200015000元/月；出行習(xí)慣：習(xí)慣駕車購物；對(duì)國際品牌的認(rèn)知度高；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化；注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較?。灰再徫锵M(fèi)和餐飲消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)比例低；受購物氛圍影響沖動(dòng)性消費(fèi)所占比例較大。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局原則打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強(qiáng)勢(shì)程度來安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費(fèi)者數(shù)量比較均勻，而使消費(fèi)者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個(gè)部分，從而達(dá)到了租金的最大化；將目的性消費(fèi)（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動(dòng)線的末端或死角位置；項(xiàng)目的商業(yè)利用購物環(huán)境以及推廣活動(dòng)的獨(dú)特性，充分利用設(shè)計(jì)中庭和不同業(yè)態(tài)區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動(dòng)，既能不斷地吸引消費(fèi)者，更能為項(xiàng)目提高租金收入；所以整個(gè)項(xiàng)目的定位和主題都緊緊圍繞在一站式消費(fèi)的特點(diǎn)上；在目標(biāo)消費(fèi)者的收入和年齡上并不做過多的篩選，只要希望享受消費(fèi)體驗(yàn)，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國際流行時(shí)尚，希望參與體驗(yàn)和展示樂趣，希望享受各種美食，消費(fèi)者均可在此獲得消費(fèi)的歸屬感和愉悅感。第九章 品牌規(guī)劃和布局 品牌布局原則傳統(tǒng)商業(yè)之貨品布局多數(shù)是按照其類別進(jìn)行劃分，尤其在百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)中尤為常見。 **高消費(fèi)人群分析從事能源類行業(yè)，與政府關(guān)系密切：**的高端人群多從事能源類開發(fā)行業(yè)（熟稱煤老板），并且富商們與當(dāng)?shù)卣賳T結(jié)合產(chǎn)生的利益集團(tuán)，在**整個(gè)社會(huì)生態(tài)鏈中居于最上端。 全方位業(yè)態(tài)特色項(xiàng)目商業(yè)主題定位為打造**新區(qū)的商業(yè)旗艦，這種一站式購物理念既是現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的“銷品茂”。1卸貨通道（消防通道）寬幅：3米。單層建筑面積：12000平方米。競(jìng)爭對(duì)手：3公里內(nèi)競(jìng)爭對(duì)手不超過2家。截至2004年底，已經(jīng)擁有70家門店，遍布中國23個(gè)省市自冶區(qū)的35個(gè)重點(diǎn)城市，年銷售突破 160億元人民幣，名列中國連鎖零售百強(qiáng)第六位。建筑物以一層20000m2為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2以上，總建筑面積20000— 22000 m2，樓層最好不要超過二層。集團(tuán)總裁尹衍梁先生為山東日照 人，企業(yè)管理博士。 。引入大型連鎖超市的可行性包括：本項(xiàng)目3公里半徑范圍內(nèi)規(guī)劃人口超過30萬，號(hào)稱亞洲最大的居住區(qū)；項(xiàng)目占地近30畝；項(xiàng)目兩側(cè)臨街，且均為主干路，處于十字路口；項(xiàng)目可規(guī)劃充足的地上停車位等。其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最先確定，利用聚合效應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)，組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。 氛圍設(shè)計(jì)在業(yè)態(tài)定位確立之后，氛圍設(shè)計(jì)將承擔(dān)著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達(dá)，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點(diǎn)照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。 塊型設(shè)計(jì)業(yè)種分布是現(xiàn)代商場(chǎng)經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動(dòng)線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時(shí)尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實(shí)力，方便消費(fèi)者的選購行為。外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識(shí)，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點(diǎn)；做到無論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為**新區(qū)最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面與建筑，打造**新區(qū)區(qū)域地標(biāo)建筑。1本項(xiàng)目針對(duì)于**新區(qū)的總體消費(fèi)量而言，僅僅靠零售業(yè)是不足以承托項(xiàng)目5萬平米的商業(yè)規(guī)模的，必須通過較大規(guī)模的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)加以補(bǔ)充。**新區(qū)尚沒有規(guī)劃中和建設(shè)中的大型商業(yè)，項(xiàng)目搶占先機(jī)未來競(jìng)爭壓力較?。浑S著**古城保護(hù)工程的啟動(dòng)，城市土地吃緊，土地價(jià)格將不斷攀升，是項(xiàng)目未來物業(yè)升值的機(jī)會(huì)加大。1996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個(gè)，年?duì)I業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50%強(qiáng)。必將形成**新區(qū)核心商圈，可以有效地拓展商業(yè)輻射距離和覆蓋半徑。折扣低奧特萊斯一般都在城郊如上海青浦、張家港香港城等，離市區(qū)比較遠(yuǎn)，這樣房租就比較低，而且，奧特萊斯的貨品都是廠家直銷，可以把中間利潤降低，最終降低最后售價(jià)?！∈直砥放疲嚎ǖ貋?、勞力士、歐米茄、浪琴、阿瑪尼、巴寶莉、西鐵城、蕭邦、天梭、卡西歐等　男裝品牌：馬克華菲、喬治貝弗瑞、法登、夢(mèng)特嬌、杜嘉班納、卡帝樂鱷魚、克萊蒙梭、博格西尼、威斯康尼等。 奧特萊斯概念“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。 外觀形象和環(huán)境設(shè)計(jì)主路口，形象招牌，外觀形象，外圍環(huán)境都要作為重點(diǎn)去考慮，要合理分配設(shè)計(jì)，切不可任憑商戶隨意懸掛招牌、廣告等。社區(qū)商業(yè)就像普通人一樣，是一種特別質(zhì)樸的商業(yè)形式，就像居家過日子一樣，只要適合這個(gè)社區(qū)的需要和消費(fèi)，適合社區(qū)居民的需求，那就是最好的，而不一定要貪大、貪新、貪高、貪洋。社區(qū)商業(yè)的目的是要為社區(qū)居民生活提供便利和配套的，而不是為社區(qū)居民增加交通負(fù)擔(dān)和交通阻塞的。一些住宅小區(qū)的開發(fā)商把商業(yè)物業(yè)和住宅搭配著出售，由住宅的售樓員向投資業(yè)主說明商業(yè)物業(yè)的情況，這種為賣而賣的做法是很可怕的。比如在一些二三線城市，開發(fā)商設(shè)想引進(jìn)蘇寧、麥當(dāng)勞等，但實(shí)際該城市面積很小、人口稀少、交通閉塞，連一般的品牌都不愿意落戶于此，更何況那些一線品牌。后期運(yùn)營都是以這些前期調(diào)查為基礎(chǔ)的。與此同時(shí)，這種擁有獨(dú)立建筑的社區(qū)商業(yè)由于規(guī)模較大、業(yè)態(tài)齊全，同時(shí)極具開放性而獲得了更為廣泛的客群。消費(fèi)群體集中在礦工家庭的消費(fèi)；主要消費(fèi)需求為日用必需品的消費(fèi)；居民購買力偏弱，缺乏高端消費(fèi)人群；計(jì)劃入駐人口超過30萬人，總體人口基數(shù)很大；社區(qū)建筑較為集