【正文】 解決前，任何一方不得改變土地利用現狀 某村出嫁女甲嫁給市民乙，但戶口沒有遷入市區(qū)。 村民鄭某一生未婚，也未有子女。本村年滿 16周歲以上，有正式農業(yè)常在戶口的村民按農齡取得股權成為股東，農齡從年滿 16周歲起計一股，以后每滿一年計算一股。也可以自愿交回。 依照第 1項、第 2項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。 (3)劃撥 指土地使用者經縣級以上政府批準，在交納補償、安置等費用后所有償取得或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權的行為 對象：是國有土地 是一種行政行為 沒有期限限制 兩種形式：有償 無償 國家機關用地和軍事用地； 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 思考：住宅用地使用期滿如何處理？ 包括：占有、使用、收益、處分 可轉讓、出租、抵押、合作經營、贈與、置換 —— 不能擅自改變用途 —— 不能閑置 1年未動工的，交 20%閑置費 2年未動工的，無償收回，注銷土地使用證 —— 方式： 互換、出售、贈與 —— 限制條件： 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 思考：本案中的新增灘涂的所有權歸誰？ 1995年 《 確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定 》 規(guī)定： 依據 1950年 中華人民共和國土地改革法 〉 及有關規(guī)定，凡當時沒有將土地所有權分配給農民的土地屬于國家所有； 土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屑于國家所有。河道北移后，王村村民渡過渭河對新增加的灘涂進行了開發(fā)和耕種，劉村村民也對這片灘涂進行開發(fā)改造，兩村村民由此發(fā)生糾紛。在上個世紀 90年代初渭河的一次改道中，渭河河道向北偏移，侵蝕了王村數十畝耕地。 出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準 ? 渭河流經甘肅、陜西等省，是黃河的主要支流，但它是一條河道不固定的河流，幾年倒向南邊，幾年倒向北邊，經常沖刷侵害著耕地，沿河地帶流傳的“三十年河東，三十年河西”的說法。 （ 3）農民集體所有的土地范圍 —— 農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 —— 宅基地 和自留地、自留山 （ 4）農民集體所有土地的經營管理主體 —— 村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理； —— 有兩個以上農村集體經濟組織的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理； —— 已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理。 成立的條件 — 有自己的名稱和組織機構； — 有固定的經營場所； — 有符合國務院規(guī)定的注冊資本； 一級，不低于 5000萬元；二級，不低于 2021萬元； 三級，不低于 800萬元；四級，不低于 100萬元 — 有足夠的專業(yè)技術人員； — 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 4．正確處理近期建設和遠景發(fā)展關系的原則。 2．房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。第五章 要素市場規(guī)制法 第一節(jié) 房地產市場的法律規(guī)制 一、概括 住房狀況 人均建筑面積 10平方米以下的，近 1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數的 % 享受住房保障的，低于城鎮(zhèn)家庭總戶數的 1% 2021年，廉租房建設的投入低于政府當年財政支出的 % 立法概況 《 城市規(guī)劃法 》 （ 1989年制定）及其實施條例 《 建筑法 》 （ 1997年制定） 《 土地管理法 》 （ 2021年修） 《 城市房地產管理法 》 （ 2021年修） 《 物業(yè)管理條例 》 （ 2021年修） 《 基本住房保障法 》 （征求意見稿） 二、房地產的特征和管理體制 （一）房地產的特征 稀缺性 固定性 耐用性 （二）房地產管理體制 建設行政主管部門、土地行政主管部門、城市規(guī)劃管理部門 三、房地產開發(fā)市場的法律規(guī)制 （一）房地產開發(fā)的概念 是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 （二）房地產開發(fā)的基本原則 1．依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)的原則。 3．房地產開發(fā)應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設原則。 （三）房地產開發(fā)企業(yè) 分級 劃分為一、二、三、四個資質等級 承擔建設項目的限制 一級，不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目 二級資質及二級資質以下，可以承擔建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設項目。 四、 土地管理 （一）土地的產權 土地的所有權 （ 1）二元制 國家 農民集體 （ 2）國家所有的土地范圍 —— 城市市區(qū)的土地 —— 農村和城市郊區(qū)被國家依法沒收、征收的土地 —— 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地 —— 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地 —— 因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體前一后，不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。 （ 5）所有權證 農民集體所有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)所有權證 —— 宅基地的用途： 用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等 —— 宅基地與宅基地附屬物的權屬和權限： 農戶享有宅基地使用權，不得買賣、出租和非法轉讓 農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利 —— 房屋流轉與限制： 房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。在陜西省渭河流域有兩座村莊，渭河沿著彎曲的河道在兩村之間流過，位于渭河北岸的叫王村，位于渭河南岸的叫劉村。同時， 由于河道的北移，在渭河南岸劉村一側原來的河道上新形成了一塊面積略小被侵蝕耕地的灘涂。兩村均主張對這片土地享有所有權。 （ 6）農村集體土地所有權的限制 —— 不能直接用于房地產開發(fā) —— 不能出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設 —— 不能擅自改變土地用途 農用地：包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等 國有土地使用權 （ 1）取得方式 有償取得：出讓、租賃、國有土地使用權作價出資或入股 無償取得：劃撥 （ 2）出讓 指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為 —— 拍賣、招標、掛牌或者雙方協(xié)議的方式 —— 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 —— 應最遲于屆滿前 1年申請續(xù)期 審批原則：一般予以批準，除為了公共利益需要收回 —— 準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金 —— 未申請續(xù)期或未獲批準的，無償收回。 轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 —— 轉讓的途徑 第一種：原使用人辦理出讓手續(xù)，再轉讓給受讓人 第二種：經審批將劃撥土地轉讓給受讓人，由受讓人辦理出讓手續(xù) 第三種：經審批，轉讓后不辦理出讓手續(xù)，由轉讓人將土地收益上繳國家 —— 出租的限制 房屋出租時，租金所含的土地收益上繳國家 —— 抵押的限制 建筑物設抵押權的，當實現抵押權時，土地使用權出讓金應當從拍賣價款中優(yōu)先支付 —— 強制執(zhí)行 法院為強制執(zhí)行而拍賣當事人所有的建筑物，土地使用權出讓金應當從拍賣價款中優(yōu)先支付 （ 4）收回的適用范圍 為公共利益需要使用土地的； 為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的； 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請 續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的； 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； 公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的； 非法、越權、違規(guī)、違反程序批地的。 集體土地使用權 承包方式： 家庭聯(lián)產承包 四荒 (荒山、荒溝、荒丘、荒灘 )招標、拍賣、公開協(xié)商 折股分配給集體經濟組織成員后，股份合作經營 （ 1）農用地使用權 —— 農村土地承包經營權 —— 發(fā)包與收回 發(fā)包：承包方限于本集體經濟組織的農戶 收回：承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口的交回。 期限： 30年 —— 家庭承包土地的調整 調整方案必須經村民委員會會議 2/3以上成員或村民代表通過，并經鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級農業(yè)行政主管部門批準 廣州市黃村在 1993年就開始探索實行了經濟股份合作制，將本村用于發(fā)展生產的固定資產 (包括土地 )和生產資金全部折股成立了黃村經濟合作聯(lián)合社。首屆股東代表大會通過了黃村經濟股份合作制章程，對折股、股權的確認、股紅分配、組織管理等問題進行了規(guī)定，其中第 18條規(guī)定，股權可以由持股人的直系親屬辦理繼承，如無直系親屬的，待其壽終后一次性補回按股值50%的撫恤補助金，股紅分配發(fā)至其壽終當季截至。為了解決贍養(yǎng)問題，其與侄子鄭某（非本村村民）簽訂了遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，約定由鄭某負責照顧他的生活，在他去世后鄭某有權繼受他在黃村經濟合作聯(lián)合社的股權和應得未得的分紅。甲的責任田被村組收回。理由是：女人已嫁出去，就不是本村村民，按照“土政策”，責任田和村組待遇不能享