【正文】 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （ 4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 農(nóng)用地承包經(jīng)營糾紛 協(xié)商 —— 村委會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府等調(diào)解；仲裁（農(nóng)村土地承包仲裁委員會）；可直接訴訟 （ 1）農(nóng)用地承包仲裁委員會的組成 由當(dāng)?shù)厝嗣裾捌溆嘘P(guān)部門代表、有關(guān)人民團(tuán)體代表、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表、農(nóng)民代表和法律、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)人員兼任組成，其中農(nóng)民代表和法律、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)人員不得少于組成人員的二分之一。 《 婦女權(quán)益保障法 》 ? 第三十二條 婦女在農(nóng)村土地承包經(jīng)營、集體經(jīng)濟(jì)組織收益分配、土地征收或者征用補(bǔ)償費使用以及宅基地使用等方面，享有與男子平等的權(quán)利。理由是：女人已嫁出去，就不是本村村民，按照“土政策”，責(zé)任田和村組待遇不能享有。為了解決贍養(yǎng)問題，其與侄子鄭某（非本村村民）簽訂了遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，約定由鄭某負(fù)責(zé)照顧他的生活，在他去世后鄭某有權(quán)繼受他在黃村經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社的股權(quán)和應(yīng)得未得的分紅。 期限： 30年 —— 家庭承包土地的調(diào)整 調(diào)整方案必須經(jīng)村民委員會會議 2/3以上成員或村民代表通過，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn) 廣州市黃村在 1993年就開始探索實行了經(jīng)濟(jì)股份合作制，將本村用于發(fā)展生產(chǎn)的固定資產(chǎn) (包括土地 )和生產(chǎn)資金全部折股成立了黃村經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社。 —— 轉(zhuǎn)讓的途徑 第一種：原使用人辦理出讓手續(xù)，再轉(zhuǎn)讓給受讓人 第二種：經(jīng)審批將劃撥土地轉(zhuǎn)讓給受讓人，由受讓人辦理出讓手續(xù) 第三種：經(jīng)審批，轉(zhuǎn)讓后不辦理出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)讓人將土地收益上繳國家 —— 出租的限制 房屋出租時，租金所含的土地收益上繳國家 —— 抵押的限制 建筑物設(shè)抵押權(quán)的，當(dāng)實現(xiàn)抵押權(quán)時，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)從拍賣價款中優(yōu)先支付 —— 強(qiáng)制執(zhí)行 法院為強(qiáng)制執(zhí)行而拍賣當(dāng)事人所有的建筑物，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)從拍賣價款中優(yōu)先支付 （ 4）收回的適用范圍 為公共利益需要使用土地的； 為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請 續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； 公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的； 非法、越權(quán)、違規(guī)、違反程序批地的。 （ 6）農(nóng)村集體土地所有權(quán)的限制 —— 不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā) —— 不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) —— 不能擅自改變土地用途 農(nóng)用地：包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等 國有土地使用權(quán) （ 1）取得方式 有償取得：出讓、租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股 無償取得：劃撥 （ 2）出讓 指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 —— 拍賣、招標(biāo)、掛牌或者雙方協(xié)議的方式 —— 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 —— 應(yīng)最遲于屆滿前 1年申請續(xù)期 審批原則：一般予以批準(zhǔn)，除為了公共利益需要收回 —— 準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金 —— 未申請續(xù)期或未獲批準(zhǔn)的，無償收回。同時， 由于河道的北移，在渭河南岸劉村一側(cè)原來的河道上新形成了一塊面積略小被侵蝕耕地的灘涂。 （ 5）所有權(quán)證 農(nóng)民集體所有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)所有權(quán)證 —— 宅基地的用途： 用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等 —— 宅基地與宅基地附屬物的權(quán)屬和權(quán)限： 農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓 農(nóng)戶對宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利 —— 房屋流轉(zhuǎn)與限制： 房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 分級 劃分為一、二、三、四個資質(zhì)等級 承擔(dān)建設(shè)項目的限制 一級，不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目 二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下，可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則 1．依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。 2．房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。 成立的條件 — 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； — 有固定的經(jīng)營場所； — 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； 一級，不低于 5000萬元；二級，不低于 2021萬元； 三級，不低于 800萬元；四級，不低于 100萬元 — 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； — 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn) ? 渭河流經(jīng)甘肅、陜西等省，是黃河的主要支流，但它是一條河道不固定的河流，幾年倒向南邊，幾年倒向北邊，經(jīng)常沖刷侵害著耕地，沿河地帶流傳的“三十年河?xùn)|，三十年河西”的說法。河道北移后，王村村民渡過渭河對新增加的灘涂進(jìn)行了開發(fā)和耕種，劉村村民也對這片灘涂進(jìn)行開發(fā)改造，兩村村民由此發(fā)生糾紛。 思考：住宅用地使用期滿如何處理？ 包括：占有、使用、收益、處分 可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合作經(jīng)營、贈與、置換 —— 不能擅自改變用途 —— 不能閑置 1年未動工的，交 20%閑置費 2年未動工的，無償收回，注銷土地使用證 —— 方式： 互換、出售、贈與 —— 限制條件： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 依照第 1項、第 2項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。本村年滿 16周歲以上，有正式農(nóng)業(yè)常在戶口的村民按農(nóng)齡取得股權(quán)成為股東，農(nóng)齡從年滿 16周歲起計一股，以后每滿一年計算一股。 思考：該遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是否有效？ —— 流轉(zhuǎn) 可以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股或其他方式流轉(zhuǎn) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意 流轉(zhuǎn)不能改變土地的農(nóng)業(yè)用途 流轉(zhuǎn)期限不超過承包期的剩余期限 同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán) 本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人承包農(nóng)用地使用權(quán)，必須經(jīng) 村民委員會議 2/3以上成員或者村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn) 可以合法繼承 （ 2）非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán) —— 辦企業(yè) 由縣級以上政府審批 占用農(nóng)用地的，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 不能轉(zhuǎn)讓、出租 經(jīng)農(nóng)民集體書面同意后，非農(nóng)經(jīng)營地使用權(quán)可以與廠房一并抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，須辦理征收和出讓手續(xù) （ 3）非農(nóng)公益用地使用權(quán) —— 村公益事業(yè) 審批： 縣級以上政府審批 限制： 不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押 土地變更登記 國有土地使用權(quán)的變更，自登記之日起生效 集體土地所有權(quán)的變更，自登記之日起生效 集體的土地使用權(quán)變更無須登記發(fā)生效力，但是互換與轉(zhuǎn)讓只有登記才能對抗善意第三人 (二 )土地糾紛處理 土地確權(quán)糾紛 協(xié)商 —— 強(qiáng)制前置的政府行政處理 —— 行政訴訟（ 30日訴訟時效） 單位之間爭議由縣級以上政府處理 個人之間、個人與單位之間的爭議由鄉(xiāng)或縣級以上政府處理 爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀 某村出嫁女甲嫁給市民乙，但戶口沒有遷入市區(qū)。甲為了建房，與村委會簽訂了一份建房協(xié)議，約定：甲不享有村組一切待遇（如不分田、土，不分村組征收補(bǔ)償費等），房子所有權(quán)歸甲，甲一次性上交村委會土地管理費（建房占地補(bǔ)償費）2021元。 ? 第三十三條 任何組織和個人不得以婦女未婚、結(jié)婚、離婚、喪偶等為由，侵害婦女在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的各項權(quán)益。 （ 2）農(nóng)用地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解和仲裁的受理范圍： 承包合同糾紛：因訂立、履行、變更、解除和終止農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛； 承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛：因農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛； 收回、調(diào)整承包地糾紛； 確權(quán)糾紛：因確認(rèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生的糾紛； 侵權(quán)糾紛：因侵害農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生的糾紛； 思考：征地及征地補(bǔ)償糾紛是否屬于仲裁范圍？ （ 3）調(diào)解生效的條件 雙方當(dāng)事人簽名、蓋章或者按指印，經(jīng)調(diào)解人員簽名并加蓋調(diào)解組織印章后生效 （ 3）仲裁 可以書面或口頭申請 仲裁庭對農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時作出裁決。 其他限制條件： 預(yù)售合同須登記備案 預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 劃撥土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押，但是有房產(chǎn)的，房產(chǎn)設(shè)定抵押時同時抵押所占的土地使用權(quán) (3)禁止抵押的房地產(chǎn)范圍 土地所有權(quán)； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地的使用權(quán)； 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他社會公益性的房產(chǎn)； 所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)； 依法被查封、扣押、監(jiān)管的房產(chǎn) 2021 年 xx 月，武漢市 A醫(yī)用材料有限公司（以下簡稱為 A 公司）因生產(chǎn)需要，以其所有的一處房地產(chǎn)設(shè)定抵押，向 B 銀行貸款 xx 萬元：后 A 公司在已抵押土地使用權(quán)的空余土地上又新建了房屋若干。 （一）金融市場