【正文】 第五章 要素市場規(guī)制法 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的法律規(guī)制 一、概括 住房狀況 人均建筑面積 10平方米以下的，近 1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 % 享受住房保障的，低于城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 1% 2021年，廉租房建設(shè)的投入低于政府當(dāng)年財政支出的 % 立法概況 《 城市規(guī)劃法 》 （ 1989年制定）及其實施條例 《 建筑法 》 （ 1997年制定） 《 土地管理法 》 （ 2021年修） 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 2021年修） 《 物業(yè)管理條例 》 （ 2021年修） 《 基本住房保障法 》 （征求意見稿） 二、房地產(chǎn)的特征和管理體制 （一）房地產(chǎn)的特征 稀缺性 固定性 耐用性 （二）房地產(chǎn)管理體制 建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門、城市規(guī)劃管理部門 三、房地產(chǎn)開發(fā)市場的法律規(guī)制 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念 是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則 1．依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。 2．房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。 3．房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)原則。 4．正確處理近期建設(shè)和遠景發(fā)展關(guān)系的原則。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 分級 劃分為一、二、三、四個資質(zhì)等級 承擔(dān)建設(shè)項目的限制 一級，不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目 二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下，可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。 成立的條件 — 有自己的名稱和組織機構(gòu)； — 有固定的經(jīng)營場所； — 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； 一級，不低于 5000萬元；二級，不低于 2021萬元； 三級，不低于 800萬元；四級，不低于 100萬元 — 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； — 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 四、 土地管理 （一）土地的產(chǎn)權(quán) 土地的所有權(quán) （ 1）二元制 國家 農(nóng)民集體 （ 2）國家所有的土地范圍 —— 城市市區(qū)的土地 —— 農(nóng)村和城市郊區(qū)被國家依法沒收、征收的土地 —— 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地 —— 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地 —— 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體前一后，不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 （ 3）農(nóng)民集體所有的土地范圍 —— 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 —— 宅基地 和自留地、自留山 （ 4）農(nóng)民集體所有土地的經(jīng)營管理主體 —— 村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理； —— 有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理； —— 已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。 （ 5）所有權(quán)證 農(nóng)民集體所有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)所有權(quán)證 —— 宅基地的用途： 用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等 —— 宅基地與宅基地附屬物的權(quán)屬和權(quán)限： 農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓 農(nóng)戶對宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利 —— 房屋流轉(zhuǎn)與限制： 房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。 出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn) ? 渭河流經(jīng)甘肅、陜西等省，是黃河的主要支流，但它是一條河道不固定的河流，幾年倒向南邊，幾年倒向北邊，經(jīng)常沖刷侵害著耕地，沿河地帶流傳的“三十年河?xùn)|，三十年河西”的說法。在陜西省渭河流域有兩座村莊，渭河沿著彎曲的河道在兩村之間流過，位于渭河北岸的叫王村，位于渭河南岸的叫劉村。在上個世紀 90年代初渭河的一次改道中，渭河河道向北偏移，侵蝕了王村數(shù)十畝耕地。同時， 由于河道的北移，在渭河南岸劉村一側(cè)原來的河道上新形成了一塊面積略小被侵蝕耕地的灘涂。河道北移后，王村村民渡過渭河對新增加的灘涂進行了開發(fā)和耕種，劉村村民也對這片灘涂進行開發(fā)改造，兩村村民由此發(fā)生糾紛。兩村均主張對這片土地享有所有權(quán)。 思考：本案中的新增灘涂的所有權(quán)歸誰？ 1995年 《 確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 》 規(guī)定： 依據(jù) 1950年 中華人民共和國土地改革法 〉 及有關(guān)規(guī)定，凡當(dāng)時沒有將土地所有權(quán)分配給農(nóng)民的土地屬于國家所有； 土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屑于國家所有。 （ 6）農(nóng)村集體土地所有權(quán)的限制 —— 不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā) —— 不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) —— 不能擅自改變土地用途 農(nóng)用地：包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等 國有土地使用權(quán) （ 1）取得方式 有償取得：出讓、租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股 無償取得：劃撥 （ 2）出讓 指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 —— 拍賣、招標(biāo)、掛牌或者雙方協(xié)議的方式 —— 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 —— 應(yīng)最遲于屆滿前 1年申請續(xù)期 審批原則：一般予以批準(zhǔn)，除為了公共利益需要收回 —— 準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金 —— 未申請續(xù)期或未獲批準(zhǔn)的，無償收回。 思考：住宅用地使用期滿如何處理？ 包括：占有、使用、收益、處分 可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合作經(jīng)營、贈與、置換 —— 不能擅自改變用途 —— 不能閑置 1年未動工的，交 20%閑置費 2年未動工的，無償收回，注銷土地使用證 —— 方式： 互換、出售、贈與 —— 限制條件： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 (3)劃撥 指土地使用者經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，在交納補償、安置等費用后所有償取得或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)的行為 對象：是國有土地 是一種行政行為 沒有期限限制 兩種形式：有償 無償 國家機關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 —— 轉(zhuǎn)讓的途徑 第一種：原使用人辦理出讓手續(xù)，再轉(zhuǎn)讓給受讓人 第二種：經(jīng)審批將劃撥土地轉(zhuǎn)讓給受讓人，由受讓人辦理出讓手續(xù) 第三種：經(jīng)審批，轉(zhuǎn)讓后不辦理出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)讓人將土地收益上繳國家 —— 出租的限制 房屋出租時，租金所含的土地收益上繳國家 —— 抵押的限制 建筑物設(shè)抵押權(quán)的，當(dāng)實現(xiàn)抵押權(quán)時，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)從拍賣價款中優(yōu)先支付 —— 強制執(zhí)行 法院為強制執(zhí)行而拍賣當(dāng)事人所有的建筑物，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)從拍賣價款中優(yōu)先支付 （ 4）收回的適用范圍 為公共利益需要使用土地的； 為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請 續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； 公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的； 非法、越權(quán)、違規(guī)、違反程序批地的。 依照第 1項、第 2項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。 集體土地使用權(quán) 承包方式： 家庭聯(lián)產(chǎn)承包 四荒 (荒山、荒溝、荒丘、荒灘 )招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商 折股分配給集體經(jīng)濟組織成員后，股份合作經(jīng)營 （ 1）農(nóng)用地使用權(quán) —— 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) —— 發(fā)包與收回 發(fā)包：承包方限于本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶 收回：承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的交回。也可以自愿交回。 期限： 30年 —— 家庭承包土地的調(diào)整 調(diào)整方案必須經(jīng)村民委員會會議 2/3以上成員或村民代表通過，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn) 廣州市黃村在 1993年就開始探索實行了經(jīng)濟股份合作制，將本村用于發(fā)展生產(chǎn)的固定資產(chǎn) (包括土地 )和生產(chǎn)資金全部折股成立了黃村經(jīng)濟合作聯(lián)合社。本村年滿 16周歲以上，有正式農(nóng)業(yè)常在戶口的村民按農(nóng)齡取得股權(quán)成為股東，農(nóng)齡從年滿 16周歲起計一股，以后每滿一年計算一股。首屆股東代表大會通過了黃村經(jīng)濟股份合作制章程，對折股、股權(quán)的確認、股紅分配、組織管理等問題進行了規(guī)定，其中第 18條規(guī)定，股權(quán)可以由持股人的直系親屬辦理繼承，如無直系親屬的，待其壽終后一次性補回按股值50%的撫恤補助金，股紅分配發(fā)至其壽終當(dāng)季截至。 村民鄭某一生未婚，也未有子女。為了解決贍養(yǎng)問題，其與侄子鄭某（非本村村民）簽訂了遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，約定由鄭某負責(zé)照顧他的生活，在他去世后鄭某有權(quán)繼受他在黃村經(jīng)濟合作聯(lián)合社的股權(quán)和應(yīng)得未得的分紅。 思考：該遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是否有效？ —— 流轉(zhuǎn) 可以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股或其他方式流轉(zhuǎn) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意 流轉(zhuǎn)不能改變土地的農(nóng)業(yè)用途 流轉(zhuǎn)期限不超過承包期的剩余期限 同等條件下，本集體經(jīng)濟組織