【正文】 第五章 要素市場(chǎng)規(guī)制法 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制 一、概括 住房狀況 人均建筑面積 10平方米以下的，近 1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 % 享受住房保障的，低于城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 1% 2021年，廉租房建設(shè)的投入低于政府當(dāng)年財(cái)政支出的 % 立法概況 《 城市規(guī)劃法 》 （ 1989年制定）及其實(shí)施條例 《 建筑法 》 （ 1997年制定） 《 土地管理法 》 （ 2021年修） 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 2021年修） 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （ 2021年修） 《 基本住房保障法 》 （征求意見稿） 二、房地產(chǎn)的特征和管理體制 （一）房地產(chǎn)的特征 稀缺性 固定性 耐用性 （二）房地產(chǎn)管理體制 建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門、城市規(guī)劃管理部門 三、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的法律規(guī)制 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念 是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則 1．依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。 2．房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。 3．房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)原則。 4．正確處理近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展關(guān)系的原則。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 分級(jí) 劃分為一、二、三、四個(gè)資質(zhì)等級(jí) 承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目的限制 一級(jí)，不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下，可以承擔(dān)建筑面積 25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 成立的條件 — 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； — 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； — 有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； 一級(jí)，不低于 5000萬(wàn)元；二級(jí)，不低于 2021萬(wàn)元； 三級(jí)，不低于 800萬(wàn)元；四級(jí)，不低于 100萬(wàn)元 — 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； — 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 四、 土地管理 （一）土地的產(chǎn)權(quán) 土地的所有權(quán) （ 1）二元制 國(guó)家 農(nóng)民集體 （ 2）國(guó)家所有的土地范圍 —— 城市市區(qū)的土地 —— 農(nóng)村和城市郊區(qū)被國(guó)家依法沒收、征收的土地 —— 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地 —— 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地 —— 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體前一后，不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 （ 3）農(nóng)民集體所有的土地范圍 —— 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外 —— 宅基地 和自留地、自留山 （ 4）農(nóng)民集體所有土地的經(jīng)營(yíng)管理主體 —— 村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理； —— 有兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理； —— 已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。 （ 5）所有權(quán)證 農(nóng)民集體所有土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)所有權(quán)證 —— 宅基地的用途： 用于建造住房、輔助用房（廚房、倉(cāng)庫(kù)、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等 —— 宅基地與宅基地附屬物的權(quán)屬和權(quán)限： 農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓 農(nóng)戶對(duì)宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利 —— 房屋流轉(zhuǎn)與限制： 房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。 出賣、出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn) ? 渭河流經(jīng)甘肅、陜西等省，是黃河的主要支流，但它是一條河道不固定的河流，幾年倒向南邊，幾年倒向北邊，經(jīng)常沖刷侵害著耕地，沿河地帶流傳的“三十年河?xùn)|，三十年河西”的說(shuō)法。在陜西省渭河流域有兩座村莊，渭河沿著彎曲的河道在兩村之間流過(guò)，位于渭河北岸的叫王村，位于渭河南岸的叫劉村。在上個(gè)世紀(jì) 90年代初渭河的一次改道中，渭河河道向北偏移，侵蝕了王村數(shù)十畝耕地。同時(shí)， 由于河道的北移，在渭河南岸劉村一側(cè)原來(lái)的河道上新形成了一塊面積略小被侵蝕耕地的灘涂。河道北移后，王村村民渡過(guò)渭河對(duì)新增加的灘涂進(jìn)行了開發(fā)和耕種，劉村村民也對(duì)這片灘涂進(jìn)行開發(fā)改造，兩村村民由此發(fā)生糾紛。兩村均主張對(duì)這片土地享有所有權(quán)。 思考：本案中的新增灘涂的所有權(quán)歸誰(shuí)？ 1995年 《 確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 》 規(guī)定： 依據(jù) 1950年 中華人民共和國(guó)土地改革法 〉 及有關(guān)規(guī)定，凡當(dāng)時(shí)沒有將土地所有權(quán)分配給農(nóng)民的土地屬于國(guó)家所有； 土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屑于國(guó)家所有。 （ 6）農(nóng)村集體土地所有權(quán)的限制 —— 不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā) —— 不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) —— 不能擅自改變土地用途 農(nóng)用地：包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等 國(guó)有土地使用權(quán) （ 1）取得方式 有償取得：出讓、租賃、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股 無(wú)償取得：劃撥 （ 2）出讓 指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 —— 拍賣、招標(biāo)、掛牌或者雙方協(xié)議的方式 —— 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 —— 應(yīng)最遲于屆滿前 1年申請(qǐng)續(xù)期 審批原則：一般予以批準(zhǔn)，除為了公共利益需要收回 —— 準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金 —— 未申請(qǐng)續(xù)期或未獲批準(zhǔn)的，無(wú)償收回。 思考：住宅用地使用期滿如何處理？ 包括：占有、使用、收益、處分 可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合作經(jīng)營(yíng)、贈(zèng)與、置換 —— 不能擅自改變用途 —— 不能閑置 1年未動(dòng)工的，交 20%閑置費(fèi) 2年未動(dòng)工的，無(wú)償收回，注銷土地使用證 —— 方式： 互換、出售、贈(zèng)與 —— 限制條件： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 (3)劃撥 指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，在交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所有償取得或者無(wú)償取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)的行為 對(duì)象：是國(guó)有土地 是一種行政行為 沒有期限限制 兩種形式：有償 無(wú)償 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 —— 轉(zhuǎn)讓的途徑 第一種：原使用人辦理出讓手續(xù)，再轉(zhuǎn)讓給受讓人 第二種：經(jīng)審批將劃撥土地轉(zhuǎn)讓給受讓人，由受讓人辦理出讓手續(xù) 第三種：經(jīng)審批，轉(zhuǎn)讓后不辦理出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)讓人將土地收益上繳國(guó)家 —— 出租的限制 房屋出租時(shí)，租金所含的土地收益上繳國(guó)家 —— 抵押的限制 建筑物設(shè)抵押權(quán)的，當(dāng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)從拍賣價(jià)款中優(yōu)先支付 —— 強(qiáng)制執(zhí)行 法院為強(qiáng)制執(zhí)行而拍賣當(dāng)事人所有的建筑物，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)從拍賣價(jià)款中優(yōu)先支付 （ 4）收回的適用范圍 為公共利益需要使用土地的； 為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng) 續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的； 公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的； 非法、越權(quán)、違規(guī)、違反程序批地的。 依照第 1項(xiàng)、第 2項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 集體土地使用權(quán) 承包方式： 家庭聯(lián)產(chǎn)承包 四荒 (荒山、荒溝、荒丘、荒灘 )招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商 折股分配給集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，股份合作經(jīng)營(yíng) （ 1）農(nóng)用地使用權(quán) —— 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) —— 發(fā)包與收回 發(fā)包：承包方限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶 收回：承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的交回。也可以自愿交回。 期限： 30年 —— 家庭承包土地的調(diào)整 調(diào)整方案必須經(jīng)村民委員會(huì)會(huì)議 2/3以上成員或村民代表通過(guò)，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn) 廣州市黃村在 1993年就開始探索實(shí)行了經(jīng)濟(jì)股份合作制，將本村用于發(fā)展生產(chǎn)的固定資產(chǎn) (包括土地 )和生產(chǎn)資金全部折股成立了黃村經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社。本村年滿 16周歲以上，有正式農(nóng)業(yè)常在戶口的村民按農(nóng)齡取得股權(quán)成為股東，農(nóng)齡從年滿 16周歲起計(jì)一股，以后每滿一年計(jì)算一股。首屆股東代表大會(huì)通過(guò)了黃村經(jīng)濟(jì)股份合作制章程，對(duì)折股、股權(quán)的確認(rèn)、股紅分配、組織管理等問題進(jìn)行了規(guī)定，其中第 18條規(guī)定，股權(quán)可以由持股人的直系親屬辦理繼承，如無(wú)直系親屬的，待其壽終后一次性補(bǔ)回按股值50%的撫恤補(bǔ)助金，股紅分配發(fā)至其壽終當(dāng)季截至。 村民鄭某一生未婚，也未有子女。為了解決贍養(yǎng)問題，其與侄子鄭某（非本村村民）簽訂了遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，約定由鄭某負(fù)責(zé)照顧他的生活，在他去世后鄭某有權(quán)繼受他在黃村經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社的股權(quán)和應(yīng)得未得的分紅。 思考：該遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議是否有效？ —— 流轉(zhuǎn) 可以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股或其他方式流轉(zhuǎn) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意 流轉(zhuǎn)不能改變土地的農(nóng)業(yè)用途 流轉(zhuǎn)期限不超過(guò)承包期的剩余期限 同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織