【正文】 182 條明確了房、地合一的抵押原則，因此我行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要以 《 物權(quán) 法》 為依據(jù)，不接受房、地分離抵押，確保房地產(chǎn)抵押物權(quán)的完整性。 妥善保管差別化服務(wù)合同和對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)提示事項(xiàng)的書面記錄。 因此，建議對(duì)差別化服務(wù)客戶進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和控制，建立差別化業(yè)務(wù)重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)提示制度，嚴(yán)格按照我行與客戶簽訂的差別化服務(wù)合同的約定履行我行應(yīng)盡義務(wù)，以減小履約風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)我行權(quán)益。告知客戶調(diào)息情況的差別化服務(wù)流程，與以往的借款人默 認(rèn)人民銀行對(duì)外公布的利率的流程存在差異，一旦疏忽了該差別化細(xì)節(jié)，銀行將承擔(dān)違約責(zé)任。如果經(jīng)辦人員在實(shí)際操作中，仍按照一般的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行處理，忽視客戶所提出的且已經(jīng)為相關(guān)差別化服務(wù)合同所確定的個(gè)性化流程，勢(shì)必增大我行承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，并且可能喪失很多的維權(quán)時(shí)機(jī)。 （三）差別化服務(wù)合同履行過程中應(yīng)注意的法律問題 以客戶為中心，為客戶提 供差別化的服務(wù)從而鞏固吸引優(yōu)質(zhì)客戶、取得競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)已成為各家商業(yè)銀行不爭(zhēng)的事實(shí)。 建議：首先弄清楚合同相對(duì)方的法定代表人或負(fù)責(zé)人是誰，例如：對(duì)于公司來講，法定代表人可能是董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事或經(jīng)理。 合同中填寫的保證金賬戶必需與實(shí)際一際，保證 第 7 頁 共 29 頁 金要存入保證金賬戶，存入其他賬戶的，法院會(huì)否認(rèn)其擔(dān)保功能。同時(shí)在填寫抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值時(shí)不要虛高，避免法院裁定抵債的后患。 ” ，因此，經(jīng)辦人員在簽訂抵押合同和辦理抵押登記時(shí)必須將抵押物具體化、特定化，在抵押合同的抵押物清單中明確約定每一個(gè)抵押物的名稱、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或使用權(quán)權(quán)屬，并在抵押登記權(quán)證上一一注明，而不能僅僅在抵押合同或抵押登記權(quán)證上注明 “ 整體資產(chǎn) ” 、 “ 整廠 ” 、 “ 全部資產(chǎn) ” 、 “ 全部設(shè)備 ” 等概括性、指代不明確的詞語。 抵押物約定不明，可能導(dǎo)致抵押合同不成立。 提前還貸 補(bǔ)償金 金的計(jì)算公式為：提前還貸 補(bǔ)償金 金＝提前還款金額提前還款月數(shù) 補(bǔ)償金 金率。 提前還款 補(bǔ)償 金條款填寫不明，客戶提前還款時(shí)，容易引起爭(zhēng)議。 對(duì)公司類客戶，我行借款合同、保證合同等 第 6 頁 共 29 頁 合同中均約定為簽字并加蓋公章。 同時(shí) 根據(jù)銀監(jiān)會(huì)“三個(gè)辦法一個(gè)指引” 的要求 ， 在借款合同中 應(yīng)盡可能填寫借款 的 具體用途，并以此為依據(jù)認(rèn)定借款 人 是否挪用貸款?！币虼耍栊逻€舊時(shí)，應(yīng)在“借款用途”欄明確填寫真實(shí)用途。 （二）合同文本填寫常見錯(cuò)誤 對(duì)借款用途描述不規(guī)范，重組貸款用途含混，可能導(dǎo)致?lián)Ｘ?zé)任免除?？傮w原則 要求客戶經(jīng)理 重點(diǎn)關(guān)注有 無逾 期記錄、他行授信退出、涉及訴訟、有民間借貸傳聞、高危行業(yè)以及零售貸款客戶 ,及時(shí)了解債務(wù)人的還款能力、家庭情況等 ,提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐操作過程中，如有疑義，請(qǐng)及時(shí)向總行合規(guī)部反饋。 因此 強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn) 教 育 ， 加 強(qiáng)基層和業(yè)務(wù)一線部門客戶經(jīng)理的法律知識(shí)宣傳和講解 ， 提 升客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)處理過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí) 彰顯重要 。 第 1 頁 共 29 頁 法 律 建 議 書 主題：關(guān)于公司類貸款貸后管理常見的法律問題及法律風(fēng)險(xiǎn)防范建議 【背景情況】 貸后管理是信貸管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，雖然各級(jí)行均加大了貸后管理的工作力度，但由于主客觀方面尤其是主觀方面風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)理念不到位、工作不盡職、素質(zhì)和技能欠缺等原因，“重貸輕管，管理不到位”的現(xiàn)象依然存在，貸后管理仍然是我行信貸管理的薄弱環(huán)節(jié)。 隨著外部法律環(huán)境的變化，如《物權(quán)法》的頒布、銀監(jiān)局“三個(gè)辦法、一個(gè)指引”的出臺(tái)，對(duì)貸后管理都提出了更高的要求，要 將有效 的 管理行為貫徹到貸款業(yè)務(wù)全流程 中 。 為配合我行現(xiàn)階段加強(qiáng)貸后管理工作的開展， 總行合規(guī) 部從操作細(xì)節(jié)的角度 出發(fā) ，針對(duì)公司類貸 款貸后管理各個(gè)環(huán)節(jié)可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示并提出相應(yīng)防范建議，供業(yè)務(wù)部門和客戶經(jīng)理參考。 第 2 頁 共 29 頁 目 錄 一、合同文本常見問題 （一）合同文本的選用錯(cuò)誤 （二）合同文本填寫常見錯(cuò)誤 對(duì)借款用途描述不規(guī)范，重組貸款用途含混，可能導(dǎo)致?lián)Ｘ?zé)任免除 關(guān)于合同的生效條 款 提前還款 補(bǔ)償 金條款填寫不明，客戶提前還款時(shí)，容易引起爭(zhēng)議 抵押物約定不明，可能導(dǎo)致抵押合同不成立 關(guān)于保證金質(zhì)押 合同簽署不規(guī)范，直接導(dǎo)致合同不生效 （三）差別化服務(wù)合同履行過程中應(yīng)注意的法律問題 二、擔(dān)保物的登記、管理常見的法律問題 （一）房地產(chǎn)抵押登記常見法律問題 以房產(chǎn)和土地進(jìn)行抵押，僅辦理土地或房產(chǎn)其中一項(xiàng)抵押登記 抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處臵難度，進(jìn)而影響債務(wù)的清償 以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押應(yīng)注意的事項(xiàng) 辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)正確填寫抵（質(zhì)）押權(quán)的存續(xù) 期間和擔(dān)保范圍 （二）變更最高額抵押合同可能導(dǎo)致的法律問題 （三）謹(jǐn)慎對(duì)待作為貸款抵押物的房屋的出租問題 （四）賬戶質(zhì)押管理常見法律問題 三、借款人與貸款人變更的法律問題（即債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務(wù)轉(zhuǎn)移問題） 第 3 頁 共 29 頁 四、貸款展期常見法律問題 （一）借款展期必須在貸款到期日之前由借款人提出申請(qǐng)，經(jīng)銀行同意后簽訂展期協(xié)議 （二）展期協(xié)議不能僅僅表達(dá)銀行準(zhǔn)許展期的意向，還應(yīng)由銀行與借款人明確約定展期期限 （三）展期協(xié)議簽訂后，除原還款期限條款外，原合同的其它條款仍然有效 （四）在簽訂展期合同時(shí)，應(yīng)征得保證人的書面同意 五、借新還 舊應(yīng)注意的法律問題 （一）簽訂新的《借款合同》和《擔(dān)保合同》，并重新辦理抵（質(zhì)）押登記 （二）在新簽訂的《借款合同》和《擔(dān)保合同》中明確約定新貸款的真實(shí)用途 （三）注意擔(dān)保方式的變化 （四）注意帳務(wù)處理 （五）注意審查借新還舊的擔(dān)保物是否存在出租情況 （六）注意辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù) 六、借款人違約后，可采取的常見救濟(jì)措施 （一）依法催收，中斷訴訟時(shí)效 直接送達(dá)催收（逾）到期貸款通知書 現(xiàn)場(chǎng)公證催收 郵寄催收 還款和扣款 債務(wù)人同意履行債務(wù) 第 4 頁 共 29 頁 向法院起訴或向仲裁委申請(qǐng)仲裁 向有關(guān)部 門主張債權(quán)和公示債權(quán) （二）補(bǔ)救訴訟時(shí)效的幾種具體方法 繼續(xù)設(shè)法讓借款人和擔(dān)保人在催收到（逾）期貸款通知書上簽字或蓋章 向借款人和擔(dān)保人送發(fā)銀行貸款本息對(duì)帳單 ,并要求其簽字蓋章 簽訂還款協(xié)議 借款合同的更新 債務(wù)轉(zhuǎn)移 （三）依法行使抵銷權(quán)，直接回收債權(quán)資產(chǎn) 七、依法起訴或申請(qǐng)仲裁 （一）準(zhǔn)備證據(jù) （二）調(diào)查財(cái)產(chǎn) （三）委托訴訟代理人 （四）選擇向法院起訴或申請(qǐng)仲裁 八、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行 （一）申請(qǐng)執(zhí)行的期限 （二） 抵押物優(yōu)先受償權(quán)與查封優(yōu)先處臵的沖突 （三） 調(diào)查被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)情況 （四） 變更或 追加被執(zhí)行主體 （五） 執(zhí)行中的各種優(yōu)先權(quán) (六 ) 執(zhí)行異議 （七） 中止執(zhí)行和終結(jié)執(zhí)行 第 5 頁 共 29 頁 以下按照貸后管理操作的先后順序，逐一進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示并提出建議。 一、合同文本常見問題 （一）合同文本的選用錯(cuò)誤 根據(jù)“物權(quán)法定原則”，我行在開展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵循該原則，避免因擔(dān)保物權(quán)存在瑕疵而危及自身債權(quán)的安全，對(duì)無明文規(guī)定可抵、質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利，我 行不得接受，同時(shí) 在實(shí)際操作中 要正確選擇合同文本 ： 如 賬 戶質(zhì)押應(yīng)選用《保證金質(zhì)押合同》， 貸款業(yè)務(wù)采用最高額抵押或最高額保證方式的應(yīng)選用《最高額抵押合同》、《最高額保證合同》等；如對(duì)個(gè)別 主要條款 進(jìn)行修改需報(bào)總行合規(guī)部審查 。 建議： 《最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法司法解釋》 )第三十九條規(guī)定：“主合同當(dāng)事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，保證人不承擔(dān) 民事責(zé)任。借新還舊與新貸并存時(shí)，應(yīng)分別列明借款用途。 關(guān)于合同的生效條款 。 實(shí)際操作中如果客戶提出不簽字加蓋有權(quán)簽字人的名章，我行能否接受？考慮到實(shí)踐有需求，方便有長(zhǎng)期合作關(guān)系的客戶，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下可采取此方式，前提是相應(yīng)修改格式合同的簽署生效條件，與實(shí)際操作不 留矛盾，同時(shí)取得客戶提交的名章印模和對(duì)上述事項(xiàng)的確認(rèn)承諾書。 建議： 我行對(duì)借款人提前還款補(bǔ)償金的收取標(biāo)準(zhǔn)化未進(jìn)行明確約定，如果要收取 補(bǔ)償金 ，必須在合同中明確約定 補(bǔ)償金 的計(jì)算公式和比例 。為避免合同填寫不規(guī)范所導(dǎo)致的合同約定不明確，建議在填寫合同時(shí) ,寫明上述公式并同時(shí)注明提前還款月數(shù)的計(jì)算方法以及 補(bǔ)償金 金率為多少。 《擔(dān)保法》司法解釋第五十六條規(guī)定 “ 抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或約定不明的，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或無法推定的，抵押不成立。 填寫盡可能準(zhǔn)確無誤，不遺漏核心要素、必載事項(xiàng) ，確保標(biāo)的物“特定化”。 關(guān)于保證金質(zhì)押 。 合同簽署不規(guī)范，直接導(dǎo)致合同不生效。其次，如法定代表人或負(fù)責(zé)人不能親自簽署，應(yīng)當(dāng)提供授權(quán)委托書，指明有權(quán)簽字人是誰。但這種差別化的服務(wù)，往往使得實(shí)際的業(yè)務(wù)操作與我行固有的操作流程和后期管理流程