【正文】 方案 第一太平戴維斯 16 （ 5）業(yè)主入伙便民服務(wù) 為方便業(yè)主入伙裝修，并體現(xiàn)管理處優(yōu)質(zhì)的貼心服務(wù)，敝司建議引入“一條龍”的便民有償服務(wù)，在收樓現(xiàn)場內(nèi)，統(tǒng)一安排相關(guān)住宅入伙、裝修所需要物品的供貨商（如防盜門窗、窗簾燈飾等）和信譽(yù)良好的裝修設(shè)計公司，公開公平定價，優(yōu)惠業(yè)主，使業(yè)主入伙時無需為家居的裝修布置操心，讓業(yè)主可以真正感受到管理處無微不致的服務(wù)，同時管理處又可以適當(dāng) 收取管理費(fèi)或場地費(fèi)，供管理處前期營運(yùn)，減少發(fā)展商的投入，一舉多得。 （ 4）全面導(dǎo)入 VI 體系 管理公司聘用設(shè)計師事務(wù)所的專業(yè)設(shè)計力量對 住宅 區(qū)進(jìn)行整體形象設(shè)計，以體現(xiàn)山水華府 的管理特色，包括 住宅 區(qū)標(biāo)志的設(shè)計；指路牌、告示牌等各類標(biāo)牌的設(shè)計；藝術(shù)造型的布置；車流導(dǎo)向的規(guī)劃。尤其是對電力、給排水等隱蔽工程重點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)； g. 法律追溯：對違章裝修的施工單位，將以說服教育為主勸其整改，對整改效果不佳的將酌情扣除其裝修保證金。同時，實(shí)行“二證一書 ”制度（即《裝修許可證》、《施工人員出入證》、《裝修責(zé)任書》）及裝修保證金制度，明確業(yè)主、施工單位、管理處各方參與者的權(quán)利和義務(wù)； b. 廣泛宣傳：在入伙裝修期間，通過案例及法規(guī)的形式，在 社區(qū)公告欄內(nèi)廣泛宣傳依法裝修的必要性和重要性； c. 控制要點(diǎn)：建議管理公司根據(jù)不同的戶型提前制訂二次裝修控制要點(diǎn)，以文字和圖則的形式發(fā)放給申請裝修的業(yè)主及施工隊伍。在入住期間，建議管理公司通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。同時，重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和住宅區(qū)業(yè)主 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 14 共同參與的消防演練，提高全員的“自救 ”意識和能力，防患于未然； d. 加強(qiáng)二次裝修的消防管理 :對裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。同時努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識，改變原來保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使保安員成為“ 護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員 ”的有機(jī)統(tǒng)一體 . 2． 消防管理 a. 工作方針 :堅持“預(yù)防為主， 防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念 ,實(shí)施全員義務(wù)消防員制； b. 防火宣傳 :在住宅區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。未 獲得業(yè)主本人確認(rèn)的訪客將不被允許進(jìn)入 住宅 區(qū) ，并在 區(qū)內(nèi)安排巡邏隊實(shí)行 24 小時不間斷巡邏。同時，精心編制接管驗(yàn)收計劃并組織實(shí)施，力求在向業(yè)主交樓時提供讓業(yè)主放心的用房。接管驗(yàn)收工作進(jìn)行的越早，管理公司對物業(yè)的竣工情況就越熟悉，對工程遺留問題的解決也就越主動。通過以上工作在業(yè)主們心目中樹立良好的物業(yè)管理形象。雖然有專業(yè)的監(jiān)理公司，但是物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的作用仍然無法取代。敝司將派遣各類專業(yè)技術(shù)人員積極參與 山水華府的規(guī)劃設(shè)計。 根據(jù)“ 山水華府 ”的管理特點(diǎn)，敝司建議管理公司應(yīng)實(shí)行管理酬金“包干制”： 有利于： a. 日后長期的綜合調(diào)配管理； b. 更好的控制管理成本； c. 發(fā)展商和管理公司在財務(wù)方面的監(jiān)管和審核。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 7 管理原則 根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及物業(yè)管理委托合同，本著“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”多種“經(jīng)營”和“精干、高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則。 長期目標(biāo)： 全面導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量保證體系，使 山水華府 管理處日后長期有效、規(guī)范的管理運(yùn)作。 隨時與 山水華府 廣大業(yè)主保持聯(lián)系、加強(qiáng)交流。 中期目標(biāo)： 維護(hù) 山水華府 業(yè)主的權(quán)益，強(qiáng)化宣傳，進(jìn)行依法管理，共同維護(hù) 山水華府 的生活環(huán)境。通過建立 一個 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 6 良好的培訓(xùn)與崗位競爭機(jī)制來帶動整體人 員素質(zhì)提高， 以適合 山水華府 業(yè)主的需要。 推出國際“一站式管家”物業(yè)管理服務(wù)模式，要求相關(guān) 人員的文化素質(zhì)高，做事沉穩(wěn)干練、體貼周到等良好的個人素養(yǎng)。 積極籌備管理處的前期各項準(zhǔn)備工作。 近期目標(biāo)： 積極主動協(xié)助開發(fā)商銷售。 在管理期內(nèi)，將把 山水華府 管理為“安全私隱、優(yōu)美舒適、輕松寫意、管理有序”的高尚住宅區(qū)，建立和諧、安全之環(huán)境，并保持和提高物業(yè)的完好程度。為業(yè)主身心著想，打造健康住宅的管理新理念。 我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上，高起點(diǎn)規(guī)劃的 山水華府 物業(yè)管理工作，推出國際“一站式管家”結(jié)合健康而細(xì)微的物業(yè)管理服務(wù)模式，突顯 山水華府 的豪華尊貴，并在維護(hù)業(yè)主的私秘以及人身安全的嚴(yán)謹(jǐn)管理下，突出 山水華府 私家豪宅管理的 安全 、典雅、至尊， 以配合 山水華府 尊貴業(yè)主在樓盤能盡享輕松而寫意的自然田園生活的需要，高水平實(shí)施物業(yè)管理操作，保障高品質(zhì)穩(wěn)定輸出物業(yè)管理服務(wù)。 擁有優(yōu)越的地理位置和居住環(huán)境的 山水華府 ，開發(fā)商還非常重視該項目后期的管理工作，特邀請國際最著名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司擔(dān)綱該項目的物業(yè)顧問工作， 第一太平戴維斯作為專業(yè)的物業(yè)顧問公司，在管理高檔豪宅項目方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，并能以獨(dú)有的工作方 針去管理項目。 行業(yè)資料和人事信息共享 中國物業(yè)信息交流群 1 241855514 中國物業(yè)信息交流群 2 57853085 中國物業(yè)信息交流群 3 247732761 山水華府 物業(yè)管理方案 高趙杰 二〇二〇年十月 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 2 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 3 目 錄 一、序言 二、 山水華府 物業(yè)管理總體方案 三、 山水華府 主要管理措施 四、 山水華府 管理處架構(gòu)及人員編制 五、 山水華府 員工培訓(xùn)與考核 六、 山水華府 安全管理 七、 山水華府 園林綠化與養(yǎng)護(hù)管理 八、 山水 華府 清潔衛(wèi)生管理 九、 山水華府 管理人員制服建議 十、 山水華府 物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)用測算 十一、發(fā)展商需配合的工作 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 4 第一章 序 言 山水華府 位于東莞樟木頭，天然的山林和湖泊使之成為一個原生態(tài)的住宅區(qū)。 山水華府 利用豐富的景觀資源特征，充分結(jié)合了嶺南氣候，是依山而建的住宅區(qū)。 在本物業(yè)管理方案中，敝司不會利用大量的文字闡述物業(yè)管理的理論及管理細(xì)節(jié)，而著重分析項目的管理理念和服務(wù)的措施。 第二章 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 5 山水華府 物業(yè)管理 總體方案 管理的總體目標(biāo) 現(xiàn)代人注重生活品味，更加注重生活健康， 山水華府 擁攬景觀之精華，以自然生態(tài)為主題，就此特別就 山水華府 樓盤制定了“健康的物業(yè)管理，建立悠然而健康的家園”。 我們在與多家開發(fā)商成功合作的過程中，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并形成了一整套完善的運(yùn)作體系和運(yùn)作模式。通過加強(qiáng)對 山水華府 的管理，使物業(yè)保值、 增值，以良好的物業(yè)管理服務(wù)樹立 山水華府 的品牌形象，使物業(yè)開發(fā)和管理能處于良性循環(huán)的狀況。 管理好銷售中心的保安、清潔、綠化等各項工作，協(xié)助節(jié)日和銷售活動布置銷售工作。 嚴(yán)格把關(guān)，協(xié)助發(fā)展商驗(yàn)收接管住宅區(qū)，并按時順利的移交到小業(yè)主手中。因此，在制定員工架構(gòu)和薪金待遇時充分考慮人員配置安排和員工薪酬，員工激勵，培訓(xùn)等因素。 保持良好的生活、工作環(huán)境，統(tǒng)籌安排、落實(shí) 山水華府 各項設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護(hù)。 導(dǎo)入第一太平戴維斯的專業(yè)管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)檔次，以良好的物業(yè)管理服務(wù)樹立 山水華府 的品牌形象，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。定期就物業(yè)管理工作對住宅區(qū)業(yè)主進(jìn)行回訪和工作質(zhì)量調(diào)查，確保溝通渠道暢通，隨時根據(jù)需求對工作 計劃進(jìn)行調(diào)整和改善。 繼續(xù)加強(qiáng)和業(yè)主委員會的溝通，共同“齊抓共管”，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)持續(xù)保值、增值，提升各類業(yè)主的投資回報，達(dá)到“多贏”的局面。執(zhí)行 山水華府 項目為業(yè)主和住戶創(chuàng)造安全、文明、便捷、舒適的生活、工作環(huán)境質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 8 分項指標(biāo) （一） 基礎(chǔ)管理 序號 指標(biāo)名稱 國家評分 標(biāo)準(zhǔn) 第一太平 管理指標(biāo) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 人員素質(zhì)要求 持證上崗率100% 持證上崗率100% 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 2 服務(wù)體系 實(shí)行 24 小時值班制度 24小時提供標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)服務(wù) 建立 24 小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 3 制度體系 制度規(guī)范、健全 制度規(guī)范、健全 小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 4 環(huán)境衛(wèi)生管理 整潔、美觀 整潔、美觀 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 5 繳費(fèi)及時率 90% 95% 定期向住戶派發(fā)繳費(fèi)通知書，對未能按時繳費(fèi)的住戶，及時做好催繳費(fèi)工作 6 住戶滿意率 90% 95% 定期向住戶派發(fā)意見調(diào)查表，了解住戶對管理處各部門工作的滿意程度，以改進(jìn)今后工作 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 9 （二）房屋及公用部位維修、養(yǎng)護(hù)的承諾及措施 序號 指標(biāo)名稱 國家評分 標(biāo)準(zhǔn) 第一太平 管理指標(biāo) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋完好率 98％ 99％ 指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的房屋巡查，建文件記錄，確保房屋完好、整潔，無違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象 2 房屋零修、急修 及時率 98％ 100％ 建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，接到緊急維修通知 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪及記錄 3 房屋 零修工程 合格率 100％ 100％ 分項檢查，一步到位并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量，滿足住戶需要 4 房屋外觀 完好、整潔無損 完好、整潔無損 外觀完好，無破損處、整潔，無涂污處、無違反規(guī)定私搭亂建損壞現(xiàn)象 5 陽臺使用 空調(diào)安裝 整潔、美觀 整潔、美觀 陽臺統(tǒng)一，不堆放易燃易爆物品 陽臺使用不得有礙觀瞻 空調(diào)室外主機(jī)一律裝在預(yù)留的位置上 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 10 （三）公共設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理 序號 項目（內(nèi)容） 國家評分標(biāo)準(zhǔn) 第一太平管理指標(biāo) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 消防設(shè)施 設(shè)備完好率 100％ 100％ 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔啟示，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損，隨時可以正常使用 2 供水 正常 正常 協(xié)助自來水公司進(jìn)行表前管理維修，對表前管道進(jìn)行定期檢修和大、中、小型修理；對表后管道進(jìn)行日常維修，保證正常供應(yīng) 3 供電 變配 電房 正常 正常 設(shè)備編號、安全標(biāo)志清楚醒目室內(nèi)通風(fēng)良好，不潮濕，無積水，絕緣板（層）配置符合要求無亂改建，有檢查記錄，安全、維修責(zé)任明確 樓層配電系統(tǒng) 正常 正常 配電箱、電源表箱插接箱體 完好，關(guān)鎖良好，管線無亂牽掛，無裸露 4 供氣 100％ 100％ 協(xié)助煤氣公司對煤氣管道等設(shè)施進(jìn)行定期檢修保養(yǎng)，煤氣總閥門完好，關(guān)閉靈活，箱體完好，玻璃明亮 5 路燈完好率 95％ 100％ 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建文件記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保路燈完好無損正常使用 6 道路完好率 90％ 95％ 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí) 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 11 行巡查制度，建文件記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保道路完好無損正常使用 7 排水管明暗溝完好率 100％ 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理 員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建文件記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保排水暢通無阻