【正文】 取租金或資本增值的情形。因此 , 具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 (二 )作為存貨的房地產(chǎn) 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解 — 投資性房地產(chǎn) 第 5 頁(yè) 共 19 頁(yè) 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。又如 ,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ,其價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去 ,通過(guò)銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 ,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。對(duì)于甲企業(yè)而言 ,這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資 性房地產(chǎn)。甲企業(yè)同時(shí)為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務(wù)。例如 ,甲企業(yè)在中關(guān)村購(gòu)買了一棟寫字樓 ,共 12 層。 ,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的 ,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。本例中 ,這棟商場(chǎng)不屬于投資性房地產(chǎn)。例如 ,甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解 — 投資性房地產(chǎn) 第 4 頁(yè) 共 19 頁(yè) 中心通過(guò)競(jìng)拍取得一塊土地的使用權(quán)。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開(kāi)始日起 ,經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。對(duì)于乙企業(yè)而言 ,則屬于其投資性房地產(chǎn)。 2 年后 ,由于連續(xù)虧損 ,甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司 ,以賺取租金差價(jià)。例如 ,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同 ,乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè) ,為期 5 年。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí) ,應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn) : 。例如 ,甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司 ,租賃期 2 年。 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 ,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ,也就不屬于投資性房地產(chǎn)。具有下列情形之一的 ,也可以認(rèn)定為閑置土地 :(1)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期 ,自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； (2)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的； (3)法律、行政 法規(guī)規(guī)定的其他情形。 企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后 ,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的期限動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益 ,符合投資性房地產(chǎn)的定義。 對(duì)于以 經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的 ,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如 ,甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議 ,甲公司以年租金 720 萬(wàn)元租賃使用乙公司擁有的 40 萬(wàn)平方米土地使用權(quán)。 (一 )已出租的土地使用權(quán) 已出租的土地使用權(quán) ,是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露適用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。 就某些企業(yè)而言 ,投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營(yíng)性活動(dòng) ,形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ,但對(duì)于大部分企業(yè)而言 ,是與經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ,形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 ,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ,盡管其增值收益通常與市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素有關(guān) ,但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益 ,也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán) ,這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào) ——投資性房地產(chǎn)》 (以下簡(jiǎn)稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則 )規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍 ,企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外 ,出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng) ,甚至是個(gè)別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。因此 ,房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解 — 投資性房地產(chǎn) 第 1 頁(yè) 共 19 頁(yè) 第四章投資性房地產(chǎn) 第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國(guó) ,土地歸國(guó)家或集體所有 ,企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn) ,它在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房 地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。 一、投資性房地產(chǎn)及其特征 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定 ,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值 ,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入 ,是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng) 營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。根據(jù)稅法的規(guī)定 ,企業(yè)出租房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)均視為一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ,其取得的房地產(chǎn)租金收入或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅 ,如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值額達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)的 ,還需繳納土地增值稅。在我國(guó)實(shí)務(wù)中 ,持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解 — 投資性房地產(chǎn) 第 2 頁(yè) 共 19 頁(yè) 讓的土地使用權(quán)這種情況較少。房地產(chǎn)租金收入的確認(rèn)、計(jì)量和披露適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 21 號(hào) —— 租賃》的規(guī)定。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定 ,投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán) ,也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。那么 ,自租賃協(xié)議約定的租賃期開(kāi)始日起 ,這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。 (二 )持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ,是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如 ,企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷 ,部分土地使用權(quán)停止自用 ,管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán) ,待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。根據(jù) 1999 年 4 月 26 日國(guó)土資源 部發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定 ,土地使用者依法取得企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解 — 投資性房地產(chǎn) 第 3 頁(yè) 共 19 頁(yè) 土地使用權(quán)后 ,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意 ,超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地?！堕e置土地處 理辦法》還規(guī)定 ,經(jīng)法定程序批準(zhǔn) ,對(duì)閑置土地可以選擇延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間 (不超過(guò) 1年 )、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)等方案。 (三 )已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物 ,包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。對(duì)于甲公司而言 ,自租賃期開(kāi)始日起 ,該棟廠房屬于投資性房地 產(chǎn)。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。甲企業(yè)一開(kāi)始將該辦公裝后用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。這種情況下 ,對(duì)于甲企業(yè)而言 ,該棟樓不屬于其投資性房地產(chǎn)。 議 ,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物 ,不屬于已出租的建筑物。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對(duì)這塊土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā) ,并在這塊土地上建造了一棟商場(chǎng) ,擬用于整體出租 ,但尚未找到合適的承租人。直到甲企業(yè)與承租人簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同 ,自租賃期開(kāi)始日起 ,這棟商場(chǎng)才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；同時(shí) ,相應(yīng)的土地使用權(quán) (無(wú)形資產(chǎn) )也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)換為投資性房 地產(chǎn)。例如 ,企業(yè)將其辦公樓出租 ,同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù) ,企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。其中 1 層經(jīng)