【正文】 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 12 ③ 極大值標(biāo)準(zhǔn)化 經(jīng)過這種標(biāo)準(zhǔn)化所得的新數(shù)據(jù)，各要素的極大值為 1，其余各數(shù)值小于 1。在聚類分析中， 常用的聚類要素的數(shù)據(jù) 處理方法有如下幾種。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 10 要素處理 ? 要素模型 指標(biāo) 城市 1 城市 2 ? 全市面積 城市總?cè)丝? GDP 人均 GDP 固定資產(chǎn)投資 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 人均可支配收入 GDP 年均增長(zhǎng)率 固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率 社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)率 城市實(shí)力 人均可支配收入年均增長(zhǎng)率 商品房銷售面積 商品房竣工面積 商品房新開工面積 商品房施工面積 商品房銷售額 商品房銷售均價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 土地開發(fā)面積 土地購置面積 市場(chǎng)現(xiàn)狀 土地購置均價(jià) 商品房銷售面積年均增長(zhǎng)率 商品房銷售均價(jià)年均增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率 商品房竣工面積年均增長(zhǎng)率 累計(jì)商品房銷售面積 /累計(jì)商品房竣工面積 累計(jì)商品房銷售面積 /累計(jì)商品房新開工面積 累計(jì)土地開發(fā)面積 /累計(jì)土地購置面積 土地開發(fā)面積年均增長(zhǎng)率 歷史發(fā)展 土地購置面積年均增 長(zhǎng)率 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 9 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究步驟 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類可分為要素處理、指標(biāo)聚類和城市聚類三大步驟。 人均可支配收入年均增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率比較：判斷房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與居民收入增長(zhǎng)速度是否協(xié)調(diào)。 ? 投資對(duì)比指標(biāo) 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率與 GDP 年均增長(zhǎng)率比較：房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)相比是否過快，用以判斷 房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在過熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展過大的脫離宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱，未來市場(chǎng)存在一定的 風(fēng)險(xiǎn)。 ? 市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo) 房?jī)r(jià)年均增 長(zhǎng)率： 01~07年市場(chǎng)房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)速度。 商品房竣工面積年均增長(zhǎng)率： 01~07年商品房竣工面積的平均增長(zhǎng)速度，反映市場(chǎng)供應(yīng)的增長(zhǎng)情況。 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。 ? 市場(chǎng)成熟度指標(biāo) 我們采用商品房銷售價(jià)格和土地購置均價(jià)兩個(gè)指標(biāo)，以反映房地產(chǎn)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的成熟度。我們具體采用了 GDP 年均增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品 零售總額年均增長(zhǎng)率、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率和人均可支配收入年均增長(zhǎng)率四個(gè)指標(biāo)。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 7 們采用了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額這一資金規(guī)模指標(biāo)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，其規(guī) 模的大小直接影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、效率和質(zhì)量，可以反映一 個(gè)城市未來經(jīng)濟(jì)成本投放的能力和方向。 ? 資金實(shí)力指標(biāo) 城市資金實(shí)力是反映一個(gè)城市能否進(jìn)行正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要指標(biāo)，關(guān)系到城市未來經(jīng)濟(jì)能否正常發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的體現(xiàn)，我們?cè)O(shè)置了人均 GDP 作為考察指標(biāo)，這是小康水平綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體 系中的主要指標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)規(guī)模反映的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)量，即城市的總體產(chǎn)出水平。 ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力指標(biāo) 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力是城 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的物質(zhì)基礎(chǔ)，是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和目前所 處的階段的重要指標(biāo)。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 6 二、 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究模型 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類指標(biāo)體系 城市房地產(chǎn)分類研究指標(biāo)體系共包括四大類 33 個(gè)指標(biāo)，從城市基礎(chǔ)實(shí)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀、房地 產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度四個(gè)角度，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面反映。因此我們選取 35個(gè)大中城市作為研 究對(duì)象，通過對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類研究，為政府決策城市研究和企業(yè)投資提供參考和建議。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 5 3）對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的原始數(shù)據(jù)庫運(yùn)用因子分析方法，將關(guān)聯(lián)比較緊密的指標(biāo)聚為一類，以綜合反映房地 產(chǎn)市場(chǎng)的某一方面的特征； 4）在因子分析的基礎(chǔ)上，采用聚類分析方法，將市場(chǎng)特征相近的城市得到歸類，并將對(duì)各類市場(chǎng)從 城市實(shí)力、市 場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展走勢(shì)和健康程度四個(gè)方面進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)。 由于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)存在內(nèi)在關(guān)系，在數(shù)據(jù)上會(huì)呈現(xiàn)一定的關(guān)聯(lián)度，本次研究中采用因子 分析法進(jìn)行指標(biāo)聚類，在此基礎(chǔ)上采用聚類分析方法進(jìn)行城市聚類。 ? 技術(shù)路線 采用多元統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行分析。通過聚類分析，對(duì)全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià) 和類 別劃分。 為避免出現(xiàn)以上誤區(qū)，本次研究采用了本公司研發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究模型體系作為研究工具，以 科學(xué)的定量和定性分析，將眾多評(píng)估指標(biāo)通過模型有機(jī)的結(jié)合在一起，從而保證了研究結(jié)果更加具有科學(xué) 性和客觀性。 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。 ? 為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究提供服務(wù) 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類研究，不僅有助于各城市分析了解自身的發(fā)展 狀況和特性，同時(shí)也有助于各城 市找到可供參照的標(biāo)桿城市和對(duì)比城市，以更準(zhǔn)確深入地進(jìn)行市場(chǎng)研究和趨勢(shì)研 判。我們依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)全國(guó)三十五個(gè)大中城 市按照市場(chǎng)特征進(jìn)行分類研究，以達(dá)到三個(gè)方面的目的： ? 為政府宏觀調(diào)控決策提供服務(wù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)是明顯的區(qū)域性市場(chǎng)，城市間情況差別較大，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)各城市不同的具體情況制定調(diào) 控政策。 ： ； :； 群： 2020年全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 3 一、 研究背景 研究目的 目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍處于快速發(fā)展、日益 成熟的階段，但是對(duì)于各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征缺 乏在全國(guó)范圍內(nèi)的總體判斷和比較。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究有助于為中央及各地政府提供決策依據(jù)，從而形成有針對(duì)性的政策措施。 ? 為企業(yè)區(qū)域投資組合提供服務(wù) 對(duì)于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需要通過擴(kuò)大投資區(qū)域來實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，還需要通過在不同特 征的城市市場(chǎng)間進(jìn)行投資組合以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究可以為企業(yè)對(duì)投資區(qū)域的選擇判 斷提供參考依據(jù)。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 4 研究思路 以往對(duì)城市比較方面的研究往往偏重于宏觀數(shù)據(jù)，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面的指標(biāo)進(jìn)行分析，缺少對(duì)于 全國(guó)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面綜合的對(duì)比研究。 我們利用全國(guó)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)況、發(fā)展態(tài)勢(shì)、健康程度和城市實(shí)力組成城市分類體系的子 系統(tǒng)和解釋性指標(biāo)層。 研究方法 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究在科學(xué)搜集數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用定性與定量結(jié)合的方法，對(duì)全國(guó)三十五個(gè)大 中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展?fàn)顩r等進(jìn)行綜合分析。多元統(tǒng)計(jì)分析包括回歸分析、判別分析、主成分分析、因子分析、 聚類分析等統(tǒng)計(jì)方法。 ? 評(píng)估方法 1）以各城市 2020~2020年統(tǒng)計(jì)年鑒、 2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)為主要數(shù)據(jù)來源，形成原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫； 2）采用標(biāo)準(zhǔn)化處理去除不同指標(biāo)的量綱，得到標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)數(shù)據(jù)庫； 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。 研究對(duì)象 2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 25280億元，而 35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá) 14191億元， 占全國(guó)總量的 56％，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有高度的重要性和代表性。 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。 城市基礎(chǔ)實(shí)力指標(biāo) 反映城市當(dāng)前的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)和資金實(shí)力，體現(xiàn)城市整體實(shí)力的指標(biāo)體系，包括： ? 城市規(guī)模指標(biāo) 城市規(guī)模實(shí)力從城市地域面積、人口數(shù)量?jī)煞矫鎭砗饬?，它是城市?jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。我們?cè)O(shè)置了經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、人均可支配收入三個(gè)指標(biāo)。它包括以下指標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）、 社會(huì)消費(fèi)品零售總額，其中 GDP 是衡量經(jīng)濟(jì)規(guī)模時(shí)比選的一個(gè)國(guó)際通用指標(biāo)，是經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力最集中的體現(xiàn)； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額用于反映商業(yè)的發(fā)展規(guī)模。 城鎮(zhèn)居民的人均 可支配收入衡量的是居民的收入競(jìng)爭(zhēng)力，表明了居民改善生活的一種能力和可能性。我 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。 ? 城市發(fā)展指標(biāo) 城市的發(fā)展速度也是城市基礎(chǔ)實(shí)力的重要組成部分。 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀指標(biāo) 反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及市場(chǎng)成熟度的指標(biāo)體系，主要包括： ? 市場(chǎng)規(guī)模指標(biāo) 我們選擇了房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房竣工面積、商品房新開工面積、 商品房施工面積、土地購置面積和土地開發(fā)面積八個(gè)指標(biāo)，從投資、開發(fā)、供應(yīng)和成交四 個(gè)方面反映城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的整體規(guī)模狀況。 市場(chǎng)歷史發(fā)展指標(biāo) 反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展速度的指標(biāo)體系，主要包括： ? 投資開發(fā)指標(biāo) 包括房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率、土地購置面積年均增長(zhǎng)率和土地開發(fā)面積年均增長(zhǎng)率，均采用 01~07年 的平均增長(zhǎng)速度，反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和開發(fā)規(guī)模的增長(zhǎng)情況。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 8 ? 市場(chǎng)供求指標(biāo) 商品房銷售面積年均增長(zhǎng)率： 01~07年商品房銷售面積的平均增長(zhǎng)速度，反映市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)情況。 累計(jì)銷售面積 /累計(jì)竣工面積、累計(jì)商品房銷售面積 /累計(jì)商品房新開工面積、累計(jì)土地開發(fā)面積 /累計(jì) 土地購置面積：反映該城市近六年來的土地市場(chǎng)的開發(fā)利用和房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，是否存在較為嚴(yán)重的 過剩。 市場(chǎng)健康程度指標(biāo) 反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展只 有與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐基本一致的情況下，其增長(zhǎng)是健康和可持續(xù)的，因此其未來發(fā)展?jié)摿σ脖容^大。 ? 價(jià)格對(duì)比指標(biāo) 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率與 GDP 年均增長(zhǎng)率比較：判斷房?jī)r(jià)上漲是否脫離宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景。 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究步驟 指標(biāo)聚類 城市聚類 標(biāo)準(zhǔn)化處理 聚類分析 法 原始數(shù)據(jù) 指標(biāo)分類結(jié)果 城市歸類結(jié)果 因 子 載 荷 表 因 子 得 分 表 要素處理 標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù) 因子分析法 聚 類 成 員 表 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話： 56388686 11 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率與 GDP 年均增長(zhǎng)率比較 健康程度 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率與 GDP 年均增長(zhǎng)率比較 人均可支配收入年均增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率比較 ? 處理方法 假設(shè)有 m 個(gè)聚類的對(duì)象，每一個(gè)聚類對(duì)象都有 n 個(gè)要素構(gòu)成。 ① 總和標(biāo)準(zhǔn)化 ② 標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究 報(bào)告 169。 ④ 極差的標(biāo)準(zhǔn)化 經(jīng)過這種標(biāo)準(zhǔn)化所得的新數(shù)據(jù)，各要素的極大值為 1，極小值為 0，其余的數(shù)值均在 0與 1之間。 指標(biāo)聚類 本報(bào)告采用因子分析法進(jìn)行指標(biāo)聚類。 ? 因子分析法 根據(jù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)學(xué)中的因子分析方法，對(duì)每個(gè)指標(biāo)計(jì)算共性因子的累積貢獻(xiàn)率來確定權(quán)重，累積貢獻(xiàn)率 越大，說明該指標(biāo)對(duì)共性因子的作用最大，最終至少取因子特征值累計(jì)貢獻(xiàn)率≥ 85%的因子。各指標(biāo)受到 m（ mp）個(gè) 因子支配，同 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告 169。 1 1 2 2 ... ( 1,2,3,..., xi = ai F + ai F + + aimFm + ui i = p) （ 1） 將此模型進(jìn)行因子軸的旋轉(zhuǎn)，以求得公共因子的命名和解釋。通過比較各個(gè)指標(biāo)在每個(gè)公共因子上