【正文】 群體來(lái)源于周邊新建社區(qū)的 20 萬(wàn)的新住戶和周邊高校（廣院、二外等） 6 萬(wàn)的在校學(xué)生 ? 軟硬配套優(yōu)勢(shì) 硬性支持： 1) 市政道路大力整治。新白云座落在朝陽(yáng)路上，橫向北，動(dòng)臨東五環(huán)，加之規(guī)劃中的城市地鐵 6 號(hào)線，區(qū)域交通非常方便易達(dá)，并且朝陽(yáng)有朝陽(yáng)北路，南有京通快速路，十一條公交線路可抵達(dá)本案，縱向西有東四環(huán)路在今年下半年開(kāi)始將繼續(xù)東擴(kuò)，屆時(shí)，朝陽(yáng)路全線將實(shí)現(xiàn)雙向六車(chē)道的道路標(biāo)準(zhǔn) 2) 新白云的建筑外觀更加時(shí)尚而有文化內(nèi)涵 3) 北面的文化廣場(chǎng)設(shè) 計(jì)有不同風(fēng)格的雕塑、小品、園藝花壇，并沿街道設(shè)置了休閑座椅，為購(gòu)物者提供了一流的休閑環(huán)境； 軟性支持： 1) 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃業(yè)種明晰，人流動(dòng)線合理，各功能區(qū)整體統(tǒng)一又各具風(fēng)格 2) 營(yíng)造商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境，市場(chǎng)的靈活經(jīng)營(yíng)模式 3) 商戶入市采用嚴(yán)格的添表、實(shí)地考察制度和措施，提高市場(chǎng)整體商戶形象 4) 市場(chǎng)采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理 5) 增加下午五點(diǎn)以后的黃金購(gòu)物時(shí)間，終于讓新白云實(shí)現(xiàn)晚上接待上班族的夢(mèng)想，增加的幾倍客流也定會(huì)給商戶帶來(lái)數(shù)倍的收益 6) 別具特色商鋪裝修配套服務(wù)，為各商戶解決后顧之憂，并可按商戶要求設(shè)計(jì)個(gè)性鋪位 ? 時(shí)間優(yōu)勢(shì) 1) 本項(xiàng)目目前 為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買(mǎi)即用的需求，降低購(gòu)買(mǎi)者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 2) 與周邊市場(chǎng)相比更具有競(jìng)爭(zhēng)力，是最早投入使用的市場(chǎng)，并且其營(yíng)業(yè)模式和建筑外觀在未來(lái) 5 年內(nèi)都不會(huì)淘汰 2. 客戶群體分析 對(duì)于產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，由于采用 3年首付返租銷(xiāo)售方式，降低了入市門(mén)檻，我們預(yù)計(jì) 50%以上為商戶（自營(yíng)者）而投資客也占居了 50%的比例。 3. 產(chǎn)品定位 “新白云 PLAZA 時(shí)尚基地 ”是為追求個(gè)性的時(shí)尚青年人營(yíng)造的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、聚友的“產(chǎn)權(quán)式賣(mài)場(chǎng)”。由商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)已成為國(guó)內(nèi)外大型綜合商城發(fā)展的必然趨勢(shì)，也只有在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的情況下才能保證商城持久經(jīng)營(yíng)的品牌化和國(guó)際化。在目 前銀行儲(chǔ)蓄利率低，投資股票風(fēng)險(xiǎn)高，投資住宅回報(bào)小的現(xiàn)實(shí)情況下，投資各種硬件指標(biāo)俱佳的大型綜合購(gòu)物市場(chǎng)，憑借其品牌的經(jīng)營(yíng)，規(guī)范的管理，高額的回報(bào)，尤其對(duì)投資型客戶來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)明智的選擇。 b) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境已成熟、成型，朝陽(yáng)路上目前大型商業(yè)物業(yè)有華堂商場(chǎng)、云柏鞋城、易初蓮花大型超市、蘇寧電器城、京客隆超市、物美超市、朝陽(yáng)無(wú)限的韓秀城 （ 2020 年底開(kāi)業(yè)）、朝陽(yáng)園的 HK100 商城 c) 周邊新老居住社區(qū)規(guī)模較大，有效消費(fèi)人口可達(dá) 20 萬(wàn)以上，消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，并且未來(lái)五年里常駐人口至少要翻一倍之多。 e) 朝陽(yáng)路沿線商圈的單一商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)多年的市場(chǎng)磨練及經(jīng)歷，已不可能支持整個(gè)朝陽(yáng)路商業(yè)的發(fā)展 ，如雪銀大廈改為蘇寧電器城，而白云市場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位恰好是區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的一種有力補(bǔ)充，中、高檔的小商品批發(fā)市場(chǎng)正是目前比較稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目周邊物業(yè)情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 均價(jià) （元 /平米） 套數(shù) 人口數(shù)量 現(xiàn)狀 1 遠(yuǎn)洋天地 精裝商住公寓 10 8900 3867 11601 現(xiàn)房 2 白領(lǐng)家園 普宅 9 5600 766 2298 期房銷(xiāo)售率 75% 3 東岸 普宅 5800 1495 4485 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 80% 4 朝陽(yáng)園 精裝公寓 28 8000 1704 5112 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 95% 5 朝陽(yáng)無(wú)限 普宅 23 5480 1600 4800 期房銷(xiāo)售率 98% 6 甘露家園 普宅 3 5000 250 750 現(xiàn)房售罄 7 甘露晴苑 普宅 2 4482 200 600 現(xiàn)房售罄 8 興隆家園 普宅 60 5000 3500 10500 現(xiàn)房售罄期房 80% 9 青年匯 普宅 32 5300 2020 6000 期房銷(xiāo)售率 30% 10 珠江羅馬嘉園 精裝普宅 41 7100 2600 7800 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 95% 11 華紡易城 普宅 50 5400 3300 9900 期房銷(xiāo)售率 50% 12 青年路小區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 92 3800 6000 18000 現(xiàn)房售罄 13 疊彩園 精裝普宅 7 5300 150 450 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 95% 14 綠島苑 普宅 11 4200 860 2580 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 95% 15 新港灣 普宅 3880 600 1800 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 80% 16 東領(lǐng)鑒筑 普宅 4600 608 1824 期房銷(xiāo)售率 50% 17 美然動(dòng)力街區(qū) 普宅 16 4700 1348 4044 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 95% 18 英郡 普宅 8 4900 400 1200 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 90% 19 第五站 普宅 14 4900 900 2700 期房銷(xiāo)售率 50% 20 建東苑 經(jīng)濟(jì)適用房 19 3100 1500 4500 現(xiàn)房售罄 21 成品家 公寓 50 4580 4000 12020 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 90% 22 東衛(wèi)城 普宅 4500 336 1008 現(xiàn)房銷(xiāo)售率 90% 匯總 113952 （注：人口數(shù)量按每戶三人保守計(jì)算） 從上表可以看出朝陽(yáng)路沿線項(xiàng)目售價(jià)在 3800 元 /平米至 7000 元 /平米之間，基本都屬中檔住宅項(xiàng)目，對(duì)于年輕白領(lǐng)來(lái)講，價(jià)位更容易接受，并且離 CBD、國(guó)貿(mào)商圈較近 ,物業(yè)升值潛力較高，而這些新居民購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)能力是非?？捎^。 北京廣播學(xué)院概況目前在讀學(xué)生 28000 余人。 三所高校合計(jì) 萬(wàn)人，這些學(xué)生是白云項(xiàng)目的終端消費(fèi)群體的重要組成部分之一。因而，投資的收益率，投資的保障性、投資增值的空間等成為了投資客最為關(guān)心的問(wèn)題。其次，由于土地的不可再生性，隨著土地的減少，尤其是商業(yè)用地的減少，土地價(jià)格和租金上漲已是必然，保證了財(cái)產(chǎn)保 值。 因此，從投資收益和風(fēng)險(xiǎn)控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇，這也是為什么象李嘉誠(chéng)這些穩(wěn)健的投資家首選商鋪投資的原因。 對(duì)于 10 萬(wàn)元以內(nèi)的進(jìn)行投資的選擇： 以租金回報(bào)率法計(jì)算 公式：（稅后月租金－按揭月供款） 12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款） ? 住宅、公寓：（朝陽(yáng)路區(qū)域） 銷(xiāo)售單價(jià)在 5500 元 /平米，面積在 40 平米的一居 總款＝ 5500 40＝ 22 萬(wàn)元 銀行按揭 8 成 20 年 首付＝ 5 萬(wàn)元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 元 /平米 /月（為例） 40 平米＝ 88 元 /月 區(qū)域一居室市場(chǎng)行情租金＝ 1500 元 /月 實(shí)際收益＝月租金－月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 理想年投資回報(bào)率： %＝（月收益 12 月） /首付款 5 萬(wàn)元 年投資回報(bào)率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 5 萬(wàn)元 收回成本所需時(shí)間： 174 月（ 1415）年＝首付款 5 萬(wàn) /月收益 ? 新白云鋪位〔以首層鋪位 6 平米（使用面積）一個(gè)為例〕 銷(xiāo)售單價(jià)＝ 萬(wàn)元 /平米 總款＝ 6＝ 萬(wàn)元 銀行按揭 6 成 10 年 首付＝ 萬(wàn)元 貸款＝ 15 萬(wàn)元 實(shí)際 3 年返租首付＝ － 8% 3＝ 萬(wàn)元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 25 元 /平米 /月 6 平米＝ 150 元 月租金＝ 2160 元（預(yù)計(jì)養(yǎng)市后租金為 12 元 /平米 /天） 第四年開(kāi)始收益＝ 2160月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 第四年后理想年投資回報(bào)率： %＝（月收益 12 月） /首付款 萬(wàn)元 年投資回報(bào)率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 萬(wàn)元 收回成本所需時(shí)間： 135 月（ 11）年＝首付款 萬(wàn) /月收益 加上前三年的時(shí)間，收回成本的實(shí)際所需時(shí)間為 14 年 所以購(gòu)置新白云產(chǎn)權(quán)商鋪不但入市門(mén)檻低，僅為 4萬(wàn)元，而且投資回報(bào)可達(dá)到8%，投資風(fēng)險(xiǎn)降低 。眾所周知，“買(mǎi)鋪富三代”商鋪的經(jīng)營(yíng)效益可觀，升值潛力無(wú)限，歷來(lái)為投資者所青睞。因此，對(duì)于理智的投資行為來(lái)說(shuō)，在更看重穩(wěn)健回報(bào)，而并非寄望于一夜暴富的心態(tài)下，新白云的“產(chǎn)權(quán)式賣(mài)場(chǎng)”無(wú)疑是第一選擇。從經(jīng)驗(yàn)的判斷看，會(huì)對(duì)其營(yíng)業(yè)額增幅做出貢獻(xiàn) 與青鳥(niǎo)、廣院合作 沒(méi)有合作 高檔健身產(chǎn)業(yè)加盟 與青鳥(niǎo)健體俱樂(lè)部合作，改造新白云 5層為高檔健身俱樂(lè)部 三、 項(xiàng)目定價(jià)原則 (一 ) 價(jià) 格 策略原則： 1. 通過(guò)詳盡的周邊市場(chǎng)調(diào)研及商戶追訪跟蹤，確定產(chǎn)品的日租金以 10 元 /平米 /天為基準(zhǔn)，不同樓層進(jìn)行合理比例調(diào)整 2. 在確定產(chǎn)品價(jià)格定位的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格杠桿，達(dá)到整體銷(xiāo)售平衡的目的； 3. 通過(guò)組合銷(xiāo)售方式或返租方式（兩者選其一），使各層商鋪在推市階段的節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售中，最大化的吸納商戶、投資者及中端消費(fèi)群體，可以制造促銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，使之成為市場(chǎng) 商鋪旺銷(xiāo)熱點(diǎn)； 4. 確保項(xiàng)目具有區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和特色賣(mài)點(diǎn)，與市場(chǎng)上同類型產(chǎn)品相比更具有較強(qiáng)的性價(jià)比； 5. 推市價(jià)格采取低開(kāi)高走的策略，為保持階段持續(xù)熱銷(xiāo)的狀況，價(jià)格攀升態(tài)勢(shì)要平穩(wěn)，不宜有過(guò)于激進(jìn)的起伏； 6. 確保發(fā)展商提出的回款要求。 2. 其它因素差異：因建筑結(jié)構(gòu)影響（如柱子等），或因鋪位分割造成死角，則該類鋪位應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價(jià)位；因鋪位面積較大，購(gòu)鋪者對(duì)總價(jià)敏感度較強(qiáng)，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪 位銷(xiāo)售單價(jià)。 四、 項(xiàng)目各層價(jià)格基數(shù)及面積指標(biāo)： 1. 租金確定 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 租金（元 /平米 /天） 12 11 8 （各層具體位置會(huì)根據(jù)“金角銀邊”因素乘以 至 的系數(shù)， 4 層的鞋、包區(qū)域租金乘以 的系數(shù)） 2. 產(chǎn)權(quán)價(jià)格確定（按使用面積計(jì)算） 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 定價(jià)（萬(wàn)元 /平米） （各層具體位置會(huì)根據(jù)“金角銀邊”因素乘以 至 的系數(shù)） 3. 10 年 使用權(quán)價(jià)格分配（按使用面積計(jì)算， 10 年的使用權(quán)） 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 定價(jià)（萬(wàn)元 /平米） （各層具體位置會(huì)根據(jù)“金角銀邊”因素乘以 至