【正文】 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 28 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 萬房 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 新地 產(chǎn) 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 安家 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 樓市 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 合計 總計 備注 總結(jié)： 推廣預算費用（不含平面廣告設計月費、售樓處裝修費、售樓處辦公設備的費用） 預熱期費用為 萬元 強銷期費用為 萬元 推廣總計： 萬元 七、 銷售招商準備預算 1. 售樓處費用 2. 售樓處人員 、辦公用品及費用 售樓處所需人員明細 部門 人數(shù) 孫總辦 1人 總辦公室 辦公室 3人 推廣部 2人 策劃部 2人 財務部 2人 合同部 2人 銷售部 15人 合計： 27人 售樓處所需辦公用品及費用明細 名稱 數(shù)量 費用 電腦 6臺 30000元 電話線 /網(wǎng)線 2股 30/股 傳真機 1臺 3000元 電話機 20部 2020元 打印機 1部 500元 飲水機 2臺 音響 1套 3000元 DVD機 1臺 500元 彩電 (背投 ) 1臺 12020元 復印機 1臺 租賃 辦公桌、椅，推柜，健盤 2個 20個 22600元 會議桌 (10人 ) 1個 4500元 會議椅 10個 650元 文件柜 6個 745元 /個 =4470 洽淡桌 15個 520元 /個 =7800 洽談椅 60個 240元 /個 =14400 更衣柜 6個 1300元 /個（ 2 層 6門） =7800 合計： 113280 元 八、 銷售進度 原則上先銷售后招商，但根據(jù)實際采用的銷售模式，招商可以適當提前。 招商方法 —— 大戶、品牌戶招商主要采用直復式營削 模式： 目標客戶收集 — 準客戶確定 —— 銷售顧問拜訪 —— 進行項目推介 —— 現(xiàn)場看房 —— 合作洽談 —— 達成合作意向（未合作處理） —— 簽定合作合同書； —— 散戶招商采用常規(guī)推廣模式： 目標客戶確定 —— 派發(fā)招商手冊和宣傳頁 —— 確定準客戶 —— 準客戶回訪 —— 達成合作意向（未合作處理） —— 進行商戶資格審查 —— 與合格商戶簽定租賃合同； 招商宣傳 為避免大規(guī)模招商對項目銷售帶來不利的沖擊，招商宣傳僅在小范圍內(nèi)展開，具體策略： —— 采用招商手冊、宣傳頁派發(fā)和人員推廣的方法擴大宣傳面； —— 招商手冊的派發(fā)僅針對目標經(jīng)營戶展開，不得 對其它商戶派發(fā)招商手冊； —— 充分利用銷售推廣和宣傳，來提高招商的影響力； 九、 銷售控制 因采用首付款 3年返租的銷售方式，白云項目入市門檻降低，所以在開盤期間一定會造成人們蜂擁搶鋪的局面，因此在銷售控制上采用開盤期間放盤量為總量的 90％，另 10%的量（都為各層金角銀邊的鋪位）在開盤以后，根據(jù)銷售狀況，推遲 1至 2個月放盤。 —— 預訂金購買 針對產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，在預售許可證發(fā)放以前，對意向客戶收 5000 元意向金（不可退）；意向書簽訂后，預訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，意向金原則上不予退還。表現(xiàn)形式為《項目海報》等，傳遞方式為郵寄或ＤＭ直投。 2. 媒體策略 綜合考慮本案產(chǎn)品定位和客戶特質(zhì)等方面因素，建議采取以下媒體策略，并在兩個關鍵營銷節(jié)點上采用“集中火力，重點突破”的 宣傳手法： 1) 主流推廣媒體： 報紙： 以《北京晚報》作為本案平面廣告投放的主要對象，以《京華》、《精品》、《信報》及《北青》和雜志作為輔助對象；非主流報廣媒體的選擇視銷售狀況和擇機而定。 四、 推廣主題語 “ 新白云 PLAZA 賣場，成就今天創(chuàng)富時機” “ 100%產(chǎn)權(quán)銷售， 100%財富收益” “投資地產(chǎn)原始股， 買旺鋪自己成為富爸爸” 五、 推廣手段 1. 包裝方案概念 LOGO 設計思路及手法 應服從本案時尚特色賣場的總體形象要求。 ? 以朝陽路便利的交通和易初蓮花超市的開業(yè)興隆勢態(tài)，來引導本案的區(qū)位認知，突出位置優(yōu)勢，襯托產(chǎn)品相對于區(qū)位的商業(yè)優(yōu)勢。 種種跡象表明，“產(chǎn)權(quán)式賣場”具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，它結(jié)合國際化商城先進的投資模式和經(jīng)營模式為一體，必將引領中國全新的商業(yè)營銷投資理念，開創(chuàng)地產(chǎn)投資新紀元。 我方建議采用方案 1 的組合銷售模式，其三種銷售方式的比例關系，在實際銷售中會有不同比例的微調(diào)，但大原則不變，開發(fā)商控制接近 60%的產(chǎn)權(quán)。從經(jīng)驗的判斷看，會對其營業(yè)額增幅做出貢獻 與青鳥、廣院合作 沒有合作 高檔健身產(chǎn)業(yè)加盟 與青鳥健體俱樂部合作，改造新白云 5層為高檔健身俱樂部 三、 項目定價原則 (一 ) 價 格 策略原則： 1. 通過詳盡的周邊市場調(diào)研及商戶追訪跟蹤，確定產(chǎn)品的日租金以 10 元 /平米 /天為基準，不同樓層進行合理比例調(diào)整 2. 在確定產(chǎn)品價格定位的基礎上，通過價格杠桿，達到整體銷售平衡的目的； 3. 通過組合銷售方式或返租方式（兩者選其一），使各層商鋪在推市階段的節(jié)點銷售中，最大化的吸納商戶、投資者及中端消費群體，可以制造促銷賣點，使之成為市場 商鋪旺銷熱點； 4. 確保項目具有區(qū)域價格競爭力和特色賣點，與市場上同類型產(chǎn)品相比更具有較強的性價比； 5. 推市價格采取低開高走的策略，為保持階段持續(xù)熱銷的狀況，價格攀升態(tài)勢要平穩(wěn)，不宜有過于激進的起伏； 6. 確保發(fā)展商提出的回款要求。 因此，從投資收益和風險控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇，這也是為什么象李嘉誠這些穩(wěn)健的投資家首選商鋪投資的原因。 北京廣播學院概況目前在讀學生 28000 余人。在目 前銀行儲蓄利率低，投資股票風險高，投資住宅回報小的現(xiàn)實情況下，投資各種硬件指標俱佳的大型綜合購物市場，憑借其品牌的經(jīng)營，規(guī)范的管理，高額的回報，尤其對投資型客戶來說，無疑是一個明智的選擇。 白云項目實施案 產(chǎn) 品 篇 白云市場項目定價策略及收益核算 一、 項目各層業(yè)態(tài)分布： 樓層 主題 商品種類 鋪位 首層 精品小百貨 飾品、化妝品、眼鏡、時尚小百貨、文化用品、工藝禮品 6 ㎡ 2 層 時尚女裝 時尚青年女裝、休閑女裝 8 ㎡ 3 層 品位服裝 女裝＋男裝＋中老年年＋童裝，正裝、職業(yè)裝（具有小品牌） ㎡ 4 層 鞋、箱包，床上用品、軟性家居用品 ㎡ 5 層 餐飲 健身房？目前 5層商業(yè)業(yè)態(tài)形式未能敲定 備注 ，例如麥 當勞； ，增強市場整體綜合性與休閑娛樂功能，如：美甲、足療、美容、美發(fā)、休閑吧、明星貼紙、紋身、藝術(shù)造型等（ 8%）， 租金為 6 元 /平米 /天（使用面積）； ； 二、 產(chǎn)品分析 1. 產(chǎn)品賣點分析 ? 品牌商業(yè)的優(yōu)勢 1) 白云市場老品牌和知名度已深入人心，消費群體的認同感與忠誠度比較高 2) 投資商是國內(nèi)知名的、品牌地產(chǎn)投資商－首創(chuàng)集團，利用其品牌優(yōu)勢可增加置業(yè)者與投資者的信心 3) 白云市場經(jīng)過 10 年的運作積累，在區(qū)域內(nèi)具備一定的號召力 ? 消費潛力優(yōu)勢 1) 白云市 場的商圈輻射范圍較廣，北到朝陽路，南到京通快速路；西起慈云寺橋，東至管莊地帶 2) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，泰資的 易初蓮花、日資華堂、蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機構(gòu)則紛紛在朝陽路入駐，而歐德隆等大型連鎖機構(gòu)也在朝陽路尋找合適的店面；并且沿線住宅項目發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設，興隆家園 2萬平米商業(yè)街、朝陽園 2萬平米的商業(yè)、朝陽無限 2． 5萬平米韓 SHOW商城、住邦2020二期 3 萬平米的商業(yè)、 1． 2 萬平米瑞豐市場，及財滿街的 700米內(nèi)廊商業(yè)街都在建設中 3) 周邊消費能力及支撐程度：最低的有效消費能力可達到 20 萬以上，而未來 5年內(nèi)，可增長到 40 萬人 4) 主力商品消費群體是針對 18－ 35 歲年輕時尚消費群體，而這部分目標消費群體來源于周邊新建社區(qū)的 20 萬的新住戶和周邊高校（廣院、二外等） 6 萬的在校學生 ? 軟硬配套優(yōu)勢 硬性支持： 1) 市政道路大力整治。 4. 產(chǎn)品如此定位的原因 a) 政府政策性區(qū)域規(guī)劃指導，隨著北京市政府城市東移計劃及 CBD 東擴計劃的實施，朝陽路、朝陽北路住宅項目發(fā)展前景廣闊，必然同時造成商業(yè)潛力增加和商業(yè)氛圍增強。 北京第二 外國語學院各類在校學歷生 8000 余人，技術(shù)人員 600 余人。 舉例說明：老白云最好的鋪位（面積大小為 4 至 6 平米）的入市門檻為 萬元，即 押金， 3 萬的年租金。 (二 ) 定 價 說明： 1. 位差：根據(jù)鋪位所占主次通道的流向面多少，及人流抵達的易達性，各層“金角銀邊”的鋪位會在該層基價基礎上乘以 至 的系數(shù)。 2. 銷售節(jié)點的收益控制 分開盤節(jié)點 （ 2020 年 9 月底）和試營業(yè)節(jié)點（ 2020 年 3 月）兩個第一年收益節(jié)點 在開盤收益節(jié)點占到第一年收益 60%（時間： 2020 年 10 月至 12 月） 試營業(yè)收益節(jié)點占到第一年收益 40%（時間： 2020 年 1 月至 2 月） 方案 A 方案（產(chǎn)權(quán)） B（使用權(quán)） C（租賃） 第一年收益 開 盤 節(jié) 點收益（ 60%） 試營業(yè)節(jié) 點收益（ 40%） 比例分配 1 34% 33% 33% 比例分配 2 40% 20% 40% 比例分配 3 25% 25% 50% 根據(jù)開發(fā)商回款要求