【正文】 500 字 *6 元 項(xiàng)目形象維護(hù)，銷售延續(xù) 10 月 28 日 500 字 *6 元 項(xiàng)目形象維護(hù)，銷售延續(xù) 萬(wàn)房 10 月 1P 項(xiàng)目形象維護(hù)，銷售延續(xù) 新地 產(chǎn) 10 月 1P 項(xiàng)目形象維護(hù)，銷售延續(xù) 安家 10 月 1P 項(xiàng)目形象維護(hù)，銷售延續(xù) 樓市 10 月 1P 項(xiàng)目形象維護(hù)，銷售延續(xù) 合計(jì) 總計(jì) 備注 總結(jié)： 推廣預(yù)算費(fèi)用（不含平面廣告設(shè)計(jì)月費(fèi)、售樓處裝修費(fèi)、售樓處辦公設(shè)備的費(fèi)用） 預(yù)熱期費(fèi)用為 萬(wàn)元 強(qiáng)銷期費(fèi)用為 萬(wàn)元 推廣總計(jì)： 萬(wàn)元 七、 銷售招商準(zhǔn)備預(yù)算 1. 售樓處費(fèi)用 2. 售樓處人員 、辦公用品及費(fèi)用 售樓處所需人員明細(xì) 部門 人數(shù) 孫總辦 1人 總辦公室 辦公室 3人 推廣部 2人 策劃部 2人 財(cái)務(wù)部 2人 合同部 2人 銷售部 15人 合計(jì)： 27人 售樓處所需辦公用品及費(fèi)用明細(xì) 名稱 數(shù)量 費(fèi)用 電腦 6臺(tái) 30000元 電話線 /網(wǎng)線 2股 30/股 傳真機(jī) 1臺(tái) 3000元 電話機(jī) 20部 2020元 打印機(jī) 1部 500元 飲水機(jī) 2臺(tái) 音響 1套 3000元 DVD機(jī) 1臺(tái) 500元 彩電 (背投 ) 1臺(tái) 12020元 復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 租賃 辦公桌、椅，推柜，健盤 2個(gè) 20個(gè) 22600元 會(huì)議桌 (10人 ) 1個(gè) 4500元 會(huì)議椅 10個(gè) 650元 文件柜 6個(gè) 745元 /個(gè) =4470 洽淡桌 15個(gè) 520元 /個(gè) =7800 洽談椅 60個(gè) 240元 /個(gè) =14400 更衣柜 6個(gè) 1300元 /個(gè)（ 2 層 6門） =7800 合計(jì)： 113280 元 八、 銷售進(jìn)度 原則上先銷售后招商，但根據(jù)實(shí)際采用的銷售模式，招商可以適當(dāng)提前。 招商方法 —— 大戶、品牌戶招商主要采用直復(fù)式營(yíng)削 模式： 目標(biāo)客戶收集 — 準(zhǔn)客戶確定 —— 銷售顧問拜訪 —— 進(jìn)行項(xiàng)目推介 —— 現(xiàn)場(chǎng)看房 —— 合作洽談 —— 達(dá)成合作意向（未合作處理） —— 簽定合作合同書； —— 散戶招商采用常規(guī)推廣模式： 目標(biāo)客戶確定 —— 派發(fā)招商手冊(cè)和宣傳頁(yè) —— 確定準(zhǔn)客戶 —— 準(zhǔn)客戶回訪 —— 達(dá)成合作意向（未合作處理） —— 進(jìn)行商戶資格審查 —— 與合格商戶簽定租賃合同； 招商宣傳 為避免大規(guī)模招商對(duì)項(xiàng)目銷售帶來(lái)不利的沖擊，招商宣傳僅在小范圍內(nèi)展開，具體策略： —— 采用招商手冊(cè)、宣傳頁(yè)派發(fā)和人員推廣的方法擴(kuò)大宣傳面； —— 招商手冊(cè)的派發(fā)僅針對(duì)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)戶展開，不得 對(duì)其它商戶派發(fā)招商手冊(cè)； —— 充分利用銷售推廣和宣傳，來(lái)提高招商的影響力； 九、 銷售控制 因采用首付款 3年返租的銷售方式，白云項(xiàng)目入市門檻降低，所以在開盤期間一定會(huì)造成人們蜂擁?yè)屼伒木置?，因此在銷售控制上采用開盤期間放盤量為總量的 90％，另 10%的量（都為各層金角銀邊的鋪位）在開盤以后，根據(jù)銷售狀況，推遲 1至 2個(gè)月放盤。 —— 預(yù)訂金購(gòu)買 針對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對(duì)意向客戶收 5000 元意向金（不可退）；意向書簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，意向金原則上不予退還。表現(xiàn)形式為《項(xiàng)目海報(bào)》等，傳遞方式為郵寄或ＤＭ直投。 2. 媒體策略 綜合考慮本案產(chǎn)品定位和客戶特質(zhì)等方面因素，建議采取以下媒體策略，并在兩個(gè)關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)上采用“集中火力，重點(diǎn)突破”的 宣傳手法： 1) 主流推廣媒體： 報(bào)紙： 以《北京晚報(bào)》作為本案平面廣告投放的主要對(duì)象，以《京華》、《精品》、《信報(bào)》及《北青》和雜志作為輔助對(duì)象；非主流報(bào)廣媒體的選擇視銷售狀況和擇機(jī)而定。 四、 推廣主題語(yǔ) “ 新白云 PLAZA 賣場(chǎng)，成就今天創(chuàng)富時(shí)機(jī)” “ 100%產(chǎn)權(quán)銷售， 100%財(cái)富收益” “投資地產(chǎn)原始股， 買旺鋪?zhàn)约撼蔀楦话职帧? 五、 推廣手段 1. 包裝方案概念 LOGO 設(shè)計(jì)思路及手法 應(yīng)服從本案時(shí)尚特色賣場(chǎng)的總體形象要求。 ? 以朝陽(yáng)路便利的交通和易初蓮花超市的開業(yè)興隆勢(shì)態(tài)，來(lái)引導(dǎo)本案的區(qū)位認(rèn)知，突出位置優(yōu)勢(shì)，襯托產(chǎn)品相對(duì)于區(qū)位的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。 種種跡象表明，“產(chǎn)權(quán)式賣場(chǎng)”具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，它結(jié)合國(guó)際化商城先進(jìn)的投資模式和經(jīng)營(yíng)模式為一體，必將引領(lǐng)中國(guó)全新的商業(yè)營(yíng)銷投資理念，開創(chuàng)地產(chǎn)投資新紀(jì)元。 我方建議采用方案 1 的組合銷售模式，其三種銷售方式的比例關(guān)系，在實(shí)際銷售中會(huì)有不同比例的微調(diào)，但大原則不變，開發(fā)商控制接近 60%的產(chǎn)權(quán)。從經(jīng)驗(yàn)的判斷看，會(huì)對(duì)其營(yíng)業(yè)額增幅做出貢獻(xiàn) 與青鳥、廣院合作 沒有合作 高檔健身產(chǎn)業(yè)加盟 與青鳥健體俱樂部合作，改造新白云 5層為高檔健身俱樂部 三、 項(xiàng)目定價(jià)原則 (一 ) 價(jià) 格 策略原則： 1. 通過(guò)詳盡的周邊市場(chǎng)調(diào)研及商戶追訪跟蹤，確定產(chǎn)品的日租金以 10 元 /平米 /天為基準(zhǔn)，不同樓層進(jìn)行合理比例調(diào)整 2. 在確定產(chǎn)品價(jià)格定位的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格杠桿，達(dá)到整體銷售平衡的目的； 3. 通過(guò)組合銷售方式或返租方式（兩者選其一），使各層商鋪在推市階段的節(jié)點(diǎn)銷售中，最大化的吸納商戶、投資者及中端消費(fèi)群體，可以制造促銷賣點(diǎn)，使之成為市場(chǎng) 商鋪旺銷熱點(diǎn)； 4. 確保項(xiàng)目具有區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和特色賣點(diǎn)，與市場(chǎng)上同類型產(chǎn)品相比更具有較強(qiáng)的性價(jià)比； 5. 推市價(jià)格采取低開高走的策略，為保持階段持續(xù)熱銷的狀況，價(jià)格攀升態(tài)勢(shì)要平穩(wěn)，不宜有過(guò)于激進(jìn)的起伏； 6. 確保發(fā)展商提出的回款要求。 因此，從投資收益和風(fēng)險(xiǎn)控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇，這也是為什么象李嘉誠(chéng)這些穩(wěn)健的投資家首選商鋪投資的原因。 北京廣播學(xué)院概況目前在讀學(xué)生 28000 余人。在目 前銀行儲(chǔ)蓄利率低，投資股票風(fēng)險(xiǎn)高，投資住宅回報(bào)小的現(xiàn)實(shí)情況下，投資各種硬件指標(biāo)俱佳的大型綜合購(gòu)物市場(chǎng)，憑借其品牌的經(jīng)營(yíng)，規(guī)范的管理，高額的回報(bào)，尤其對(duì)投資型客戶來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)明智的選擇。 白云項(xiàng)目實(shí)施案 產(chǎn) 品 篇 白云市場(chǎng)項(xiàng)目定價(jià)策略及收益核算 一、 項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)分布： 樓層 主題 商品種類 鋪位 首層 精品小百貨 飾品、化妝品、眼鏡、時(shí)尚小百貨、文化用品、工藝禮品 6 ㎡ 2 層 時(shí)尚女裝 時(shí)尚青年女裝、休閑女裝 8 ㎡ 3 層 品位服裝 女裝＋男裝＋中老年年＋童裝，正裝、職業(yè)裝（具有小品牌） ㎡ 4 層 鞋、箱包，床上用品、軟性家居用品 ㎡ 5 層 餐飲 健身房？目前 5層商業(yè)業(yè)態(tài)形式未能敲定 備注 ，例如麥 當(dāng)勞； ，增強(qiáng)市場(chǎng)整體綜合性與休閑娛樂功能，如：美甲、足療、美容、美發(fā)、休閑吧、明星貼紙、紋身、藝術(shù)造型等（ 8%）， 租金為 6 元 /平米 /天（使用面積）； ； 二、 產(chǎn)品分析 1. 產(chǎn)品賣點(diǎn)分析 ? 品牌商業(yè)的優(yōu)勢(shì) 1) 白云市場(chǎng)老品牌和知名度已深入人心，消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠(chéng)度比較高 2) 投資商是國(guó)內(nèi)知名的、品牌地產(chǎn)投資商－首創(chuàng)集團(tuán)，利用其品牌優(yōu)勢(shì)可增加置業(yè)者與投資者的信心 3) 白云市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 10 年的運(yùn)作積累，在區(qū)域內(nèi)具備一定的號(hào)召力 ? 消費(fèi)潛力優(yōu)勢(shì) 1) 白云市 場(chǎng)的商圈輻射范圍較廣，北到朝陽(yáng)路，南到京通快速路；西起慈云寺橋，東至管莊地帶 2) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，泰資的 易初蓮花、日資華堂、蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機(jī)構(gòu)則紛紛在朝陽(yáng)路入駐，而歐德隆等大型連鎖機(jī)構(gòu)也在朝陽(yáng)路尋找合適的店面；并且沿線住宅項(xiàng)目發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園 2萬(wàn)平米商業(yè)街、朝陽(yáng)園 2萬(wàn)平米的商業(yè)、朝陽(yáng)無(wú)限 2． 5萬(wàn)平米韓 SHOW商城、住邦2020二期 3 萬(wàn)平米的商業(yè)、 1． 2 萬(wàn)平米瑞豐市場(chǎng)，及財(cái)滿街的 700米內(nèi)廊商業(yè)街都在建設(shè)中 3) 周邊消費(fèi)能力及支撐程度：最低的有效消費(fèi)能力可達(dá)到 20 萬(wàn)以上，而未來(lái) 5年內(nèi)，可增長(zhǎng)到 40 萬(wàn)人 4) 主力商品消費(fèi)群體是針對(duì) 18－ 35 歲年輕時(shí)尚消費(fèi)群體，而這部分目標(biāo)消費(fèi)群體來(lái)源于周邊新建社區(qū)的 20 萬(wàn)的新住戶和周邊高校（廣院、二外等） 6 萬(wàn)的在校學(xué)生 ? 軟硬配套優(yōu)勢(shì) 硬性支持： 1) 市政道路大力整治。 4. 產(chǎn)品如此定位的原因 a) 政府政策性區(qū)域規(guī)劃指導(dǎo)，隨著北京市政府城市東移計(jì)劃及 CBD 東擴(kuò)計(jì)劃的實(shí)施，朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路住宅項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，必然同時(shí)造成商業(yè)潛力增加和商業(yè)氛圍增強(qiáng)。 北京第二 外國(guó)語(yǔ)學(xué)院各類在校學(xué)歷生 8000 余人，技術(shù)人員 600 余人。 舉例說(shuō)明：老白云最好的鋪位（面積大小為 4 至 6 平米）的入市門檻為 萬(wàn)元，即 押金， 3 萬(wàn)的年租金。 (二 ) 定 價(jià) 說(shuō)明： 1. 位差：根據(jù)鋪位所占主次通道的流向面多少，及人流抵達(dá)的易達(dá)性，各層“金角銀邊”的鋪位會(huì)在該層基價(jià)基礎(chǔ)上乘以 至 的系數(shù)。 2. 銷售節(jié)點(diǎn)的收益控制 分開盤節(jié)點(diǎn) （ 2020 年 9 月底）和試營(yíng)業(yè)節(jié)點(diǎn)（ 2020 年 3 月）兩個(gè)第一年收益節(jié)點(diǎn) 在開盤收益節(jié)點(diǎn)占到第一年收益 60%（時(shí)間： 2020 年 10 月至 12 月） 試營(yíng)業(yè)收益節(jié)點(diǎn)占到第一年收益 40%（時(shí)間： 2020 年 1 月至 2 月） 方案 A 方案（產(chǎn)權(quán)） B（使用權(quán)） C（租賃） 第一年收益 開 盤 節(jié) 點(diǎn)收益（ 60%） 試營(yíng)業(yè)節(jié) 點(diǎn)收益（ 40%） 比例分配 1 34% 33% 33% 比例分配 2 40% 20% 40% 比例分配 3 25% 25% 50% 根據(jù)開發(fā)商回款要求