【正文】 間消費(fèi)客戶和投資客戶，擴(kuò)大和吸引客戶群體。 1. 銷售產(chǎn)權(quán)方式 (A 方案 ) 樓層 使用面積（元 /平米） 產(chǎn)權(quán)售價(jià)（萬元 /平米） 產(chǎn)權(quán)總價(jià)（萬元） 首層 2 層 1950 8346 3 層 1600 5888 4 層 1550 4619 匯總 均價(jià) （未扣除特色服務(wù)部分） 特色服務(wù)型產(chǎn)品業(yè)態(tài)年收益＝ 580 平米 6 元 /平米 /天 360 天＝ 萬元 A方案實(shí)際收益＝ 萬元－ 580 平米 萬元 /平米＋ 萬元＝ 萬元 即 A 方案（賣產(chǎn)權(quán)）收益為 億元 2. 使用權(quán)銷售方式（ 10 年的使用權(quán)，分 2年付清比例各為 50%） 樓層 使用面積（元 /平米） 使用權(quán)售價(jià)（ 萬元 /平米） 使用權(quán)總價(jià)（萬元） 首層 2 層 1950 4446 3 層 1600 3008 4 層 1550 2604 匯總 均價(jià) （未扣除特色服務(wù)部分） B 方案實(shí)際收益＝ 萬元－ 580平米 萬元 /平米＋ 萬元＝ 萬元 B 方案第一年收益＝（ 萬元－ 萬元） 50%＋ ＝ 萬元 B 方案第二年收益 ＝（ 萬元－ 萬元） 50%＝ 萬元 即 B 方案（ 10 年使用權(quán)）銷售收益為 億元 3. 租賃方式 樓層 使用面積（元 /平米） 租金售價(jià)（元 /平米 /天） 年租金總售價(jià)（萬元） 首層 12 2 層 1950 11 3 層 1600 4 層 1550 8 匯總 均租金 10. 07 （未扣除特色服務(wù)部分） C 方案實(shí)際收益＝ 元－ 580 平米 10. 07 元 /平米 /天 360 天＋ 萬元＝ 萬元 即 C 方案（租賃）年租金收益為 億元（不含押金） 綜表 樓層 建面 （平米） 使用面積 （平米） 使用率 產(chǎn)權(quán)售價(jià) （萬元 /平米） 使用權(quán)售價(jià) （萬元 /平米） 租金 （元 /平米 /天） 首層（不含手機(jī)店等） 50% 12 2 層 3600 1950 55% 11 3 層 2820 1600 57% 4 層 2730 1550 57% 8 收益 億元 億元 億元 （注：表中收益中未含以下配套服務(wù)中的三種收益） 4. 其它配套服務(wù)收益 (不含 580 平米的美甲、美容、休閑吧等服務(wù)業(yè)態(tài) ) 1) 首層新街鋪（需改造） 位置：首層西區(qū) 業(yè)態(tài) 使用面積（平米） 年租金（萬元） 面包房 64 免費(fèi) 發(fā)廊 ？ 12 首層新街鋪年租金收益＝ 12 萬元； 2) 首層原手機(jī)店等鋪位 位置：首層?xùn)|區(qū)（依次由東往西為銀行、藥店、手機(jī)店） 業(yè)態(tài) 使用面積（平米） 年租金（萬元） 農(nóng)村 信用社 180 30 金象大藥房 70 24 手機(jī)店 300 70 首層原街鋪年租金收益＝ 124 萬元； 3) 餐飲 位置： 3 層南面平臺(tái)（需改造） 面積：建筑面積為 8 米 72 米＝ 576 平米，每個(gè)鋪位（檔口）使用面積在 15至 16 平米，約 10 個(gè)餐飲鋪位 租金：在每個(gè)鋪位年租金（使用面積） 萬元，年租金收益＝ 68 萬元 其它配套服務(wù)年收益＝ 12 萬元＋ 124 萬元＋ 68 萬元＝ 204 萬元 六、 銷售方式對比分析 1. 賣產(chǎn)權(quán)首付款返租方式 采用賣產(chǎn)權(quán)首付款返租金方式，可以降低商戶和投資戶首付款壓力，從而降低商鋪購買門檻，因此 可以保證在開盤銷售后，客戶蜂擁搶鋪的局面，銷售周期可縮短到一至二個(gè)月，迅速回款結(jié)案。 3. 產(chǎn)品經(jīng)營特性差異：如 4層的鞋、包區(qū)鋪位租金會(huì)在 4層基價(jià)基礎(chǔ)上乘以 的系數(shù)。 (二 ) 定 價(jià) 說明： 1. 位差：根據(jù)鋪位所占主次通道的流向面多少，及人流抵達(dá)的易達(dá)性，各層“金角銀邊”的鋪位會(huì)在該層基價(jià)基礎(chǔ)上乘以 至 的系數(shù)。 新、老白云的比較： 對比項(xiàng) 老白云 新白云 分 析 經(jīng)營面積 4平米 /攤位 8平米 /攤位 攤位面積增長近 2倍，經(jīng)營內(nèi)容勢必同步增長，其營業(yè)額也會(huì)增加 購物環(huán)境 樓內(nèi)市場 商場式賣場 不但是購物，還將娛樂、休閑配套服務(wù)引入其中， 購物 環(huán)境的改善勢必進(jìn)一步增強(qiáng)客戶吸引力 物業(yè)外觀 中規(guī) 中矩的普通商廈外觀 文化內(nèi)涵、地標(biāo)性建筑 物 有望成為區(qū)域市場品牌、地標(biāo)性建筑體 經(jīng)營時(shí)間 冬到下午 4點(diǎn)，夏到下午 6點(diǎn) 早 8點(diǎn) 晚 9點(diǎn) 營業(yè)時(shí)間較過去日增加 3個(gè)小時(shí)，且屬于黃金時(shí)段，按照一般的市場營業(yè)規(guī)律，此時(shí)段經(jīng)營額大致為全天的 2倍左右 經(jīng)營種類 服裝、服飾、鞋帽 服裝、服飾、鞋帽、化妝品、工藝禮品、眼鏡、軟性家居、健身房、 在增加經(jīng)營種類的情況下，將購物與休閑的結(jié)合，會(huì)增加更多的區(qū)域人流 交通環(huán)境 無停車場 文化廣場停車場 駕車購物已經(jīng)是一種時(shí)尚，它所帶來的不僅僅是客流的增加，而是更高一層消費(fèi) 者的加入。 “新白云產(chǎn)權(quán)式賣場”則具 有長期穩(wěn)定的收益率（年回報(bào) 8%），同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)式賣場也是不動(dòng)產(chǎn)投資，又具備了極大的資金安全性。 而產(chǎn)權(quán)式賣場以其低投入、穩(wěn)定收益及超高增值潛力更成為投資的藍(lán)籌股。 舉例說明：老白云最好的鋪位（面積大小為 4 至 6 平米）的入市門檻為 萬元，即 押金， 3 萬的年租金。第三，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)小，決無貶值的可能性，從而保證財(cái)產(chǎn)不受損失，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。 而目前投資的選擇，從現(xiàn)階段可供選擇的投資方式而言有以下幾種： 銀行存款（低收益、低風(fēng)險(xiǎn)）；國債投資（中收益、中風(fēng)險(xiǎn)）；股市投資（高收益、高風(fēng)險(xiǎn)）；投資商鋪（高收益、高保值、低風(fēng)險(xiǎn)） ：投資新白云產(chǎn)權(quán)商鋪，按現(xiàn)階段該區(qū)域租金計(jì)算， 10—11 年即可回本，年回報(bào)率高達(dá) 8—9%，這還不包括房地產(chǎn)升值和租金上漲所增加的收益。 h) 區(qū)域服裝、餐飲、娛樂均缺少中檔或中高檔產(chǎn)品，對市場需求較大 i) 整體商業(yè)分布欠缺規(guī)模性，尤其是市場這種業(yè)態(tài)目前區(qū)域品牌空缺 j) 與區(qū)域產(chǎn)權(quán)銷售商業(yè)略有區(qū)別，韓秀城為現(xiàn)代集團(tuán)統(tǒng)一管理的商城模式經(jīng)營，財(cái)滿街商鋪分割面積較大在 200 平米以上 k) 根據(jù)本項(xiàng)目定位，可以充分平衡投資者、經(jīng)營者（商戶）、和最終商品消費(fèi)者這三者群體之間關(guān)系 商鋪的營銷關(guān)鍵在于如何說服客戶從當(dāng)前各種各樣的投資途徑中選 擇投資商鋪。 北京第二 外國語學(xué)院各類在校學(xué)歷生 8000 余人，技術(shù)人員 600 余人。 g) 周邊還有三所北京高等校府 首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)全校共有各類在籍學(xué)生 16017 人 。 f) 朝陽路商圈的產(chǎn)品買賣居多，但服務(wù)消費(fèi)不足；其產(chǎn)品價(jià)值挖掘充分，但附加值利用不足；消費(fèi)感受、商業(yè)關(guān)系清晰明確，但文化韻味不足；所以需將大眾文化娛樂設(shè)施引入本案商業(yè)之中，加強(qiáng)文化娛樂服務(wù)及消費(fèi)。 d) 目前十里堡商圈的交通承載日趨飽和，商業(yè)發(fā)展空間有限，而高井商圈因眾多發(fā)展商的市場運(yùn)作原因，已與十里堡商圈有聯(lián)成一線的趨勢，高井一線（或可以叫做白云商圈）最有望具備成為朝陽路地區(qū)性商業(yè)核心的潛質(zhì)。 4. 產(chǎn)品如此定位的原因 a) 政府政策性區(qū)域規(guī)劃指導(dǎo)，隨著北京市政府城市東移計(jì)劃及 CBD 東擴(kuò)計(jì)劃的實(shí)施，朝陽路、朝陽北路住宅項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，必然同時(shí)造成商業(yè)潛力增加和商業(yè)氛圍增強(qiáng)。只有保證商城的整體經(jīng)營利潤，才能最大限度的保證小業(yè)主的投資回報(bào)，所以新白云采用市場統(tǒng)一經(jīng)營管理模式。 從國內(nèi)外先進(jìn)大型綜合商城的經(jīng)營模式來看，小業(yè)主自主經(jīng)營的負(fù)面影響太大，由于小業(yè)主自主經(jīng)營，必然造成商城經(jīng)營品種雜亂，經(jīng)營檔次底，管理混亂的嚴(yán)重問題，這對一個(gè)大型商城的發(fā)展是有百害而無一利的。 我們希望通過媒體的強(qiáng)勢炒作，制作了一個(gè)“全民商鋪投資運(yùn)動(dòng)”，并且在投資客中 90%的絕大部分不是專業(yè)投資者，而是只是外資企業(yè)主管、白領(lǐng)、事業(yè)單位灰色收入不菲的管理人員等。 白云項(xiàng)目實(shí)施案 產(chǎn) 品 篇 白云市場項(xiàng)目定價(jià)策略及收益核算 一、 項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)分布： 樓層 主題 商品種類 鋪位 首層 精品小百貨 飾品、化妝品、眼鏡、時(shí)尚小百貨、文化用品、工藝禮品 6 ㎡ 2 層 時(shí)尚女裝 時(shí)尚青年女裝、休閑女裝 8 ㎡ 3 層 品位服裝 女裝＋男裝＋中老年年＋童裝，正裝、職業(yè)裝（具有小品牌） ㎡ 4 層 鞋、箱包，床上用品、軟性家居用品 ㎡ 5 層 餐飲 健身房？目前 5層商業(yè)業(yè)態(tài)形式未能敲定 備注 ，例如麥 當(dāng)勞； ，增強(qiáng)市場整體綜合性與休閑娛樂功能，如：美甲、足療、美容、美發(fā)、休閑吧、明星貼紙、紋身、藝術(shù)造型等（ 8%）， 租金為 6 元 /平米 /天（使用面積）； ； 二、 產(chǎn)品分析 1. 產(chǎn)品賣點(diǎn)分析 ? 品牌商業(yè)的優(yōu)勢 1) 白云市場老品牌和知名度已深入人心，消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠度比較高 2) 投資商是國內(nèi)知名的、品牌地產(chǎn)投資商－首創(chuàng)集團(tuán)，利用其品牌優(yōu)勢可增加置業(yè)者與投資者的信心 3) 白云市場經(jīng)過 10 年的運(yùn)作積累，在區(qū)域內(nèi)具備一定的號(hào)召力 ? 消費(fèi)潛力優(yōu)勢 1) 白云市 場的商圈輻射范圍較廣，北到朝陽路，南到京通快速路；西起慈云寺橋，東至管莊地帶 2) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，泰資的 易初蓮花、日資華堂、蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機(jī)構(gòu)則紛紛在朝陽路入駐，而歐德隆等大型連鎖機(jī)構(gòu)也在朝陽路尋找合適的店面；并且沿線住宅項(xiàng)目發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園 2萬平米商業(yè)街、朝陽園 2萬平米的商業(yè)、朝陽無限 2． 5萬平米韓 SHOW商城、住邦2020二期 3 萬平米的商業(yè)、 1． 2 萬平米瑞豐市場，及財(cái)滿街的 700米內(nèi)廊商業(yè)街都在建設(shè)中 3) 周邊消費(fèi)能力及支撐程度：最低的有效消費(fèi)能力可達(dá)到 20 萬以上，而未來 5年內(nèi)，可增長到 40 萬人 4) 主力商品消費(fèi)群體是針對 18－ 35 歲年輕時(shí)尚消費(fèi)群體，而這部分目標(biāo)消費(fèi)