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成都優(yōu)客聯(lián)邦項目2期營銷代理投標(biāo)報告-展示頁

2024-09-12 10:30本頁面
  

【正文】 都的首位, 20202020年城南(特別是南三環(huán)外區(qū)域)商品房供應(yīng)量將放量。 ? 現(xiàn)階段,由于外雙楠片區(qū)和神仙樹片區(qū)開發(fā)和供應(yīng)逐漸飽和,在售項目定位又很高,客群范圍逐漸縮小,使得紅牌樓片區(qū)迎來了更大的市場機(jī)會。 21 小結(jié): ? 項目所在的紅牌樓片區(qū),處于外雙楠片區(qū)和神仙樹片區(qū)之間,但由于區(qū)域本身規(guī)劃及歷史發(fā)展原因所限制,它受到城南和城西的擠壓作用。 項目所在區(qū)域與周邊區(qū)域的競合關(guān)系研究 20 紅牌樓片區(qū)受外雙楠、神仙樹片區(qū)完善配套的輻射影響,有利于提升區(qū)域整體形象和價值。 19 開發(fā)區(qū)域價值: 項目所在紅牌樓片區(qū)正好在城南與城西交界的正西南方向,上承城市新貴集中的雙楠片區(qū)、下接傳統(tǒng)富人聚居的神仙樹片區(qū)。 ? 雖由于歷史的原因,一直以來該區(qū)域給人以雜亂無章的印象,但是正是由于其優(yōu)越的區(qū)位條件和后發(fā)優(yōu)勢,才使得該片區(qū)具有了騰飛的條件和空間。開發(fā)商云集紅牌樓區(qū)域的市場變化和政府將大力改造片區(qū)的舉措,都預(yù)示著紅牌樓片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的“ 春天 ” 終于到來。 政府規(guī)劃: 武侯區(qū)規(guī)劃局:把紅牌樓和外雙楠片區(qū)率先打造成一流的商務(wù)、購物和居住區(qū)。 區(qū)域市場 17 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃 發(fā)展現(xiàn)狀: 開發(fā)時間較早,發(fā)展進(jìn)程滯后。目前二環(huán)以內(nèi)的土地已基本開發(fā)殆盡,房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場已向二環(huán)外轉(zhuǎn)移,尤其是西二環(huán)和南二環(huán)也早已發(fā)展得非常成熟。 16 項目所在區(qū)域概況研究 區(qū)域優(yōu)勢: 項目所在區(qū)域西承城市新貴集中的雙楠片區(qū)、東接傳統(tǒng)富人聚居的神仙樹片區(qū),因此,其區(qū)位的優(yōu)越性不容置疑。 長遠(yuǎn)來看,至少是 12年的周期內(nèi),新建項目高層定位的局勢是不可逆轉(zhuǎn)的,但由于這次地震帶來的影響,未來新建項目必然會在建筑抗震,開辟避難空間上進(jìn)行創(chuàng)新,以降低、甚至消除對地震帶來的負(fù)面影響。 ?武侯區(qū)受地震影響最小,區(qū)域成交量較 4月僅下降 %。 地震前后銷售情況分析 13 數(shù)據(jù)來源:成都市房管局,由思源研發(fā)顧問部整理 五月商品房成交量環(huán)比分析 ?與 4月相比,各行政區(qū)成交量均呈現(xiàn)不同程度的下降。 ,價格有上漲壓力 12 數(shù)據(jù)來源:成都市房管局,由思源研發(fā)顧問部整理 ?比較地震前后的交易情況可以看出,地震對房地產(chǎn)的影響極大,震后成都市主城區(qū)商品房交易數(shù)量和面積下跌幅度都在四成以上,其中總成交量下降了 %,交易面積下降了 %。 需求面: 震后成都市場 供給面: 1. 中長期,供應(yīng)結(jié)構(gòu)整體不會發(fā)生變化,主城區(qū)產(chǎn)品仍然以高層為主 ,非高層物業(yè)將實現(xiàn)溢價,并實現(xiàn)較好銷售。紅牌樓商圈將被打造成為成都市 “ 繁華商業(yè)、精致業(yè)態(tài) ” 的新興商業(yè)中心,突出沿川藏路的 “ 軸線經(jīng)濟(jì)帶 ” ,形成 “ 大型商業(yè)與現(xiàn)代零售相結(jié)合,居住和商務(wù)融為一體 ” 的商圈格局,突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑等商業(yè)服務(wù)功能。 7 紅牌樓之變 裂變,來自于城市板塊的重合帶,引發(fā)力量的厚積噴發(fā)! 區(qū)位優(yōu)勢 —— 全面升級的成熟商圈紅牌樓商圈北接武侯祠旅游休閑商業(yè)區(qū),南接雙流國際機(jī)場。 在這兩極上,西邊的二三環(huán),是積淀至深的老貴之帶;南邊的三四環(huán),是蓬勃興旺的新貴之帶。 西貴南富,是成都未來的格局。 在城市不斷擴(kuò)張聚合效應(yīng)中,紅牌樓區(qū)域被一次次重新界定。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 09年度內(nèi)實現(xiàn)住宅產(chǎn)品全部去化,實現(xiàn)銷售收入 。1 ?成都優(yōu)客聯(lián)邦項目 2期營銷代理投標(biāo)報告 招 標(biāo) 方:成都長城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 標(biāo) 方:成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 投標(biāo)日期: 2020年6月 20日 紅牌樓的優(yōu)勢時代 2 從銷售一個項目的成功到一個成功品牌的塑造 : 優(yōu)地-優(yōu)客聯(lián)邦-優(yōu)勢?? 從項目開發(fā)商到城市運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變 : 長城集團(tuán) 從傳統(tǒng)商業(yè)集合地到都市時尚住區(qū)的城市肌理延伸: 紅牌樓板塊 2020 我們的目標(biāo) 3 08年 1009年 5月完成銷售目標(biāo): 。 銷售目標(biāo) 住宅銷售均價需達(dá) 6200元 /㎡ ,商業(yè)銷售均價需達(dá) 8200元 /㎡ ,車位 80000元 /個。 4 核心命題 —— 一個規(guī)劃、體量、產(chǎn)品、資源不占絕對優(yōu)勢的項目,如何出彩? 跳出項目本體,以城市的視角審視, 一場多資源整合的營銷提升運(yùn)動! 5 城市之爭。 6 成都城市開發(fā)與運(yùn)營進(jìn)程中的 “ 熱帶 ” 。 人文城西,國際城南,是政府總結(jié)和希望看到的。 這一西一南交織的熱帶,一直 引領(lǐng)著成都的地產(chǎn)主流,呈扇 狀地向西三環(huán)外和南四環(huán)(繞 城)外擴(kuò)展,形成了成都兩大 旺地。位于外雙楠與置信麗都兩大主流生活區(qū)之間,是川藏路經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點(diǎn),其發(fā)展勢頭不可阻擋,潛力巨大。 8 優(yōu)地 (地 ) 優(yōu)客聯(lián)邦 (人 ) 優(yōu)勢時代 (天 ) 優(yōu)品聯(lián)盟 (和 ) 2號地塊 3號地塊 優(yōu)地地塊 1號地塊 長城集團(tuán)之理想 仰望城市,從區(qū)域運(yùn)營商到城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變! 9 紅牌樓板塊的功能提升 優(yōu)客品牌的厚積薄發(fā) 長城集團(tuán)的發(fā)展要求 紅牌樓的優(yōu)勢 時代已經(jīng)來臨! 總之,紅牌樓在城市擴(kuò)張、裂變和開發(fā)商對城市發(fā)展進(jìn)程推進(jìn)中,優(yōu)勢已經(jīng)來臨! 10 時代背景下的市場 震后成都市場 區(qū)域市場 土地供應(yīng) 在售項目 11 1. 危舊房住戶的換房剛性需求凸現(xiàn) ,成都周邊入蓉購房者可能增加 2. 重視安全與品質(zhì) ,價格不再是關(guān)鍵考量 3. 產(chǎn)品偏好之改變 喜新厭舊 ,喜低厭高 4. 短期投資需求被抑制(長期不會受太大影響)。 ,定價體系可能出現(xiàn)調(diào)整。 ?在震后的成交中,其中部分屬于震前銷售的延續(xù),如果排除震前訂購,震后簽約部分,實際下滑可能達(dá) 60%以上。 ?金牛區(qū)下降了 40%以上,超過其他各區(qū),位居第一。 地震前后銷售情況分析 14 政策面: 1.《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見 》 ( 6月 15日起至 2020年 12月 31日,成都購房將可享受多重優(yōu)惠政策; 2. 房屋損毀再購可享首房優(yōu)惠 農(nóng)行四川分行震后首推房貸新政; 3. 建設(shè)銀行:房屋倒塌損毀 貸款可核銷 4. 企業(yè)所得稅 /個人所得稅 /房產(chǎn)稅 /契稅等相關(guān)稅收的減免優(yōu)惠政策 5. 中央財政安排的 700億元災(zāi)后恢復(fù)重建基金 6. %,災(zāi)區(qū)暫不上調(diào)(包括成都市) 7. 我國房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)行相應(yīng)的修訂 15 思源觀點(diǎn) : 地震的確使成都樓市的供需確實受到顯著影響,但在 “ ” 對樓市造成深刻影響達(dá) 8個月之久的大背景下, 成交數(shù)據(jù)顯示樓市整體并不比新政調(diào)整之后的底點(diǎn)更糟,且目前也出現(xiàn)了底部回調(diào)跡象。 國家宏觀調(diào)控政策實際操作顯現(xiàn) “ 溫和傾向 ” ,特別是針對災(zāi)區(qū)會實施差異化經(jīng)濟(jì)政策,四川和成都市政府或許會出臺優(yōu)惠政策鼓勵市場走出陰影。 環(huán)域優(yōu)勢: 項目位于二環(huán)至三環(huán)之間。 故而本案所在的南二環(huán)價值甚高。 機(jī)會空間: 對于城市環(huán)域具有優(yōu)勢的本片區(qū)而言,區(qū)域內(nèi)土地價值的不斷增長與居住價值的長期落后之間的矛盾,越來越成為提升本片區(qū)整體價值所厄待解決的問題。 機(jī)會空間: 武侯區(qū)政府還專門針對紅牌樓區(qū)域組建了 “ 紅牌樓商圈建設(shè)推進(jìn)小組 ” 。 18 小結(jié) ? 總體上看,紅牌樓區(qū)域發(fā)展較早,商業(yè)氛圍濃厚,其所處的二環(huán)路與正西南方向的交界處的地理位置也具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢。 ? 政府的重視與推動、社會的關(guān)注與配合,必將使紅牌樓片區(qū)散發(fā)新的魅力,成為成都樓市新寵。 因此,其區(qū)位的優(yōu)越性不容置疑。 且在這兩個區(qū)域市場供應(yīng)減少的情況下,紅牌樓區(qū)域則后發(fā)成為成都市又一個住宅開發(fā)熱點(diǎn)。 ? 另一方面,在外雙楠片區(qū)和神仙樹片區(qū)開發(fā)成熟且相對稀缺的今天,紅牌樓區(qū)域也受到這兩個片區(qū)的優(yōu)勢輻射,使紅牌樓區(qū)域整體形象及價值也隨之提升。 ? 目前項目所在區(qū)域房價屬于中下水平,同相鄰兩個區(qū)域的房價差距較大,從而可以看出,項目所在區(qū)域性價比較高。 各方位土地交易 三環(huán)外土地成交數(shù)量和面積達(dá)到成都 50%左右。二 三環(huán)在此時將是中小戶型競爭最激烈的環(huán)域。 ?經(jīng)粗略估計, 2020年成交的土地在未來可以為市場新增約 1900萬平方米的商品房,這個潛在市場供應(yīng)量足可供市場消化 12年。大量房源對優(yōu)客聯(lián)邦項目有較大的稀釋作用。 區(qū)域市場 —— 成都房產(chǎn)市場 24 思源觀點(diǎn): 成都 6月 15日成都托市新政短期將較明顯的激發(fā)購買需求。 2 0 0 7 年1 1 月 2 0 0 8 年5 月成都城區(qū)商住供應(yīng)成交分析507156023671787 70525875529411597489105117707 765836517681 8927 70100202004000060000800001000001202002007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月年月套數(shù)(套)成都可售套數(shù) 成都成交量( 套)2 0 0 8 年1 5 月成都以及武侯區(qū)成交分析0202040006000800010000120202007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月成交量(套)時間(年/月)成都成交量( 套)武侯區(qū)成交量(套)2 天移動平均 ( 武侯區(qū)成交量(套))2 天移動平均 ( 成都成交量( 套))區(qū)域市場 —— 商品房銷售 25 10月的波幅表明,政策對市場預(yù)期的影響非常大。 2020年之后房價一路緩慢下滑(不包括變性促銷),表明開發(fā)商信心不足,急于套現(xiàn)。 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年5 月成都房地產(chǎn)價格漲跌幅分析%%%%%%%% %%%%%%%%%60%40%20%0%20%40%60%80%100%120%Jan07Feb07Mar07Apr07May07Jun07Jul07Aug07Sep07Oct07Nov07Dec07Jan08Feb08Mar08Apr08年份(年/ 月)環(huán)比成交量環(huán)比 成交均價環(huán)比區(qū)域市場 —— 商品房銷售 26 2020年 1- 5月 23環(huán)和城南新增可售面積相較于成都放量平穩(wěn),但受樓面地價高和市場前景不明的影響,大量項目還未開盤。 成都及23 環(huán)新增可售面積分析36032402321001115872218725075069288456076200711897 702241513708050000010000001500000202000025000003000000350000040000002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月時間(年/月)新增可售面積(平方米)成
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