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抵押貸款與過(guò)手債券-展示頁(yè)

2024-09-12 09:38本頁(yè)面
  

【正文】 494,37494,2,2,494,48490,2,2,489,49489,2,2,489,60483,2,2,483,61483,2,2,482,3602,2,2,總計(jì)1,054,554,500,各期的還本付息情況,則如下圖所示。一些主要的計(jì)劃如下表:圖表 105等級(jí)遞增還款型貸款的還款方式計(jì)劃期限增長(zhǎng)持續(xù)時(shí)間年增長(zhǎng)率1305%2305%3305%43010%53010%當(dāng)增長(zhǎng)期結(jié)束的時(shí)候,還款水平將保持結(jié)束時(shí)的水平直到還清全部貸款。 等級(jí)遞增還款型貸款等級(jí)遞增還款型(GraduatedPayment Mortgages, GPMs)與傳統(tǒng)貸款相比,這類貸款的一個(gè)顯著特點(diǎn)是,在增長(zhǎng)期的還款額較少,甚至所還金額連當(dāng)期利息都不夠,但在增長(zhǎng)階段內(nèi),每年的月還款額會(huì)按一定比例增長(zhǎng),直到增長(zhǎng)期結(jié)束后再保持不變,直到還清全部貸款為止。加上,由于利率不固定、且存在利率上限等限制的原因,便得對(duì)這類貸款進(jìn)行評(píng)判化的難度也較大、或者不容易被市場(chǎng)所接受。所謂的一定范圍,指的是總的還款期限不得超過(guò)一定時(shí)間,比如40年,或者本金累計(jì)額不得超過(guò)初始貸款額的120%等,否則,每期的還款額就必須提高。例如,在幅度上,有些貸款設(shè)定了階段性利率上限(Period Cap)或終身利率上限(Lifetime Cap)。可調(diào)利率抵押貸款的具體形式在數(shù)百種以上,而且名稱也多種多樣,例如可變利率貸款(VariableRate Mortgage, VRM),滾動(dòng)抵押貸款(Rollover Mortgage, ROM),再議利率貸款(RenegotiatedRate Mortgage, RRM)等。許多以前發(fā)放固定利率抵押貸款的金融機(jī)構(gòu),、特別是美國(guó)的儲(chǔ)蓄和節(jié)儉機(jī)構(gòu),面臨資金抽逃的困難。相信在我國(guó),這種形式對(duì)于年輕人,特別是一些剛參加工作的年輕人應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)奈?。也有些在上面介紹的基礎(chǔ)上再加以調(diào)整的稱為“平漲平”型(FlatRisingFlat)貸款的,不同點(diǎn)在于,在早期有一個(gè)保持一定較低還款額不變的“平臺(tái)”還款期,而后才是增長(zhǎng)期。圖104 等級(jí)遞增還款中的負(fù)攤還階段遞增型還款的是要特點(diǎn)是在早期還款額較少,而后在一定階段內(nèi)逐年增長(zhǎng),并在增長(zhǎng)期結(jié)束后保持不變。同樣是上例,%,而是8%,且仍然按照第2種還款方法,則相應(yīng)的還款過(guò)程如下:表105 遞增還款中的負(fù)攤還月月初本金余額月付款額月付利息月付本金月末本金余額1500,3,3,500,2500,3,3,500,12503,3,3,503,13503,3,3,503,24505,3,3,506,25506,3,3,506,36506,3,3,506,48504,3,3,504,49504,3,3,504,60501,3,3,500,61500,3,3,500,62500,3,3,499,3603,3,3,總計(jì)1,360,860,500, 從下面的圖中,也可以看到,月末本金在早期不但沒(méi)有減少,而是在增加??梢钥吹?,在增長(zhǎng)期的前5年內(nèi),由于各年的還款金額是相等的,所以會(huì)出現(xiàn)月付款額呈樓梯一樣的形狀。具體的增長(zhǎng)方式是:每年初的首月付款額按既定比例增長(zhǎng),然后在本年內(nèi)保持不變,到下一年再按比例增長(zhǎng),直到最后一個(gè)增長(zhǎng)期滿后,一直保持不變,直到還清貸款為止。增長(zhǎng)期的長(zhǎng)短、增長(zhǎng)比例及貸款的期限,可由雙方協(xié)商。正是在這一背景下,一系列的創(chuàng)新工具,就應(yīng)運(yùn)而生了,這包括GPMs,VRMs, ROMs,RRMs,ARMs,PAMs,F(xiàn)LPs,和SAMs等。高利率和高通貨膨脹率,不僅給貸款人、也給借款人帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。1964年,市場(chǎng)利率從1964年的6%,漲到了1979年的12%,而到了1981年則漲到了17%。 非傳統(tǒng)抵押貸款自1970年代以來(lái),在美國(guó)出現(xiàn)了許多非傳統(tǒng)的抵押貸款,或稱替代性抵押融資工具(Alternative Mortgage Instruments,AMIs),這類貸款的一個(gè)共同特點(diǎn)是,每月的還款額不再相等,而且還可能有其他一些特別條款,例如某些抵押貸款在早期甚至出現(xiàn)出現(xiàn)借款人可以從房屋按揭貸款業(yè)務(wù)中提出得到現(xiàn)金,而不是像傳統(tǒng)借款貸款那樣需要付出現(xiàn)金的情況。另外,前面的例是建立在借款人不會(huì)提前還款的假定上的,實(shí)際生活中這一假定并不很現(xiàn)實(shí),特別是當(dāng)貸款的收入明顯改善或其它特殊情況發(fā)生時(shí)(如借款人死亡、出售固定資產(chǎn)等)。其實(shí),關(guān)鍵的問(wèn)題是利率,如果認(rèn)可貸款利率,就不存在哪一個(gè)劃算的問(wèn)題,原因是上述差額,無(wú)非是使用貸款金額和時(shí)間的不同而造成的,并不存在哪一個(gè)“便宜”些的問(wèn)題,只是要注意哪一種方式更適合而已,主要考慮自己的現(xiàn)金流如何盡可能與還貸的現(xiàn)金需求一致就好。等本法,早期和晚期的月供額不同,早期大于晚期,而等額法則每期的月供額都一樣。其實(shí)兩種方法所償還的本金額都是30萬(wàn)元,差異產(chǎn)生于利息額。根據(jù)以上對(duì)每期還款金額中利息與本金比例的說(shuō)明,則可以得出下表:圖表 101張三貸款月供額中利息與本金的比例(等額還款法)表101 張三貸款月供額中利息與本金的比例(等額還款法)月月初本金余額月付款額利息本金月末本金余額1300,1,1,299,2299,1,1,299,3299,1,1,299,………………………………178215,1,1,214,179214,1,1,213,………………………………3585,1,1,3,3593,1,1,1,3601,1,1,總計(jì)647,347,300,上表中的本息比變化,在下面的圖中表示得更清楚:圖表 102 等額還款法中本息比的變化圖101 等額還款法中本息比的變化我國(guó)商業(yè)銀行的住房貸款活動(dòng)中,常用的還款方式還有一種,就是等本還款法,即每期償還的款項(xiàng)中,本金額相等。在初期大部分金額都是利息,越到后期,利息所占的比例越少,而本金的比例越來(lái)越大,直至還清所有的本息為止。最常見(jiàn)的還款方式是等額分期付款,即每期(如每月)按固定金額還款。抵押借款的利率也稱為抵押利率(Mortgage Rate)或合約利率(Contract Rate)。另外,還可以將公積金貸款和商業(yè)貸款組合在一起為某一固定資產(chǎn)融資,這類貸款稱為組合貸款。利率通常會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化而變化,而期限則根據(jù)抵押的不動(dòng)產(chǎn)的情況而有所不同,住房抵押貸款的期限通常為30年。最常見(jiàn)的、也是傳統(tǒng)的抵押貸款形式是固定利率等額還款的形式,還款周期一般是按月。 傳統(tǒng)抵押貸款抵押貸款的具體形式,根據(jù)借貸雙方的商議,可以多種多樣。其中,這些不動(dòng)產(chǎn)的作用是保證貸款的償還。 抵押貸款抵押擔(dān)保抵押擔(dān)保債券一般是以抵押貸款(Mortgage Loans)為基礎(chǔ)發(fā)行的,因此,要討論抵押擔(dān)保債券,就必須首先對(duì)抵押貸款有所了解。正如在前面已經(jīng)介紹過(guò)的,抵押擔(dān)保債券主要包括抵押過(guò)手債券、質(zhì)押擔(dān)保債券及剝離抵押擔(dān)保債券等。同時(shí),抵押擔(dān)保債券首先是由美國(guó)的政府機(jī)構(gòu)創(chuàng)造,并然后逐步被應(yīng)用到了非政府機(jī)構(gòu)的和其它部門、以及住宅領(lǐng)域之外的。這也意味著,商業(yè)銀行大量的資金被“凝固”在了房地產(chǎn)貸款中,這必然會(huì)影響到商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。僅2009年,2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元,這兩項(xiàng)貸款占比超過(guò)全年金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款的21%,據(jù)估計(jì),我國(guó)房地產(chǎn)貸款總量已經(jīng)達(dá)20萬(wàn)億左右。10 抵押貸款與過(guò)手債券典型的抵押擔(dān)保債券,在美國(guó)是以傳統(tǒng)的住宅抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行的債券,其發(fā)行主體包括政府機(jī)構(gòu)和非政府機(jī)構(gòu)。以住宅抵押貸款以外的其它應(yīng)收款或貸款擔(dān)保的債券,則稱為資產(chǎn)擔(dān)保債券。隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展,按揭貸款證券化將是歷史的必然,抵押擔(dān)保貸款市場(chǎng)在我國(guó)的興起和發(fā)展也只是個(gè)時(shí)間的問(wèn)題。因此,隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展,按揭貸款證券化將是歷史的必然,抵押擔(dān)保貸款市場(chǎng)在我國(guó)的興起和發(fā)展也只是個(gè)時(shí)間的問(wèn)題。所以本章首先對(duì)抵押擔(dān)保債券加以討論。其中由于后兩者都是又都以抵押過(guò)手債券為基礎(chǔ)的,所以也又被稱為衍生抵押擔(dān)保債券(Derivative MortgageBacked Securities)。抵押貸款是以特定的不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保,并以系列還款為保證而設(shè)立的貸款。其含義是,如果債務(wù)人不能按期還款,債權(quán)人將有權(quán)對(duì)抵押的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置、并從處置所得中優(yōu)先受償。為了研究的方便,可以分別從貸款的期限、利率、還款方式等對(duì)抵押貸款進(jìn)行分類。對(duì)于傳統(tǒng)抵押貸款,雙方商議的將主要集中在利率和到期時(shí)間兩個(gè)方面。在我國(guó),住房抵押貸款以30年和20年居多,其中住房公積金貸款的期限,按公積金有關(guān)管理辦法的規(guī)定,最長(zhǎng)為20年。由于公積金貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年,或者不得超過(guò)借款人當(dāng)前年齡至退休年齡之間的年份數(shù),而組合貸款要求公積金貸款和商業(yè)貸款的期限必須一致,這一規(guī)定,雖然在操作上比較便利,但卻可能限制了某些一時(shí)無(wú)法承受較短期限貸款的借款人,甚至因此會(huì)限制他們享受公積金貸款的權(quán)利。一份抵押借款合約通常包括貸款金額、抵押資產(chǎn)的有關(guān)界定、貸款期限、還款方式、利率等。每次的償還金額中包括當(dāng)期本金余額的利息及部分本金。例如:張三貸款買一套住房,總價(jià)40萬(wàn)元,自籌10萬(wàn)元,貸款30萬(wàn)元,期限為30年,利率為固定年利率6%,按月等額還款。與上面的例相同,如果使用等本法還款,其結(jié)果如下:表102 張三貸款月供額中利息與本金的比例(等本還款法)圖表 103張三貸款月供額中利息與本金的比例(等本還款法)月 月初本金余額 本金 利息 月付款額 月末本金余額 1 300, 1, 2, 299, 2 299, 1, 2, 298, 3 298, 1, 2, 297, 4 297, 1, 2, 296, ………………………………178 152, 1, 151, 179 151, 1, 150, 180 150, 1, 150, 181 150, 1, 149, ………………………………358 2, 1, 359 1, 360 總計(jì)  300, 270, 570,  圖表 104 等本還款法中本息比的變化圖102 等本還款法中本息比的變化注意觀察上面兩種最常見(jiàn)的方法,在總還款額上的差異:等額法前后總共需要還款647,,而等本法則只需還款570,。出現(xiàn)這種利息差額的原因,則主要是源于還款方式不同,等額還款法在前期主要是在償還利息,本金償還相對(duì)滯后;而等本償還法,則每期所償還的本金額相同。經(jīng)常聽(tīng)到有人問(wèn),選哪一種方式“劃算”。除了上面兩種最常見(jiàn)的貸款償還方法外,還有加速還款法、減速還款法等多種方式。而以這些分期付款為擔(dān)保資產(chǎn)的債券,也就必然面臨提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)這些新式貸款的原因,與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率變化有關(guān)。而且加之利率波動(dòng)的幅度也不斷增大,以至于到了1979年,幾乎沒(méi)有抵押貸款能按期還清的。例如,對(duì)于新初次買房的人,要靠貸款買房,幾乎是不可能的,原因就是金融機(jī)構(gòu)會(huì)認(rèn)為這些買房人風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高,從而利率也較高,以至于借款人根本無(wú)法承受。 等級(jí)遞增還款型貸款等級(jí)遞增還款型(GraduatedPayment Mortgages, GPMs)與傳統(tǒng)貸款相比,這類貸款的一個(gè)顯著特點(diǎn)是,在增長(zhǎng)期的還款額較少,甚至所還金額連當(dāng)期利息都不夠,但在增長(zhǎng)階段內(nèi),每年的月還款額會(huì)按一定比例增長(zhǎng),直到增長(zhǎng)期結(jié)束后再保持不變,直到還清全部貸款為止。一些主要的計(jì)劃如下表:表103 等級(jí)遞增還款型貸款的還款方式計(jì)劃期限增長(zhǎng)持續(xù)時(shí)間年增長(zhǎng)率1305%2305%3305%43010%53010%當(dāng)增長(zhǎng)期結(jié)束的時(shí)候,還款水平將保持結(jié)束時(shí)的水平直到還清全部貸款。同樣以前面的例為基礎(chǔ),如果采用上表中第2種還款方法,則各年的還款額如下表所示:表104 等級(jí)遞增還款型貸款的還款過(guò)程月月初本金余額月付款額月付利息月付本金月末本金余額1500,2,2,499,2499,2,2,499,13499,2,2,499,24498,2,2,498,25498,2,2,497,36495,2,2,494,37494,2,
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