【正文】 間 對外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8路 21 路、 22 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購物中心 離學校、醫(yī)院、酒店、集貿市場、三堰客運站較近 距離學校、醫(yī)院、酒店、集貿市場及商業(yè)區(qū)較近 綜合評價 位于黃金地段、交通便利、購物、休閑，生活方例快捷，但噪居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房價偏高，消費群規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會所，風情商業(yè) 音較大 體有限 街 以評估項目為基準，對實例各種因素進行糾正，最終確 定十堰香格里拉城市花園均價，并取整。由于該項目前尚未推出，將來面對的具體市場條件無法全部預測，所以我們采用“市場比較法”進行銷售價格預測。 項目威脅點分析 區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心城成熟區(qū)域；片區(qū)競爭，臨北京路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經 驗，相對成熟的開發(fā)商，如何在市場中成熟地控制成本、做出好的產品（產品的差異性）、好的服務、有實效的營銷等，將是開發(fā)商們面對的最大問題。 項目劣勢分析 可歸納為：遠期樓花，開發(fā) 周期長；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠。據調查顯示，十堰市可購買 20 萬元以上的中高檔 住房的家庭達 6500戶，而在 2021 年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應，預計在未來 35年內，中高檔住宅供應量不會超過 4000 套，由此看來，未來 35 年是開 發(fā)中高檔住宅的最好時機。 居民購買能力分析 據調查，十堰市家庭年收入在 2 萬元以下的占 %， 24 萬元的占%， 46 萬元的占 %， 68 萬元的占 %， 8 萬元以上的占 %。據統(tǒng)計 2021 年商品房銷售約 億元，比去年增長 %，以上數據表明市民對耐用消費品的消費傾向已由傳統(tǒng)的家電轉向住房。從各地的市場發(fā)展情況看，服務消費的快速增長是傳統(tǒng)耐用消費品市場飽和而又缺乏相對替代品的表現。其次，從市民擁有的高檔耐用消費品的比例可發(fā)現，市民家庭的大宗消費支出已由購置耐用消費品轉向其他方面。 十堰市民的消費模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。同時十堰市民的儲蓄率較高， 2021 年底人均儲蓄存款余額為 3689 元。這種密切聯系對房地產市場的階段走勢起著決定性影響。綜上所述，我們認為十堰市 房地產市場的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購房潛力有待進一步挖掘。由此表明十堰市民并未將錢用于購房。 2021 年十堰市城市居民儲蓄存款余額高達 億元，消費品零售商品總額為 億元。 我們就我市居民住宅消費情況進行分析，以此對該項目銷售情況進行合理的預測。進一步調查顯示，出現空置的主要原因是產品結構的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達到 130 平方米以上，戶型設計較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。 其他層面：一方面是我市房地產經過了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實力 ，尤其是 2021 年關于提高企業(yè)注冊資本金制度的實施，使我市開發(fā)企業(yè)的注冊資金已達到 1000 萬元以上，企業(yè)資金實力的增強提高了我市房地產的開發(fā)水平；另一方面是外資進入我市房地產開發(fā)市場，在彌補開發(fā)資金不足的同時也帶來了全新的經營理念，更新了房地產開發(fā)企業(yè)的經營觀念，促進了房地產開發(fā)水平的提高；第三是消費需求與消費水平的提高也成為推動房地產業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。 社會層面：經濟的發(fā)展，居民消費水平的提高，人們的居住消費理念正在由生存型向舒適型方向轉變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。省政府和市政府也先后出臺了有關文件，房地產業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視， 營造了房地產業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。新政策的出臺對防范金融風 險、促進房地產金融健康發(fā)展起到了積極的推動作用。由此說明我市目前的房地產市場正處于蓬勃發(fā)展時期，價 格在不斷攀高。特別是茅箭區(qū)僅住宅類平均價格已達 元 /平方米。根據資料統(tǒng)計，自 98 年以來十堰市房地產市場價格平均以每年 100 元 /m2 左右的增幅增長。詳見表 2。供應量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。 從投資情況看，全市完成房地產開發(fā)投資 億元，比 2021 年增長%，房屋竣工面積 萬平方米，商品房銷售面積 萬平方米，與 2021 年相比，房地產開發(fā)的各項指標都保持了較高的增長速度。 1999 年以前，年均開發(fā)商品房約 20 萬平方米，2021 年以后，受房改政策和國家拉動內需 的影響，開發(fā)供應量逐年上升。 第二章 十堰市城區(qū)房地產市場分析 一、房地產市場分析 十堰市房地產市場自 1994 年起步，到 2021 年步入快遇發(fā)展期。 二、城市規(guī)劃 十堰市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，十堰市面臨著良好的發(fā)展機遇，繼《 19982020 十堰市經濟科技社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要》提出建設“汽車城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標 之后，規(guī)劃建設“三路兩港兩站”，即建設至武漢、西安、重慶的高等級公路，建設十堰信息港和航空港，建設十堰火車站及武當山火車站。 十堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀 100 多處，形成了以武當山風景區(qū)為重點的鄂西北重要旅游基地。轄區(qū)總人口 萬人，其中城區(qū)人口 58 萬人。 第二部分 項目投資環(huán)境和市場研究 第一章 宏觀背景 一、城市基本情況 十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。 2021 年上海眾江房地產開發(fā)公司投資 6 億元人民幣，建成總建筑面積 21 萬平 方米，集居住、休閑于一體的高檔時尚小區(qū) —— 永康市香格里拉城市花園”，并已交付使用。于1986 年至 2021 年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰?、浙江?？导瘓F、上海眾江房地產有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔任董事長。項目建成后，將有利于提高 十堰市的城市品位，改善居民的居住、購物環(huán)境以及樹立企業(yè)品牌。技術經濟指標見表 1 表 1 技術經濟指標系列一覽表 項 目 計算單位 數 值 用地面積 m2 150610 建筑面積 m2 237251 住戶數 戶 1265 住宅建筑面積 m2 169572 其中 多層建筑面積 m2 67560 小高層建筑面積 m2 89700 別墅建筑面積 m2 9240 TOWNHOUSE m2 3072 商業(yè)建筑面積 m2 59103 其 柳林路商業(yè) m2 2040 中 精品商業(yè)街 m2 16924 中心商業(yè) m2 12211 超市 m2 5300 北京路商業(yè) m2 8808 馬街商業(yè) m2 13760 會所建筑面積 m2 850 托幼建筑面積 m2 1780 車庫建筑面積 m2 5446 建筑密度 % 綠化率 % 容積率 — 機動車停車位 輛 784 地上停車 輛 159 地下停車（含半地下） 輛 468 （以上指標為委托方提供） 第三章 項目主辦單位簡介 一、項目主辦單位 十堰匯城置業(yè)有限公司于 2021 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊資本人民幣 5000 萬元，出資比例為雙方各 50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽北路 2 號金城大廈 16 樓，其經營范圍為房地產開發(fā)及物業(yè)管理。項目北側的北京路立交橋，為三層立體式，是十堰市目前耗資及規(guī)模最大，等級最高的立交橋，將同柳林路、北京路一道構成 十堰市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網。 道路配置 項目所在地的兩條城市主干道柳林路及北京路，作為十堰市重點基礎設施項目，經過近兩年的建設，已初具規(guī)模。 交通狀況 目前，北 京路全程公交車較少。由于北京路開通時間不長，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關配套還不到位。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側為山林。部分預測來源于報告編制人員根據對十堰市房地產市場的調查與了解，所作的基本假設。 評估人員： 國家注冊房地產估價師、國家注冊房地產經紀人：楊衛(wèi)波 國家注冊房地產估價師、國家注冊造價師：王曉蘭 國家注冊房地產經紀人、房地產估價員：劉波 評估日期： 2021 年 3 月 29 日 — 2021 年 4 月 12 日 三、本報告的編制依據了國家、湖北省和十堰市的有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及 十堰市 2021 年至 2021 年遠景規(guī)劃方案； 十堰市統(tǒng)計年鑒（ 202 202 2021 年版）； 十堰市年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（ 2021 年度）； 十堰市房地產管理局《十房指數》 （ 2021 年度）； 十堰匯城置業(yè)有限公司提供的項目資料； 評估人員市場調查情況； 四、本報告僅限于委托方為本項目已說明用途的使用，未經評估機構和評估人員同意，不得在公開刊物上全部或部分發(fā)表。 說 明 一、本報告是根據十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對其擬開發(fā)建設的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花園一期工程項目（以下簡稱本項目），在充分理解開發(fā)商的意圖，全面詳細的市場調查的基礎上，通過對開發(fā)環(huán)境的研究，區(qū)位條件和開發(fā)前景的分析，建設成本和經濟效益的估算、評價以及對可能出現的風險的分析描述，其目的在于為開發(fā)商進行下列活動時提供參考依據： 進行投資決策； 控制成本費用