【正文】 80 萬元 ⑵ 、酒店經(jīng)營的營業(yè)稅及房產(chǎn)稅： （ 5%＋ 12%）＝ 萬元 ⑶ 、地下面積經(jīng)營的營業(yè)稅及房產(chǎn)稅： （ 5%＋ 12%）＝ 萬元 ⑷ 、稅金總和為： ⑴ ＋ ⑵ ＋ ⑶ ＝ 480＋ ＋ ＝ 萬元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 9 ⑸ 、成本總和： ⑴ ＋ ⑵ ＋ ⑶ ＋ ⑷ ＝ ＋ 240＋ ＋ ＝ 萬元 總 收 入估 算 ⑴ 、購物廣場銷售收入估算 按照目前市場行情，四層購物廣場的銷售均價(jià)為 5000 元 ∕ M2（第一層售價(jià) 10000 元 ∕ M2，第二層售價(jià) 5000 元 ∕ M2，第三層售價(jià) 3000元 ∕ M2，第四層售價(jià) 2021 元 ∕ M2），則銷售收入為： 5000 元 ∕ M2 16000 M2＝ 8000 萬元 ⑵ 、酒店經(jīng)營收入估算 ① 酒店會(huì)設(shè)置 220 個(gè)房間左 右，加上其它經(jīng)營面積，按 250 個(gè)房間來進(jìn)行計(jì)算； ② 由于酒店屬于經(jīng)營性質(zhì)，按照經(jīng)營期為 30 年進(jìn)行計(jì)算； ③ 住宿費(fèi)按每房每天平均 150 元來進(jìn)行計(jì)算； ④ 入住率按 70%來進(jìn)行考量。中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 7 四、各區(qū)域投資收益分析 ㈠ 、 B 區(qū) 總 投 資估 算 ⑴ 、 投 資 成 本估 算 表 3 投資成本估算表 項(xiàng) 目 金額（萬元） 單 價(jià) 計(jì)算依據(jù) 土地成本 1500 3000 元 ∕m 2 5000 M2 建安工程費(fèi) 3980 、購物廣場 1280 800 元 ∕m 2 16000 M2 、地下建筑 900 1000 元 ∕m 2 9000 M2 、酒店 1800 2021 元 ∕m 2 9000 M2 前期費(fèi)用 、規(guī)費(fèi)、管理 費(fèi) 150 60 元 ∕m 2 、前期策劃費(fèi) 50 總投資的 % 、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 68 20 元 ∕m 2 、地質(zhì)勘探費(fèi) 5 1000 元 ∕ 孔 50 孔 、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 75 30 元 ∕m 2 不可預(yù)見費(fèi) (2.+3.+4.) 3% 管理費(fèi)用 (2.+3.+4.) % 總成本 1.+2.+3.+4.+5.+6. XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 6 三、開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目計(jì)算期 本項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)工期為 3 年零 3 個(gè)月， 計(jì) 39 個(gè)月 。 多 數(shù) 具體 工 作均 有 待 與貴 公 司進(jìn) 一 步 協(xié)商 ， 以謀 求共識(shí)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終成功共同努力。 二、主要技術(shù)指標(biāo)模擬 表 1 主要技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 單 位 總占地面積 70000 平方米 總建筑面積 159000 平方米 、商業(yè)建筑面積 59000 平方米 、購物廣場 16000 平方米 、酒店 9000 平方米 、臨街商鋪 8000 平方米 、購物中心 6000 平方米 、商業(yè)街 20210 平方米 、住宅建筑面積 85000 平方米 、多層 65000 平方米 、小高層 12021 平方米 、高層公寓 8000 平方米 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 3 方案一：商業(yè)、住宅 一、產(chǎn)品組合 本項(xiàng)目 總 占地 95520 平方 米，約 143. 28 畝， 但實(shí)際 可用于開發(fā)的面積約為 70000 平 方米（ 105 畝 ）， 其中： B 區(qū) B 區(qū)的 5000 平方米 可用來 建四層 購物廣 場、十六層 酒店、二層大型停車場； A 區(qū)、 C 區(qū)、 B－ D 區(qū)的臨街地段 A 區(qū)臨 湘陽街 、 C 區(qū)、 B－ D 區(qū)的臨街 地段可 建成商 住樓：兩層底商，四層住宅； 婁星路與湘陽街的轉(zhuǎn)角處 A 區(qū) 婁星 路與 湘陽 街的 轉(zhuǎn)角 處建 四層 購物 中心 、十 六層公寓； A 區(qū) A 區(qū) 及部 分 C 區(qū)可用 來建成 商業(yè)步行 街：兩 層底商 ，四層住宅； XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 由于 本項(xiàng)目 的規(guī)劃 方案尚 未最后 確定，根 據(jù)目前 有關(guān)資料分別針對(duì)兩種方案對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作不同的模擬。分為 A、B、 C、 D 四 個(gè)區(qū)域 ，其 中： A、 C、 D 地塊占 地 79084 平方米， B 地塊 占地 12936 平方米 ， B－ D 地塊 占地 3500 平方米。 本項(xiàng) 目 的有 關(guān)成本 核算是 針對(duì)婁底 市當(dāng)?shù)?的實(shí)際 情況而 言 ， 其明 細(xì) 核算 科 目 基本 參 照和 沿 用 貴公 司 提供 的有關(guān)的數(shù)據(jù)。關(guān)于本財(cái)務(wù)分析報(bào)告，有以下幾點(diǎn)說明： 本分 析報(bào)告 所研究 的對(duì)象 是擬建于 湖南婁 底市婁 星區(qū)、 西 起 婁星 路 、南 臨 湘 陽西 街 、東 至 氐 星路 、 北接 婁底火車站的婁底 XX 項(xiàng)目。 湖南婁底 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX（中國）房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 2021 年 9 月 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 2 前言 本報(bào) 告 作 為項(xiàng) 目 的 投資 分 析 報(bào)告 ， 是 項(xiàng)目 前 期 策劃 的重要 組 成 部分 ， 是對(duì) 項(xiàng) 目 的開 發(fā) 成本 和 經(jīng) 營利 潤 進(jìn)行 分析和評(píng)估。 本分 析報(bào)告 在分析 項(xiàng)目兩 種運(yùn)作 模式的 基礎(chǔ)上，通過對(duì) 項(xiàng) 目 的各 種 財(cái)務(wù) 評(píng) 價(jià) 指標(biāo) 進(jìn) 行分 析 ， 并對(duì) 項(xiàng) 目的 開發(fā)成本和經(jīng)營利潤進(jìn)行綜合評(píng)估。 本 項(xiàng)目總 占地 95520 平方 米，約 143. 28 畝。 本報(bào) 告分為兩 個(gè)部分，第一部 分按部 分做商 業(yè)，部分做住宅來考量；第二部分按全部做商業(yè)來考量。 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 4 C 區(qū)、 D 區(qū) C 區(qū)、 D 區(qū) 的縱深 地段可 建成純 住宅高 檔社 區(qū) ：除小 區(qū)入口 處 設(shè) 置少 量 商業(yè) 面 積 外， 區(qū) 內(nèi)不 設(shè) 任 何商 業(yè) 門店 ，開創(chuàng)婁底住宅項(xiàng)目的先河，引領(lǐng)婁底人居進(jìn)程。中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 5 、地下建筑面積 12021 平方米 、公建配套面積 3000 平方米 綜合容積率 、住宅小區(qū)用地容積率 、商業(yè)街用地容積率 綜合綠化率 30% 、住宅用地綠化率 35% 、商住用地綠化率 25% 建筑密度 40% 停車位 450 個(gè) 、地面停車位 130 個(gè) 、地下停車位 320 個(gè) 由于 項(xiàng) 目 的諸 多 數(shù) 據(jù)未 最 終 確定 ， 只 能靠 貴 司 提供 的并不 完 善 的資 料 進(jìn)行 粗 略 的測 算 工作 ， 難 免有 許 多欠 妥之處。 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 表 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 分期 總建筑面積 工程項(xiàng)目 持續(xù)時(shí)間 進(jìn)度安排 第 一 期 氐星路 B 區(qū)的四層裙樓及地下室25000M2 前期工程 2 個(gè)月 —— 基礎(chǔ)工程 5 個(gè)月 —— 主體工程 2 個(gè)月 —— 裝飾及配套工程 4 個(gè)月 —— 第 二 期 沿街門面、商業(yè)街、商住、轉(zhuǎn)角廣場的裙樓57000M2 前期工程 4 個(gè)月 —— 基礎(chǔ)工程 3 個(gè)月 —— 主體工程 6 個(gè)月 —— 裝飾及配套工程 4 個(gè)月 —— 第 三 期 多層住宅及小高層的建設(shè) 60000M2 前期工程 3 個(gè)月 —— 基礎(chǔ)工程 4 個(gè)月 —— 主體工程 8 個(gè)月 —— 裝飾及配套工程 6 個(gè)月 —— 第 四 期 高層公寓及酒店的建設(shè)17000 萬 M2 前期工程 2 個(gè)月 —— 主體工程 5 個(gè)月 —— 裝飾及配套工程 4 個(gè)月 —— 合計(jì) 159000M2 39 個(gè)月 —— XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 8 ⑵ 、銷售費(fèi)用估算 表 4 銷售費(fèi)用估算表 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì)（萬元） 市場推廣