【正文】 先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。 （ 8） 共有建筑面積的計(jì)算方法 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理有房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之隔墻，鳳及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 b. 無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ渲蟹忾]陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 （ 3） 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體 面積。 c. 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 （ 2） 套內(nèi)房屋使用面積為套 內(nèi)房屋使用空間面積，以水平投影面積按下規(guī)定計(jì)算： a. 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 。 、簡(jiǎn)易房屋。 、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。 、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 o. 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊按外圍攻水平投影面積的一半計(jì)算。 m. 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 （ 2）計(jì)算一半建筑面積的范圍 k. 與房屋相連有上蓋無(wú) 柱的走廊、檐廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 以上部位的外圍水平面積計(jì)算。 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ j. 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 h. 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和西半球的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 f. 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 d. 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 c. 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 1房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定 （ 1） 計(jì)算全部建筑面積的范圍 a. 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的部和計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 （ 2）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空 間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 契稅 ：指房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房地交易價(jià)格地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收；契稅除具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人；抵押人和抵押權(quán)人均可以自然人或法人，以及是其他社會(huì)組織。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 d.《建設(shè)工程施工許可證》建筑管理站 e.《商品房預(yù)售許可證》由城市綜合開發(fā)管理辦公室頒發(fā)。 b.《國(guó)有土地使用證》由土地管理部門頒發(fā)。 （ 2）物業(yè)管理是指房屋產(chǎn)權(quán)人（又叫業(yè)主）和使用人通過合同或契約方式，委托 專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司依照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主和使用人進(jìn)行的管理和服務(wù)。在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 （ 2） 現(xiàn)房：指已竣工并通過綜合驗(yàn)收可交付使用的商品房。 （ 3） 房地產(chǎn)權(quán)屬證書：房地產(chǎn)權(quán)屬證書是證明房地產(chǎn)權(quán)屬合法的綜合法律文書，具有其他法律文書不能替代的特殊作用，其法律地位和法律作用具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，依法處分自己的房產(chǎn)；辦理房地產(chǎn)抵押、出典手續(xù)；從事各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)辦理工商企業(yè)登記；申請(qǐng)房屋的翻建、改建、擴(kuò)建施工執(zhí)照；辦理房屋的拆遷補(bǔ)償手續(xù)；管理自己占有和使用的房地產(chǎn)；辦理社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中凡涉及房地產(chǎn)的其他事項(xiàng)。 （ 2） 房地產(chǎn)權(quán)屬登 記：平時(shí)所說的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)所有權(quán)和土地的使用權(quán)。它是指財(cái)產(chǎn)所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。它指建筑物基底占地面積與總用地面積的比率。 建筑面積和建筑覆蓋率 （ 1）建筑面積指建筑物的水平面積。 （ 2） 有土地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申 請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。其中包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購(gòu)和收歸國(guó)有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；礦藏、水域和國(guó)家未確家為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。 國(guó)有土地和國(guó)有土地使用權(quán)證 （ 1）國(guó)有土地是指屬全體人民 所有的土地，一般稱之為國(guó)有土地。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和征收辦法由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定。它是在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離的條件下，土地使用者為了獲取一定期限的土地使用權(quán)而向土地所有者支付的費(fèi)用，反映了土地使用者為得到和擁有土地使用權(quán)而對(duì)土地所有者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償關(guān)系。建筑業(yè)主要從事建筑物的生產(chǎn)和施工，屬于生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)，國(guó)務(wù)院將建筑業(yè)列入了第二產(chǎn)業(yè)范疇；而房地產(chǎn)業(yè)主要是從事房地產(chǎn)的的投資和經(jīng)營(yíng)，系經(jīng)營(yíng)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。 （ 2） 房地產(chǎn)是指在土地上面以房屋的實(shí)物形態(tài)體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。遇到問題及時(shí)解決，做到規(guī)范統(tǒng)一。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 江夏商業(yè)廣場(chǎng)銷售人員培訓(xùn)方案 一、培訓(xùn)目標(biāo)：使置業(yè)顧問達(dá)到獨(dú)立完成整套銷售的水平 二、培訓(xùn)步驟： 講解 示范 操作 回顧 三、考核辦法：觀察法 （一）介紹前 ： ？ ，是否知道客戶過去的記錄？該客戶在過去同樣的情況下做得如何？ ？他希望得到什么？ （二）正式介紹 ？ ？ ？ ？多少次？ ？處理的是否得當(dāng)？ ？ （三）介紹后 ？接待過程中他幾次離座？他的坐姿，落座的位置是否合適？ ？ 考核過程由主管完成，并及時(shí)記錄。由銷售經(jīng)理不定期的抽查。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 目 錄 第一部分：接待培訓(xùn) 第一節(jié)：房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)（結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況） 第二節(jié)：認(rèn)識(shí)產(chǎn)品和客戶關(guān)系 第三節(jié)：開場(chǎng)的技巧 第四 節(jié)：介紹產(chǎn)品的技巧 第五節(jié)：處理異議的技巧 第六節(jié)：激發(fā)客戶購(gòu)買欲望的技巧 第七節(jié)：終結(jié)成交的技巧 第二部分：定單、合同培訓(xùn) 第一節(jié)：置業(yè)計(jì)劃、定單、合同的規(guī)范填寫 第二節(jié)：置業(yè)計(jì)劃、簽訂單、合同時(shí)常見問題及解決 第三節(jié)：按揭、一次性付款所必需的資料 整個(gè)培訓(xùn)用時(shí) 20 小時(shí)，每天培訓(xùn)兩個(gè)小時(shí)，培訓(xùn)時(shí)間初定為晚餐后： 19：00— 21： 00 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第一節(jié) 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí) 一、房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)和土地使用費(fèi) （ 1） 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是房屋建筑與建設(shè)用地有機(jī) 構(gòu)成 的整體。 （ 3） 房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)與建筑業(yè)不同。 （ 4） 土地使用 費(fèi)是指土地使用者因使用土地按規(guī)定第年支付給政府的費(fèi)用。土地使用費(fèi)用的征收對(duì)象包括：一切使用國(guó)有土地的事業(yè)單位、全民所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)和個(gè)人。1978 年全國(guó)各地開始實(shí)行向城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用者收取土地使用費(fèi)的制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位、集體所有制單位或者個(gè)人使用，使用國(guó)有土地的單位或個(gè)人有保護(hù)、管理地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 和合理利用土地的義務(wù)。該證主要裁明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。 （ 2）建筑覆蓋率又稱建筑密度。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記和房地產(chǎn)權(quán)屬證書 （ 1） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，也稱物權(quán)。我們講的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，即是講房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記就是通常所說的房屋所有權(quán)登記，包括房產(chǎn)所有權(quán)登記、房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)登記及土地使用權(quán)登記。 期房、現(xiàn)房 （ 1） 期房：指正在開發(fā)尚未竣工的商品房。 進(jìn)深、開間 （ 1）進(jìn)深：又叫長(zhǎng)度。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 2） 開間：又叫寬度。 物業(yè)、物業(yè)管理 （ 1）物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的各種設(shè)備、市政公用設(shè)施和周圍的場(chǎng)地、庭院和道路。 “五證”和“兩書” a.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：由規(guī)劃部門頒發(fā)。 c.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由規(guī)劃部門頒發(fā)。 f.《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》