【正文】 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在招商過程中突出宣傳本項(xiàng)目“量身定制”的特點(diǎn)。 三、 做成區(qū)域樣板工程 不管是 某個商業(yè)樓盤 也好，產(chǎn)業(yè)基地也罷，經(jīng)營者和投資商是不會掏錢去買一 個概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報，這是 商業(yè) 項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個重要特征。廣告投放以外，進(jìn)一步在客戶流動密集的關(guān)口、口岸投放廣告，對 落所有 的 商業(yè) 形成輻射力量，達(dá)到以全國的“眾星”烘托出本項(xiàng)目這個“月”之效。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應(yīng)；活動后跟蹤報道，擴(kuò)大活動的影響。 公關(guān)活動先行，舉 辦 區(qū)域性高檔次的論壇或招商推 廣活動，邀請政府、媒介、地產(chǎn) 、醫(yī)藥界 、客戶的權(quán)威人士。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、形象定位 六、客戶定位 客戶來源主要定位為： 相應(yīng)業(yè)態(tài)上家的拓展 ； 外來投資商 ； 外圍招商的連鎖品牌主力商家 ； 對本題其他潛在商家進(jìn)行挖掘 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以“健康 ” 為主題延伸的新穎業(yè)態(tài)將 是新商格局下的必然！ 綜上所述并結(jié)合 該項(xiàng)目 的項(xiàng)目設(shè)計，對 其 定位分別為： 戰(zhàn)略定位： 城市商業(yè)的延續(xù)， 某某地 現(xiàn)有業(yè)態(tài)的補(bǔ)缺，新城市中心的領(lǐng)跑者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目 綜合 業(yè)態(tài) 招商 運(yùn) 營策劃 方案 第一 部分 項(xiàng)目定位 —— 引領(lǐng)“ 某某地 新區(qū)＂ 商業(yè)旗艦 一、商圈分析 形式后面是內(nèi)容，現(xiàn)象后面是本質(zhì)，對 該項(xiàng)目 的認(rèn)識應(yīng)從它本身所處商圈開始。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中州路段主要商業(yè)形態(tài) —— 大型百貨 （ 具有代表性的為：新都會、王府井百貨、銅鑼灣等 ） 珠江路商業(yè)形態(tài) —— 餐飲 /娛樂 /休閑 新區(qū)商業(yè) —— 未來高檔住宅集中地／ CBD 中心 客戶 定位 形象定位 功能定位 經(jīng)營定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、主題定位 “健康”為主題 三、項(xiàng)目功能定位 醫(yī)藥展示 /批發(fā) /會展會議 /新品推界 /倉儲物流 /信息服務(wù) /商務(wù)辦公…… 商務(wù)服務(wù) /休閑娛樂 /休閑運(yùn)動 /保養(yǎng)保健 /休閑夠物…… 四 、項(xiàng)目經(jīng)營定位 精品零售和服裝批發(fā)是 老城區(qū) 商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢項(xiàng)目，相反 在發(fā)展中的新城區(qū)的大規(guī)模商業(yè)的特殊業(yè)態(tài)定位作為老城區(qū)的一個補(bǔ)充和延續(xù)倒是大有市場。 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位： 健康產(chǎn)品購物中心 /健康休閑運(yùn)動體念中心：以綠色健康食品為零售，代理商展示、新品發(fā)布為主，兼營高檔醫(yī)藥化妝品等；以康 體、健身、運(yùn)動、休閑體念為輔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 賣點(diǎn) 優(yōu)惠政策： 減、免稅費(fèi)／租金優(yōu)惠 體量： 新區(qū)最大體量商業(yè)盤（大樹底下好乘涼） 定位稀缺： 以“健康”為主題經(jīng)營、服務(wù)業(yè)態(tài) 區(qū)位： 新市中心、 CBD 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 二部分 招商構(gòu)思 整個招商工作內(nèi)容及 預(yù)計 時間節(jié)點(diǎn) 序號 工作內(nèi)容 時間節(jié)點(diǎn) (06年 3月 — 07年 4月 ) 06／ 3 06／ 5/10 06／ 5/15 06／ 5/10 06／ 6/30 06／ 9/1 06／ 9/10 06／ 9/30 06／ 12/30 07／ 2/30 07／ 3/8 07／ 3/30 07／ 4以后 備注 1 招商人員培訓(xùn) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 長期 延續(xù)的 2 招商媒體推廣 ★ 3 招商工作正式啟動 ★ 4 招商部分組 ★ 5 現(xiàn)場招商辦公的落實(shí) ★ 6 招商說明會的召開 ★ 7 簽約新聞發(fā)布會 ★ 8 協(xié)助商 場管理 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 存在商家就存在協(xié)助 9 招商率達(dá) 20% ★ 10 招商率達(dá) 50 ★ 11 招商率達(dá) 60%— 8５ % ★ 12 開業(yè)慶典 ★ 13 招商率鞏固達(dá)90%100% ★ 14 滯后招商 ★ 長期延續(xù)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 項(xiàng)目的總體策略 一、 敲山震虎 構(gòu)筑較高的平臺，與媒體形成互動。 媒體報道緊隨，對于舉辦的公關(guān)活動，媒體的跟蹤報道要跟上步伐。 二、 兵貴神速 擴(kuò)大與媒體投放。通過短時間密集的廣告投放，使項(xiàng)目得以快速運(yùn)作。 該項(xiàng)目 要做到 某某地 地產(chǎn) 行業(yè) 的代表，招商策略要具有可操作性，就必須立足于 某某地 這個大的環(huán)境中，通過 整個城市 的發(fā)展來襯托出本項(xiàng)目的前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二章 招商總體思路 一 、招商目標(biāo) 總體目標(biāo)：項(xiàng)目 正式招商 之日起 4 個月內(nèi)招商率達(dá) 85%，開攤率達(dá) 75%， 5個月內(nèi)開攤率達(dá) 90%。 難點(diǎn)二：能否短期將 老城區(qū) 商氣延續(xù)至 該項(xiàng)目 對 策：需要策劃系列業(yè)態(tài)相關(guān) 的專題活動，以及一場 甚至多場 具有影響力的大型攻關(guān)活動進(jìn)行造勢，吸引大量人氣并迅速形成商氣。 優(yōu)惠招 商，以點(diǎn)代面，重點(diǎn)招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市 /造勢 ，先做人氣，再做生意。 利用有利的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合 的優(yōu)勢 。 租戶管理造就優(yōu)良的店鋪，包括對租戶的教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 成立專門的招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于整個商業(yè)氣氛的營造，商場品牌形象的樹立與推廣。 五、招商操作程序 熟悉本招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準(zhǔn)備。 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進(jìn)行前期滲透。 建立一個良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。 建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對招商員的招商工作，包括電話聯(lián)系、走訪、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時做好記錄。 六、招商制度及職責(zé) 客戶資料的收集和篩選?？蛻舻默嵍?，客戶資料的分類管理。電話拜訪約見的要點(diǎn)，面訪前準(zhǔn)備，面訪的過程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點(diǎn)、成交客戶的面訪區(qū)別。 內(nèi)部溝通：招商部內(nèi)部聯(lián)系溝通；其它有關(guān)部門的工作協(xié)調(diào)與聯(lián)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 維護(hù)老客戶，對于 整個 商場在營運(yùn)、財力、管理、品質(zhì)上有莫大的影響，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與老客戶的聯(lián)系，及時解決其所提出的問題。 培養(yǎng)忠誠客戶，使其產(chǎn)生持續(xù) 入租行為，并幫助商場向外宣傳，建立口碑。 第三章 項(xiàng)目招商租金定位 一、項(xiàng)目組價調(diào)研分析 本項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)， 故 以招商過程中的租金為效益評價的主要參數(shù)。 橫向比較：同類競爭性 商業(yè)樓盤 的比較。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。㎡； （ ）以餐飲為主的經(jīng)營性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在 50 元 /月㎡左右，甚至還有 15元 /月 本項(xiàng)目周邊的住宅房產(chǎn)價格基本上都在 2021 元 /平方米以上，并有著進(jìn)一步上升的趨勢。 某某地 市商業(yè)業(yè)態(tài)分布調(diào)查 注明：此次調(diào)查商家總數(shù)為 956 家（包括商場、超市）調(diào)查周期： 4 天時間 行業(yè) 包括業(yè)態(tài)種類 主要分步地點(diǎn) 數(shù)量 經(jīng)營面積 所占比例 經(jīng)營狀況 備注 服飾業(yè) 服裝、鞋業(yè)、珠寶、內(nèi)衣 中州路、上海市場、長安路與西苑路交叉口 351 家 35— 300 平方不等 37% 好 人流量大，商業(yè)氛圍好，但市場趨于飽和，但競爭激烈， 100 平方以上的店面不多、分布相對較集中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 餐飲業(yè) 火鍋、中餐、西餐、特色小吃 珠江路、南昌路、九都路、人民東路、中州路、上海市場等等 208 家 502021平方不等 22% 良好 分布較為分散，競爭相對不是很激烈，檔次以中低檔居多！經(jīng)營狀況較好！經(jīng)營面積以大面積為主 休閑、娛樂業(yè) 休閑、娛樂、健身、網(wǎng)吧 九都路、珠江路、上海市場、西安路長安路以東 66 家 2021021平方不等 7% 很好 分散零散，不集中，檔次屬于中高檔，消費(fèi) 不高！面積以 500 至1000 平方為主 美容美發(fā)業(yè) 美容美發(fā)、美體、化妝品 中州路東周廣場附近、中州路老城南北、牡丹廣場附近、上海市場等 53 家 40200 平方不等 % 良好 區(qū)域分布相對合理，集中在商業(yè)區(qū)內(nèi)、檔次有待提高，面積不大，缺少經(jīng)營特色！ 金融及通訊業(yè) 銀行、通訊 以中州路為中心分布在商業(yè)相對集中區(qū)域 85 家 50500平方不等 9% 好 分布在商業(yè)集中的區(qū)域，老城區(qū)市場基本飽和 藥業(yè) 藥品 分布零散（天津路、景華路、牡丹廣場） 23 家 平均面積在150 平方左右 % 良好 規(guī)模不大，分布不集中， 超市、商場 綜合商場及超市 百貨大樓周邊，上海市場等 30 家 超