【正文】 收入預(yù)算 改造預(yù)算 支出預(yù)算七、工作安排 招商時間 工作計劃項目概況 項目位于北京大興區(qū)黃村，北靠康莊路，南向棗園路，西鄰大興黃村南北主干道興華大街，東至興豐大街。距地鐵四號線棗園站僅 354米，距京開高速 500米，是黃村地區(qū)的交通樞紐地帶。承租單位：吉星德億商業(yè)中心252。樓層：地上四層252。主營：一層沿街為餐飲，主入口部分區(qū)域及二層為大中電器 三、四層為服裝、運動工廠店、電玩城以及兒童娛樂等。招商準(zhǔn)備工作招商準(zhǔn)備工作 團隊組織架構(gòu)團隊組織架構(gòu)共計 26人招商準(zhǔn)備工作招商準(zhǔn)備工作 團隊組建及計劃團隊組建及計劃組織籌備商業(yè)管理有限公司 2023年 10月 8日 2023年 11月 30日216。商管公司組織架構(gòu)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)的確定 216。商管公司企業(yè)名稱核準(zhǔn) 216。商管公司完成注冊后備案 216。項目總經(jīng)理入職216。各部門員工入職商業(yè)管理有限公司各部門員工開業(yè)前培訓(xùn) 2023年 4月 15日 2023年 5月 15日招商準(zhǔn)備工作招商準(zhǔn)備工作 物料準(zhǔn)備物料準(zhǔn)備招商折頁（海報） —— 2023年 12月底到位面積測算表及圖紙 —— 2023年 11月底到位招商說辭 —— 2023年 11月底到位招商培訓(xùn) —— 2023年 12月底到位租賃意向書、租賃合同 —— 2023年 11月中旬到位物業(yè)及客戶管理手冊 —— 2023年 11月中旬到位招商中心 —— 2023年 12月底投付使用招商準(zhǔn)備工作招商準(zhǔn)備工作 工作流程工作流程招商工作流程圖招商籌備 招商實施 協(xié)議 簽約團隊組建商業(yè)方案策劃招商物料準(zhǔn)備商戶搜集商務(wù)洽談綜合評審初步審核意向書審核 簽訂合同審核 簽訂轉(zhuǎn)入運營意向溝 通招商準(zhǔn)備工作招商準(zhǔn)備工作 審批流程審批流程租賃策略租賃策略 租金策略租金策略u 租金構(gòu)成：純租金和租金或營業(yè)額抽成 兩者取其高兩種租金收取方式；u租金形式：純租金（ 80% ）， 租金、抽成兩者取高（ 20%）；u報價策略： 130%150% 保守租金價格；u租金遞增策略：較優(yōu)惠的租金吸引商家，通過租金遞增調(diào)整達到租金目標(biāo)免租策略；維持整體的租金報價體系，對于特殊商戶通過免租期調(diào)整進行實際租金的調(diào)控 。p 對高成長性品牌，提供優(yōu)先續(xù)約策略，保證品質(zhì)、租金的高速增長。結(jié)合招商推廣活動，不斷改變客戶對項目認知租賃策略租賃策略 談判策略談判策略整體租賃 項目可出租建筑面積為 11890平米，由一家商戶整體承租后再進行項目的規(guī)劃以及調(diào)整，我司只負責(zé)收取相應(yīng)的租金，項目運營過程中所產(chǎn)生的水、電、氣、人員成本、維修等費用，由承租方自行承擔(dān)。租賃策略租賃策略 租賃方案租賃方案分租 根據(jù)目前商戶實際情況的商業(yè)定位根據(jù)目前項目情況，保留部分商戶延續(xù)租約，剩余面積重新調(diào)整后，我司組建團隊自行運營。租賃策略租賃策略 租賃方案租賃方案B方案：298m2呷哺呷哺33m2化妝品禮品428m2比格 pizza24m2么么茶61m2鐘表眼鏡37m2化妝品飾品50m2化妝品禮品52m2化妝品禮品24m2鐘表15m2比格 pizza東方時尚駕校91m2蛋糕烘培店256m2個性護理店244m2興宏小額貸款39m2化妝品禮品31m2化妝品禮品1F租賃策略租賃策略 租賃方案租賃方案2F457m2特色餐飲404m2特色餐飲213m2餐飲 2278m2餐飲 1491m2114m2休閑服飾 特色餐飲170m2休閑服飾租賃策略租賃策略 租賃方案租賃方案B方案29m2家居禮品99m2休閑服飾2F457m2特色餐飲404m2特色餐飲213m2餐飲 2278m2餐飲 1491m2114m2休閑服飾 特色餐飲170m2休閑服飾租賃策略租賃策略 租賃方案租賃方案B方案29m2家居禮品99m2休閑服飾3F1071m2特色餐飲121m2精品女裝163m2精品女裝租賃策略租賃策略 租賃方案租賃方案255m2精品女裝644m2翻斗樂 /淘氣堡420m2特色餐飲B方案4F1000m2酷動電玩254m2文具用品圖書用品246m2一多寶貝545m2麗家寶貝59m2甜品店80m2兒童用品租賃策略租賃策略 租賃方案租賃方案150m2巴布豆60m2琴學(xué)社68m2家居禮品85m2力士玩具奧迪玩具分租 —整體商業(yè)全部調(diào)整后的商業(yè)定位目前租賃商戶全部進行清場處理后，我司自行組建團隊對該項目重新定位、招商、運營。 由于項目進深較窄、層高較低故商戶業(yè)態(tài)選擇上限制較多，所以符合商家較少 ,招商 洽談時間相對較長。 優(yōu)勢：收益相對穩(wěn)定，且不需我司投入改造及運營費用。 接收部分商家會造成商業(yè)整體定位布局的局限，調(diào)整周期較長，不利于公司整體商業(yè) 形象的提升。 保留部分商家可減少招商商戶洽談量。租賃策略租賃策略 方案分析方案分析分租方案（二） ： 整體商業(yè)全部調(diào)整 劣勢： 需前期投入部分費用進行項目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出、公 共區(qū)域能源費以及設(shè)施設(shè)備的維護費用 。 優(yōu)勢： 經(jīng)營收益調(diào)整空間大且靈活，可隨市場的趨勢進行調(diào)整，持續(xù)遞增較快，日后收益 較高； 商業(yè)整體定位利于把控，招商品質(zhì)可隨市場變化而適時調(diào)整，有利于提升公司整體 形象； 根據(jù)項目物業(yè)情況盡量整合商戶進行大面積租賃，可節(jié)省部分人員支出成本以及公 共區(qū)域水、電、氣等費用。 租賃策略租賃策略 方案分析方案分析品牌策略品牌策略 洽談構(gòu)想洽談構(gòu)想優(yōu)先考慮因素 p 對項目具有標(biāo)桿意義的品牌 p 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 p 大面積的租戶 進度安排 p 大型主力店、特色店p 各業(yè)態(tài)領(lǐng)銜品牌 p 一般品牌品牌策略品牌策略 洽談構(gòu)想洽談構(gòu)想業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 代表品牌示例代表品牌示例 個人護理用品 萬寧、屈臣氏 彩妝 /護膚 美寶蓮、 ZA、歐萊雅、 OLAY、佰草集家居 /家飾 /禮品 /玩具(小型店） LOCK LOCK、譚木匠、特百惠、老銀匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、煙斗屋數(shù)碼 /眼鏡 /手表 COODOO、宏圖三胞、亮視點、寶島、 CASIO、時間廊、 SWACTH休閑服飾 HOT WIND、 VERO MODA 、 ONLY、 JACK JONES、 SELECTED、ETAM、 Nike、 Adidas、李寧、彪馬、匡威兒童服飾 麗家寶貝、巴布豆、小鬼當(dāng)家、博士蛙、派克蘭帝皮具鞋品 TATA、 KISS CAT、 BELLE、 千百度烘培店 好利來、味多美特色餐飲 KFC、 MC DONALD`S、 、必勝客、呷哺呷哺、比格 PIZZA味千拉面、土大力、吉野家甜品店 /飲品 么么茶、 D