【正文】 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí) 法人代表： *** 聯(lián)系電話： *** 8 研究工作依據(jù) （ 1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì) [2021]590 號(hào)） （ 2）《房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 (建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號(hào)） （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 （國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） （ 4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） （ 5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》 （ 6）委托方提供的有關(guān)本項(xiàng)目評估所需資料 項(xiàng)目背景 在全球擁有 3499 家沃爾瑪購物廣場及山姆會(huì)員店的全球最大連鎖零售商沃爾瑪公司自 1996 年在深圳成立公司進(jìn)入中國市場以來，目前已在中國成功開設(shè)了 34 家分店，中國市場已成為 沃爾瑪全球發(fā)展不可缺少的一部分。公司主要業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在全國大中城市拓展市場，建設(shè)大型 ***購物廣場，引進(jìn)包括沃爾瑪在內(nèi)的世界五百強(qiáng)企業(yè)作為主力店入駐，向消費(fèi)者提供集時(shí)尚、娛樂、餐飲、文化于同一屋檐下 的嶄新的休閑購物場所。成本利潤率為%，因此該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好 ，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 經(jīng)測算，該項(xiàng)目現(xiàn)金流量指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率＝ % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%)＝ 78, 萬元， 動(dòng)態(tài)投資回收期為 成本收益率＝項(xiàng)目正常年份的年凈經(jīng)營收入 /總開發(fā)成本 ＝ 12,＝ % 成本利潤率＝（項(xiàng)目凈經(jīng)營收入現(xiàn)值累計(jì)之和 總開發(fā)成本） /總開發(fā)成本 ＝（ 135,） / ＝ % 綜上所述，該投資項(xiàng)目的總開發(fā)成本 ，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 78,萬元，大于零。 項(xiàng)目 可行性研究結(jié)論 根據(jù)市場調(diào)查，大型中高檔休閑商業(yè)中心在深圳市場仍然缺乏；具有特色的寫字樓在諸多宏觀經(jīng)濟(jì)政策的利好影響下市場前景亦看好。例如不同建筑層數(shù)條件下的建筑安裝工程費(fèi)、硬質(zhì)地面和停車場的單位投入成本、開發(fā)管理費(fèi)比例、不可預(yù)見費(fèi)比例等等項(xiàng)目內(nèi)容。 投資可行性分析所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源方式 深入開展項(xiàng)目的投資可行性分析，需要大量的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度將直接影響到最終投資分析結(jié)果的準(zhǔn)確程度，例如在既定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案條件下，需要投入的各種成本項(xiàng)目的數(shù)額，所需交納的費(fèi)用的數(shù)額，未來預(yù)期的消費(fèi)價(jià)格等關(guān)鍵性數(shù)據(jù)是 決定分析結(jié)果的核心問題。各種影響客戶需求意向特點(diǎn)的因素程度分析，主要是通過各種方式的消費(fèi)者訪問調(diào)查來解決。 市場調(diào)查及研究分析方法 在特定的市場區(qū)域內(nèi)，對于商業(yè) /寫字樓物業(yè)的總體需求，取決于兩方面的因素：一是客戶對區(qū)位的偏好、租金承受能力，二是開發(fā)商提供的商業(yè) /寫字樓物業(yè)的質(zhì)量和數(shù)量。 在“ ***”項(xiàng)目開發(fā)決策中，對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)在本報(bào)告中暫不考慮，本報(bào)告僅重點(diǎn)分析達(dá)成投資財(cái)務(wù)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，意即預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤與實(shí)際利潤之間差別的概率。 4）在綜合分析盈利能力、風(fēng)險(xiǎn)程度、現(xiàn)金流狀況以及發(fā)展商自身諸多實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，綜合確定項(xiàng)目可行性，供貴公司決策使用。本次研究主要解決下列問題： 1）“ ***”項(xiàng)目作為商業(yè) /寫字樓項(xiàng)目開發(fā)市場可行性如何？ 2）分析該項(xiàng)目全部 開發(fā)過程中各個(gè)時(shí)期的現(xiàn)金流情況，從而合理測算在各個(gè)時(shí)期需要投入的資金數(shù)量、可獲得現(xiàn)金收益的水平及投資回收期限，為委托方的資金管理提供參考。我司認(rèn)為該項(xiàng)目可行。 *** 項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 （第一模塊） 委托方：深圳 ***有限公司 受托方： ***有限公司 完成日期： 2021 年 02 月 25日 報(bào)告編號(hào)： *** 1 目 錄 第一部分 致委托方函 ........................................................................... 3 第二部分 ***項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的簡 要說明 ............................. 4 本項(xiàng)目可行性研究的目的 ..................................................................................... 4 可行性研究分析思路 ............................................................................................ 4 市場調(diào)查及研究分析方法 ..................................................................................... 5 投資分析的基礎(chǔ) ................................................................................................... 5 投資可行性分析所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源方式 ............................................................ 5 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ............................................................................................ 6 第三部分 ***項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ...................................................... 7 一、項(xiàng)目基本情況 ..................................................................................................... 7 項(xiàng)目背景及依據(jù) .................................................. 7 二、市場調(diào)查與研究分析 ........................................................................................ 10 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)整體市場調(diào)研及分析 .............................. 10 深圳市投資背景及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r ................................. 13 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 ....................................... 17 區(qū)域市場供求分析 ............................................... 17 三、項(xiàng)目分析及項(xiàng)目定位 ........................................................................................ 25 項(xiàng)目 SWOT 分析及應(yīng)對策略 ....................................... 25 項(xiàng)目定位 ....................................................... 28 四、產(chǎn)品規(guī)劃方案 ................................................................................................... 29 宗地現(xiàn)狀 ....................................................... 29 寫字樓及商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種配置 ...................................... 30 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ............................................... 33 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 ............................................................................................ 35 項(xiàng)目建設(shè)工程計(jì)劃 ............................................... 35 施工橫道圖 ..................................................... 35 六、項(xiàng)目投資估算及融資 ........................................................................................ 36 項(xiàng)目總投資估算 ................................................. 36 七、項(xiàng)目投資回報(bào)估算 ............................................................................................ 38 2 項(xiàng)目各樓層（ ***商業(yè)）收益估算 ................................... 38 項(xiàng)目租賃收入估算 ............................................... 41 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ........................................... 42 八、項(xiàng)目不確定性分析 ............................................................................................ 43 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ............................................... 43 項(xiàng)目出租收入不確定性分析 ........................................ 43 項(xiàng)目敏感性分析 ................................................. 44 九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估及規(guī)避途徑 ................................................................................. 44 市場風(fēng)險(xiǎn) ....................................................... 44 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................... 45 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................... 45 十、項(xiàng)目環(huán)境評估 ................................................................................................... 46 十一、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ..................................................................................... 46 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)的結(jié)論性意見 ............................................................................... 46 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 ................................................................................... 46 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 ................................................................................... 47 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 ............................................................................................. 47 第四部分 附表與附件 ...................................................................... 48 附表 .................................................................................................................. 48 附件 .................................................................................................................. 48 附圖 : ..............................................................