【正文】 項目投資收益及其他收益，其中又包括倉庫租賃費用、設備租賃費用、房屋租賃費用、停車場收費、其他管理費用 、信息服務費用、培訓服務費用、融資中介費用、其他服務費用等等 。在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設中始終起著關鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經營管理公司或委托專業(yè)公司進行運作，在一些園區(qū)的股東結構上國有資產往往占有很大比例。到 2021 年，培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團。 加快發(fā)展物流企業(yè)，擴大對外開放步伐，多渠道增加對物流業(yè)的投入。其中已經運營的 122個，占 ％；在建的 219個，占 ％；規(guī)劃中的 134個，占 ％。 中國物流園區(qū)發(fā)展概況 面對中國經濟快速發(fā)展現(xiàn)狀， 國家?十一五?規(guī)劃綱要明確提出?大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)?，中央和地方政府相繼建立了推進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的綜合協(xié)調機制，出臺了支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和政策 及一系列發(fā)展文件 ： 《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干建議》（ ）； 《國家發(fā)展和改革委員會等 9 部委印發(fā)關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見和通知》（ ）； 《物流園區(qū)分類與基本要求（ GB/T213342021）》 () 《（國務院）物流業(yè)調整和振興規(guī)劃》（ ）。 XXXX 物流中心 具有良好的區(qū)位、交通、土地、市場優(yōu)勢。 物流中心或物流園區(qū)是物流企業(yè)、物流基礎設施資源在空間上的積聚，有利于放大區(qū)位優(yōu)勢、承載現(xiàn)代流通、有機結合實物物流與信息物流。 為了配合國家物流產業(yè)調整和振興規(guī)劃， XX省很快出臺了本省的物流產業(yè)調整和振興規(guī)劃綱要。國家多次提出鼓勵和扶持第三產業(yè)發(fā)展政策。 分區(qū)技術經濟指標 商業(yè)服務 區(qū)： 用地面積： 34134 平方米 容積率： 建筑基底面積： 13684平方米 建筑密度： % 建筑面積： 94765 平方米 綠地率： % 7 其中：商業(yè)服務區(qū)： 94765 平方米 停車位： 533輛（地上 78輛、地下 455輛） 地下室： 29083平方米 辦公交易區(qū)： 用地面積： 52727 平方米 容積率： 建筑基底面積： 20288平方米 建筑密度： % 建筑面積： 136272平方米 綠地率： 24% 其中：市場區(qū)： 55750平方米 綜合服務區(qū)： 80522 平方米 停車位： 421輛（地上 190輛、地下 231輛） 地下室： 11615平方米 信息與商務區(qū) 用地面積： 95120 平方米 容積率： 建筑基底面積： 36779平方米 建筑密度： % 建筑面積： 198135平方米 綠地率： 27% 其中：市場區(qū)： 118685 平方米 綜合服務區(qū)： 79450 平方米 停車位： 805輛（地上 340輛、地下 465 輛） 地下室： 18159平方米（局部二～三層） 金屬倉儲區(qū)： 用地面積： 34024 平方米 容積率： 建筑面積： 34024 平方米 其中： 單層倉 庫： 34024 平方米 生產資料倉儲區(qū)： 用地面積： 容積率： 建筑面積： 其中： 單層倉 庫： 辦公： 8 生產生活資料倉儲區(qū)： 用地面積： 平方米 容積率： 建筑面積： 平方米 其中：單層倉庫： 辦公： 項目建設背景： 改革開放以來， 中國經濟取得了舉世矚目的成就 ，經過 30 多年的發(fā)展，中國已經由一個工業(yè)基礎相對落后的國家發(fā)展成為世界制造業(yè)大國， 被稱為 ?世界工廠?。 本項目規(guī)劃建設用地 299999平方米，地上總建筑面積 平方米（其中商業(yè)服務區(qū) 94765平方米、辦公交易區(qū) 136272 平方米、信息與商務區(qū) 198135 平方米、倉儲區(qū) 平方米），及地下建筑面積 58857 平方米。 ☆ 港口 作業(yè)區(qū)：河岸長 1000米，設各類型行車、吊車 20 臺套，千噸噸位船舶的內港池（ 50 米長、 18 米寬）一只，碼頭貨物日吞吐量 10000 噸，日起吊能力達 萬噸。金屬材料加工區(qū)主要為入駐物流中心的金屬材料經營企業(yè)提供材料檢驗、加工以及其他相關加工服務。 ☆倉儲區(qū)：主要有室內公共倉儲、露天堆場和貨棚、碼頭堆場等。 項目建設內容和規(guī)模： XXXX 物流中心項目 旨在通過對現(xiàn)有市場的改造升級和擴建打造XX三省交界區(qū)的區(qū)域性專業(yè)物流集聚區(qū)， 本次規(guī)劃 XX物流中心 分為 6 倉儲區(qū)（金 屬倉儲、生產生活資料倉儲）、交易區(qū)（金屬交易區(qū)、生活生產資料交易區(qū)、綜合交易區(qū)）、綜合配套區(qū)及商務信息區(qū) 4大區(qū)；具有 交易、港口作業(yè)、信息化服務、倉儲、加工和配送（配載）六 大功能。 法定代表人： 唐聞遙 項目建設單位注冊資本金： 25000萬元人民幣 項目聯(lián)系人： 電話： 傳真： 項目概況 項目名稱： XXXX物流中心項目 項目建設地點： 項目位于 XX市 XX鎮(zhèn) XX村。 1 XXXX物流中心工程 可 行 性 研 究 報 告 XXXX 現(xiàn)代物流有限公司 XXXX 工程咨詢有限公司 2 目 錄 一 項目建設 單位及項目概況 建設 單位概況 二、項目建設的必要性 項目建設的必要性 項目建設的可能性 三、 市場 調研 四、項目 發(fā)展定位 定 位與發(fā)展思路 五、 項目建址 及 建設條件 社會經濟發(fā)展條件 自然地理條件 基礎設施條件 3 六、 項目 建設方案 規(guī)劃設計目標 建筑設計 結構工程 給排水工程 電氣工程 暖通工程 七、項目信息系統(tǒng)規(guī)劃 八 、節(jié)能方案分析 狀況和能耗指標分析 能源管理與保障 九 、 環(huán)境和生態(tài)影響分析 4 分析 分析 十 、 投資估算與資金籌措 范圍 十 一 、 財務 評價 分析 十 二 、 項目建設管理與招投標 十 三 、 結論 5 一、項目建設單位及項目概況 項目建設單位概況 項目建設單位名稱： XXXX 現(xiàn)代物流有限公司 項目建設單位地址： XX市 XX鎮(zhèn) XX東路 388號 項目建設單位主營業(yè)務： 許可經營項目：搬運裝卸 ， 貨運代理（代辦） ， 貨物配載 ， 普通貨運 ， 煤炭 批發(fā)經營 。 一般經營項目：貨物倉儲 ， 設備租賃服務 ，包裝加工，電子信息咨詢服務，物業(yè)管理服務，經銷金屬 材料、建筑材料、五金材料 。具體位于 104國道以北， XX運河以南， XX河以東， XX市界以西。 ☆交易區(qū)：主要是進行金屬材料、生活生產資料和再生資源利用物資的交易，也可以提供金屬材料的展示活動。 ☆ 金屬材料 加工區(qū)：包括金屬材料和利用材加工區(qū)。 ☆配送配載 區(qū)：除了商品采購、商品存 儲外，配送配載區(qū)還可以提供訂單管理、貨品檢驗、分拆包裝、重新包裝、貼標簽、貨品分揀、運輸配送、貨品回收、越庫作業(yè)、信息統(tǒng)計等功能。 ☆綜合服務區(qū)：主要由商務信息化大廈（內部設辦公區(qū)、信息服務中心、商務服務中心等）、綜合服務中心和商業(yè)服務區(qū)組成。停車位： 1759輛。 但產業(yè)結構比重不合理。 2021 年年末的次貸危機，中央迅速出臺了總額 4 萬億的經濟刺激計劃，物流產業(yè)被列入十大產業(yè)振興計劃之一。 XXXX物流中心項目就是在這種大背景下應運而生。 2021 年 8 月，國家發(fā)改委、商務部、交通部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》中明確指出加快物流設施整合和區(qū)域物流中心建設，由此規(guī)劃和建設 XXXX 物流中心 符合我國現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢。同時，在該物流中心同步規(guī)劃建設為 XX 市及周邊地區(qū)提供金屬材料和生活生產資料的倉儲 、加工及交易、信息服務、商務服務等綜合物流服務功能， 可改變 XX 當前大型物流節(jié)點缺失的現(xiàn)狀 ，全面提升 XX市的物流服務水平，可有力推進 XX 邊界地區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)、制造業(yè)及城市化 9 建設的發(fā)展。 截至 2021 年 7月，中國物流園區(qū) (基地 )約為 475 個。 出現(xiàn)了 貨運服務型、生產服務型、商業(yè)服務型、國際貿易服務型和綜合服務型的物流園區(qū)，優(yōu)化城市交通、生態(tài)環(huán)境，促進產業(yè)集聚，努力提高城市的物流服務水平，帶動周邊所輻射區(qū)域物流業(yè)的發(fā)展，形成全國性、區(qū)域性和地區(qū)性物流中心和三級物流節(jié)點城市網絡，促進大中小城市物流業(yè)的協(xié)調發(fā)展。力爭在 2021 年改善物流企業(yè)經營困難的狀況，保持產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。 中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為政 府規(guī)劃、工業(yè)地產商主導模式；政府規(guī)劃、企業(yè)主導模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導模式三種形式。第三種模式是一種自下 10 而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。 長三角地區(qū)物流園區(qū)概況 長三角地區(qū)已成為全國經濟發(fā)展水平最高，綜合經濟實力最強的地區(qū)之一，隨著長三角區(qū)域經濟一體化 和城鎮(zhèn)化 進程的加快，區(qū)域物流一體化已成為進一步推進產業(yè)結構調整、 轉變經濟發(fā)展方式、降低產品總成本、提升市場競爭力的必由之路。 (2)產業(yè)結構升級促使物流模式由大宗型向時效型轉變。 長三角物流圈已形成 以蘇錫常、杭嘉湖、南京、上海和寧波物流圈為主的物流產業(yè)體系。目前長三角地區(qū)已建或規(guī)劃建設物流園區(qū)近 70 多個，幾乎是珠三角園區(qū)規(guī)劃的 2 倍，占全國目前規(guī)劃建設中的物流園區(qū)的五分之一。 （ 2）功能已體現(xiàn)一定的專業(yè)特色性、開始呈現(xiàn)?錯位發(fā)展?的 11 特點。 可行性報告編制依據 國家經貿委、鐵道部、信息產業(yè)部、外經貿部和民航總局聯(lián)合下發(fā)的《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干建議》， 2021 年 3 月 2日； 國家計委《?十五?綜合交通體系發(fā)展重點專項規(guī)劃》； 國家發(fā)改委、商務部、交通部的九部委聯(lián)合制定的《關于促進我國 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》， 2021 年 8月； 國家發(fā)改委頒布的《鋼鐵產業(yè)發(fā)展策略》， 2021 年 8 月； 《 XX 省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》， 2021 年 6月； 《 XX省委省政府關于加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的若干政策》， 2021年 8 月； 《 XX 現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》， 2021 年； 《 XX 市國民經濟和社會發(fā)展?十一五?規(guī)劃綱要》； XX 市歷年統(tǒng)計年鑒； 《內河通航標準》， 2021 年 5月； 11《省發(fā)展改革委關于加快建設現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)的意見》（蘇發(fā)改服務發(fā) [2021]52 號） 可行性報告內容和 范圍 本可行性報告是對項目在建設必要性、市場分析、建設規(guī)模及布局、經濟效益等諸方面的可行性研究，并得出結論。 項目實施是 XX及 XX 應對區(qū)域競爭，實現(xiàn)跨越發(fā)展的客觀需要。隨著 XX 地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展與城市化進程的加快，對金屬、生活生產資 料等物資的需求量正逐年增加，但 XX 地區(qū)?兩頭?在外的經濟特點決定了要增加 XX 生產制造企業(yè)的競爭力，迫切需要有高效、低成本的流通體系做支撐，需要通過發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，來推動 XX 地區(qū)現(xiàn)代物流體系的建設。 作為 XX 地區(qū)的重要中心城市， XX 乃至 XX 還缺乏現(xiàn)代意義上的物流中心，迫切需要建設一個集金屬及生活生產資料倉儲、加工、配載配送、信息服務、商務服務等一體化的現(xiàn)代化物流中心。為此， XX 市政府為了促進現(xiàn) 代物流業(yè)的發(fā)展， 2021年頒發(fā)了《 XX市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，制定了 XX 市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策和保 14 障措施。 2021 年，《 XX 市加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)實施綱要》提出?加大物流資源整合，推動工業(yè)企業(yè)物流業(yè)務外包，培育第三方物流，有步驟、有重點地引進國內外知名現(xiàn)代物流企業(yè)，推動本土物流企業(yè)與其開展多種形式的合作，催生一批具有先進理念、掌握現(xiàn)代物流技術的本土現(xiàn)代物流企業(yè)?。? 項目建