【正文】 。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開(kāi)始南段的動(dòng)拆遷工作，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開(kāi)發(fā)區(qū)概念）。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤(pán)相對(duì)較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。 呼市南區(qū)地勢(shì)平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒(méi)有發(fā)展的阻隔。但也有大量開(kāi)發(fā)商以 67 萬(wàn)元的價(jià)格囤積了待開(kāi)發(fā)土地。 然而，呼市唯一的機(jī)場(chǎng) ——呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場(chǎng)。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。這一地區(qū)市場(chǎng)大，但樓市的價(jià)格偏低，是一個(gè)每年 60 萬(wàn)平方米的低檔位市場(chǎng)。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費(fèi)能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類(lèi)似上海 “下只角 ”的居住概念。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。 表 2： 上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費(fèi)情況對(duì)比 年度： 2021 對(duì) 比 指 標(biāo) 上海市 呼和浩特市 人均可支配收入（元） 11718 第 9 頁(yè) 共 46 頁(yè) 9 人均消費(fèi)性支出（元） 其中：食品支出（元，所占比例） 住房消費(fèi)（元，所占比例） (35%) (19%) 人均居住面積（平方米） 住宅成套率（ %） 74 表 3： 呼和浩特市部分職位的年平均收入 單位：元 /年 職位 /職稱(chēng) 較高水平 中等水平 較低水平 企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人 37800 6870 4236 企業(yè)高級(jí)管理人員 30800 8870 4838 企業(yè)中層管理人員 4621 企業(yè)一般管理人員 5687 3732 高級(jí)工程技術(shù)人員 28152 8796 4448 中級(jí)工程技術(shù)人員 16621 6249 3791 初級(jí)工程技術(shù)人員 14010 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 機(jī)修工 6583 5395 4729 博士生 18000 碩士生 13200 本科生 9600 第 10 頁(yè) 共 46 頁(yè) 10 大專(zhuān)生 4800 圖 1： 2021 年呼市居民每 100 元消費(fèi)支出中的用途比例 2． 5 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 呼市原先為郊區(qū)包圍。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長(zhǎng) %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶(hù)以上的居民戶(hù)占 77%。 第 8 頁(yè) 共 46 頁(yè) 8 新城區(qū)和賽罕區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開(kāi)放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶(hù)以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動(dòng)的主要力量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量客源。 2． 3 人口分布及流動(dòng)狀況分析 呼市總?cè)丝?208 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 105 萬(wàn)人。計(jì)劃到 2021 年，城市氣化率達(dá)到 80%，集中供熱面積達(dá)到 1800 萬(wàn)平方米。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計(jì)劃在 2021 年，市區(qū)日供水能力到達(dá) 52 萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率達(dá)到 100%。要依托如意、金川和金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤(pán)活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。 表 1： 上海市 、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 年度： 2021 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 上海市 內(nèi)蒙古自治區(qū) 呼和浩特市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元 財(cái)政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資總額（億元 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 第 6 頁(yè) 共 46 頁(yè) 6 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬(wàn)m2） * 6 965 住宅開(kāi)發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 呼市制訂的 “十五 ”發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長(zhǎng) 12%，到 2021年按 2021 年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)到 318億元； 財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 10%，到 2021 年達(dá)到 33 億元； 城市居民人均可支 配收入年均增長(zhǎng) 8%，達(dá)到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 7%，達(dá)到 3560 元； 人口自然增長(zhǎng)率控制在 9‰ 以?xún)?nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以?xún)?nèi)。 “九五 ”期間，以水、電、氣和交通通訊為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長(zhǎng)期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的 “瓶頸 ”得到緩解。其中，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動(dòng)了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 2021 年的全市 GDP 從 1995 年的 96 億元增長(zhǎng)到了179 億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了 %。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。呼市白塔機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通 48 條國(guó)內(nèi)航線，并開(kāi)通蒙古國(guó)、俄羅斯方向的國(guó)際航線，是北京機(jī)場(chǎng)的備降機(jī)場(chǎng)。 呼和浩特是中國(guó)西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近 30 第 4 頁(yè) 共 46 頁(yè) 4 對(duì)貨車(chē)、 11 對(duì)客車(chē)直達(dá)或過(guò)呼市。 呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等 20 多個(gè)行業(yè)門(mén)類(lèi)比較齊全的加工工業(yè)體系。全市總面積 17224 平方公里，其中市區(qū)面積 2054 平方公里。明代定名 “綏遠(yuǎn) ”， 1954 年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱(chēng)呼和浩特市（簡(jiǎn)稱(chēng)呼市）。 內(nèi)蒙古自治區(qū) 2021 年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè) 40%，第三產(chǎn)業(yè)占 35%。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿(mǎn)、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個(gè) 第 3 頁(yè) 共 46 頁(yè) 3 民族。同時(shí)，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。自治區(qū)耕地面積 531 萬(wàn)公頃， 人均 公頃，居全國(guó)首位。 內(nèi)蒙古大部分是海拔 1000 米以上的高原地區(qū)。全區(qū)轄 8 個(gè)盟、 4 個(gè)市、 101 個(gè)旗、縣（市、區(qū)）， 1553 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1396 個(gè)行政村。有 8 個(gè)省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國(guó)家接壤，邊境線逾 4200 公里。 第一章 市場(chǎng)研究 內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于 1947 年 5 月 1 日，是我國(guó)最早的民族自治區(qū)?？尚行匝芯康馁Y料來(lái)源有：公開(kāi)的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對(duì)政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、普通市民的 第 2 頁(yè) 共 46 頁(yè) 2 訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開(kāi)發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。 第 1 頁(yè) 共 46 頁(yè) 1 年 呼和浩特金帝 ● 國(guó)際項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 OO 三年五月 目 錄 前 言 第一章 市場(chǎng)研究 第二章 項(xiàng)目研究 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 第四章 財(cái)務(wù)分析 第五章 結(jié)論 【前 言】 受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。 可行性研 究的工作從 3 月 15 日開(kāi)始展開(kāi)，至 4 月 10 日結(jié)束。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。內(nèi)蒙古疆域遼 闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒 2400 多公里，南北跨距 1700 多公里。全區(qū)總面積 萬(wàn)平方公里，占全國(guó)總面積的 ％，居各省市區(qū)第 3 位。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計(jì)。森林總面積 萬(wàn)公頃，居全國(guó)第二位；森林覆蓋率達(dá) ％，高于全國(guó)平均水平。 內(nèi)蒙古是以蒙古族實(shí)行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。 內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機(jī)械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門(mén)類(lèi)比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機(jī)械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品 、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。 呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析 2． 1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語(yǔ)意為 “青色的城 ”，故有 “青城 ”之稱(chēng)，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克 托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。總?cè)丝?208 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 105 萬(wàn)人。 “仕奇 ”、 “伊利 ”等是呼市重點(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。呼和浩特 至烏蘭巴托的國(guó)際列車(chē)與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達(dá)地區(qū)以及東歐各國(guó)相連，是最佳陸路運(yùn)輸線之一。 呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度 6℃ ， 1 月份最冷，平均氣溫 13℃ ； 7 月份最熱，平均氣溫 22℃ 。 “九五 ”期間，呼市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、文化等方面得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “八五 ”時(shí)期的 ︰ ︰ 調(diào)整到 “九五 ”時(shí)期的 ︰ ︰。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的投資、工業(yè)增加值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額比例由 1995 年的 %、 27%、 %上升到 2021 年的 %、 %、 %。 “十五 ”期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè) 現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財(cái)政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升 第 5 頁(yè) 共 46 頁(yè) 5 級(jí)，積極實(shí)施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，積極參與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)與合作，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。 具體地，在房地產(chǎn)方面，呼市的 “十五 ”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。 2． 2 “十五 ”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 根據(jù)呼市的規(guī)劃， “十五 ”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級(jí)體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心， 第 7 頁(yè) 共 46 頁(yè) 7 衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，呼市的城區(qū)道路將要開(kāi)辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓 寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。通過(guò)天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。 此外，在 “十五 ”期間，呼市將按照注重精品、突