【正文】 0吉林市整體經(jīng)濟(jì)向好，生活水平提高 O借助旅游文化 T吉林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量逐年增加，有效需求不足，空置率逐年升高 T相似產(chǎn)品同時(shí)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，使消費(fèi)者很難看到差異性，影響了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策。 W 區(qū)域消費(fèi)群體對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和運(yùn)作能力持觀望和懷疑態(tài)。 停車位置窄小，大量的人流、車流、物流將形成很大壓力 營(yíng)銷策劃方案 4 項(xiàng)目 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢(shì)分析 ) Weakness(劣勢(shì)分析 ) S 區(qū)位商業(yè)氣息濃厚，定位明確 S 規(guī)劃超前、物業(yè)設(shè) 施先進(jìn)齊備 S 道路交通體系良好 S 本項(xiàng)目位于龍?zhí)秴^(qū)核心商業(yè)區(qū) S 商業(yè)配套系統(tǒng)完善 W 項(xiàng)目已經(jīng)停滯三年，在小城區(qū)的反面影響較大。 區(qū)域消費(fèi)群體對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和運(yùn)作能力持觀望和懷疑態(tài)度。 （二）劣勢(shì)分析 項(xiàng)目已經(jīng)停滯三年，在小城區(qū)的反面影響較大。 地塊具有發(fā)展?jié)摿Γ? 龍?zhí)秴^(qū)是吉林市工業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)各大工業(yè)企業(yè)乘國(guó)家宏觀政策 —— 振興東北工業(yè)基地之東風(fēng)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇指日可待，這必將拉動(dòng)整個(gè)龍?zhí)秴^(qū)消費(fèi)水平，本項(xiàng)目占據(jù)龍?zhí)秴^(qū)核心地段，升值潛力無(wú)限。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)新穎，匠 營(yíng)銷策劃方案 3 心獨(dú)具，富有強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息。 三、項(xiàng)目分析： （一）優(yōu)勢(shì)分析 定位優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模在龍?zhí)秴^(qū)商業(yè)項(xiàng)目中屈指可數(shù)，其定位相對(duì)其它商業(yè)物業(yè)，從項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)組合上有很多明顯優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新之處，一舉打破了原有的臨街小鋪、老百貨或超市經(jīng)營(yíng)模式，具備很強(qiáng)的集客能力甚至可吸引市區(qū)消費(fèi)者。 綜上所述，吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈以下幾 個(gè)特點(diǎn)： 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，誠(chéng)信企業(yè)、具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展眼光的開(kāi)發(fā)商將贏得市場(chǎng)； 科學(xué)、專業(yè)管理將迅速登上舞臺(tái)，成為重中之重，將直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售；先進(jìn)理念將大量涌入，項(xiàng)目包裝、營(yíng)銷策略層出不窮； 市場(chǎng)將面臨重新洗牌，從而進(jìn)入理性調(diào)整期； 消費(fèi)日趨理性，消費(fèi)觀念推陳出新，消費(fèi)潛力得到進(jìn)一步釋放。 營(yíng)銷策劃方案 2 市場(chǎng)發(fā)育不成熟 在建商業(yè)房地產(chǎn)最低 1500 元∕㎡，最高 4500 元∕㎡，沒(méi)有高端產(chǎn)品，并且缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃與商業(yè)管理，房地產(chǎn)消費(fèi)能力低下。 消費(fèi)特點(diǎn)： 市場(chǎng)容量小 吉林市開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是商住一體樓盤(pán)，規(guī)模越來(lái)越大，江南區(qū)目前已成為大規(guī)模樓盤(pán)的集中地，總建筑面積超過(guò)了 10 萬(wàn)平方米，且多以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)式臨 街店鋪的形式出現(xiàn)，該定位經(jīng)營(yíng)方式靈活，自主經(jīng)營(yíng)，不受經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)時(shí)間的限制，本地的消費(fèi)群較為認(rèn)可；市場(chǎng)積壓嚴(yán)重，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，許多知名樓盤(pán)的銷售也不超過(guò) 6 成。吉林市面積 27120 平方公里，其中市區(qū) 3636 平方公里 ；總?cè)丝?480 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 210 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 219 萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口 231 萬(wàn)人。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 8683 ㎡； 總建筑面積： 30178 ㎡； 地上建筑面積：㎡； 地下層建筑面積：㎡； 商場(chǎng)建筑面積：㎡； 營(yíng)銷策劃方案 1 第二部分：市場(chǎng)分析 一、城市概況： 吉林市位于吉林省的中東部， 1948 年成立，是吉林省的第二大城市。東鄰住宅區(qū)，西接吉林市江北百貨大樓、華聯(lián)吉買(mǎi)盛，北接吉化住宅區(qū)，南向北都大酒店，地理位置優(yōu)越，交通便利且位于商業(yè)黃金地段，周邊配套完善。 吉林某商城商鋪 銷售營(yíng)銷策劃方案 第一部分：項(xiàng)目說(shuō)明 項(xiàng)目命名：某商城 案名旨在突出本案之于吉林市（某區(qū)）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的戰(zhàn)略地位，以建立某區(qū)現(xiàn)代綜合百貨品牌知名度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目說(shuō)明： 某商城由吉林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)，建于吉林市某區(qū)核心商圈，位于某市某區(qū)核心商圈某路中段。 本項(xiàng)目集商業(yè)、文娛、住宅等功能于一體，項(xiàng)目將建成具有劃時(shí)代意義的綜合性商業(yè)中心，全天候、全功能 的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心及高尚居住生活區(qū)，是某市地標(biāo)性建筑。轄龍?zhí)秴^(qū)、昌邑區(qū)、船營(yíng)區(qū)、豐滿區(qū)四區(qū)，轄磐石市、蛟河市、舒蘭市、樺甸市四個(gè)縣級(jí)市，一個(gè)永吉縣， 1 個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)， 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 城市特點(diǎn)： 人口眾多，較具發(fā)展?jié)摿? 總體規(guī)劃具有較大發(fā)展空間 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速較快 消費(fèi)水平低，購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng) 旅游資源豐富，交通便利 二、吉林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年得到了高速發(fā)展，城市開(kāi)發(fā)已經(jīng)駛?cè)肓丝燔嚨?，城市人們的生活發(fā)生了一系列的變化。商住樓開(kāi)發(fā)量過(guò)大，市場(chǎng)已經(jīng)形成供大于求的態(tài)勢(shì)，普遍銷售壓力大，銷售情況不理想。 消費(fèi)觀念不成熟 吉林市產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)發(fā)育不成熟、不規(guī)范，市民消費(fèi)習(xí)慣缺乏理性引導(dǎo)，投資意識(shí)不強(qiáng)。 透過(guò)現(xiàn)象看發(fā)展， 2021 年，吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于低迷狀態(tài)，但仍有可為之處，市場(chǎng)潛力巨大，從目前情況分析，龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)在建樓盤(pán)所占比重較大，且以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主（未提出明確的產(chǎn)權(quán)概念），市區(qū)商業(yè)物業(yè)多以租賃形式為 主，這表明產(chǎn)權(quán)商鋪具有很強(qiáng)的成長(zhǎng)空間，如本項(xiàng)目從國(guó)家宏觀政策“振興東北工業(yè)基地”經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇、商圈發(fā)展?jié)摿薮?、產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢(shì)、無(wú)限升值空間、高回報(bào)優(yōu)勢(shì)及專業(yè)管理等方面做足功夫，獲得目標(biāo)消費(fèi)群體認(rèn)可，相信會(huì)取得可觀銷售成果。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 本地開(kāi)發(fā)商在總 體規(guī)劃、外觀立面設(shè)計(jì)等均較為落后。 交通便利： 項(xiàng)目南靠遵義路，道路狀況優(yōu)良，交通便利，多路公交線路通過(guò)，四通八達(dá)，公交車站即在項(xiàng)目門(mén)前，交通便利，具備吸引市區(qū)消費(fèi)者的基礎(chǔ)條件。 配套優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊配套行業(yè)有休閑、餐飲、文化、步行街、金融、政府、保險(xiǎn)、學(xué)校、醫(yī)院 、工廠，周邊為居民住宅區(qū)，醞釀了大量的消費(fèi)資源。 樓盤(pán)三年滯后的經(jīng)營(yíng)，對(duì)開(kāi)發(fā)公司的信譽(yù)度造成很大不良影響。 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明晰產(chǎn)權(quán)式商鋪概念，市場(chǎng)投資認(rèn)知時(shí)間長(zhǎng)。 W 樓盤(pán)三年滯后的經(jīng)營(yíng)，使開(kāi)發(fā)公司的信譽(yù)度極差。 W 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)產(chǎn)權(quán)式商鋪概念，市場(chǎng)投資認(rèn)知時(shí)間長(zhǎng)。 T市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，檔次較高，將給本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)帶來(lái)市場(chǎng)壓力 T新港商業(yè)街、樂(lè)購(gòu)的啟動(dòng)，將人吸納本來(lái)不多的經(jīng)營(yíng)戶和投資者資源 營(yíng)銷策劃方案 5 四、消費(fèi)分析： （一）吉林市受眾特點(diǎn)： ? 思想比較保守較南方投資意 識(shí)差； ? 缺少房地產(chǎn)消費(fèi)引導(dǎo)； ? 對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪認(rèn)識(shí)度差； ? 消費(fèi)理念不成熟； ? 消費(fèi)能力較差 （二）本項(xiàng)目目標(biāo)人群及特點(diǎn)： ? 船營(yíng)區(qū)、昌邑區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)者，其相對(duì)具備投資觀念，具備投資能力； ? 本區(qū)內(nèi)企業(yè)（下崗）職工，投資能力弱、對(duì)開(kāi)發(fā)商較敏感； ? 部分灰色收入階層； （三）消費(fèi)群體特征： 年齡： 30— 55 歲之間，主力為 35— 45 歲 付款方式： 按揭貸款為主 職業(yè)結(jié)構(gòu)： 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)老板、經(jīng)營(yíng)者、國(guó)有企業(yè)職工等 客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因： ? 收入較高，有意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)； ? 追求時(shí)髦