【正文】 周邊環(huán)境，以及該類物業(yè)市場需求情況等進行調查，以便為可行性研究報告的財務評價、風險評價和營銷策劃等提供必要的信息和資料。 曼哈頓效果圖（局部） 專業(yè)好文檔 第 6 頁 共 48 頁 圖 中瑞 曼哈頓空中別墅”項目建議書和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市場調查分析，投資估算，項目經濟效益評價與資金籌措，風險分析以及營銷策略等。 可行性研究報告編制依據(jù) ⑴中瑞財團與溫州市東方造船廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷，停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》 ⑵溫州市規(guī)劃局《溫州市東方造船廠改建工程出讓地塊設計條件及詳細規(guī)劃》 專業(yè)好文檔 第 5 頁 共 48 頁 ⑶江濱路片區(qū)地質勘察資料 ⑷省計委計投和市建設局《關于“中瑞經估算，項目總投資 萬元。曼哈頓空中別墅 開發(fā)商 中瑞溫州房地產有限公司 發(fā)展商 中瑞財團控股有限公司 項目地址 溫州原東方造船廠地塊 項目性質 商業(yè)和住房 物業(yè)類型 住宅，商業(yè)房地產，共 692 戶 項目規(guī)模 占地 73337 ㎡，建設用 地面積 71553 ㎡， 174281 ㎡建筑面積 總容積率 總建筑密度 % 項目層數(shù) 西側層數(shù)≤ 30 東側層數(shù)≤ 27 以及裙樓 10 幢高層和小高層錯落布置，戶戶可看江景 配套設施 西側地下停車 519 輛，東側地下停車 344 輛，地上停車 43 輛 綠化率 55% 項目其他介紹 該項目發(fā)展商為中瑞財團控股有限公司，由中瑞溫州房地產有限公司開發(fā)。希望通過該地塊開發(fā)定位來填補市中心高檔住宅的空白，同時也是為中瑞集團打造全市乃至全國品牌社區(qū)的一次全新的嘗試。 近幾年來 溫州房地產 市場飛速發(fā)展，隨之而來的房價也節(jié)節(jié)攀升，但是突顯出來的問題仍然還是很嚴峻，辟如房子 高價不高質，尤其最近幾年房產質量都不理想， 在 溫州這樣一個民營企業(yè)高度發(fā)達的地區(qū)卻沒有適合企業(yè)家等成功人士居住的高檔住宅，這無疑是市場留下的一段空白。 與此同時溫州市政府自 1988 進行第一輪城市改建工程以來一直致力于通過舊城改建來改變溫州市區(qū)的市容市貌、緩解城市交通、改善居民居住條件和提高環(huán)境質量，但是在江濱西路原東方造船廠及附近地段內，由于該廠長期閑置，加之周圍是原溫州水產交易市場所在地，長期有攤販在此設攤，搭建違章房屋，已成為市 民交通生活的瓶頸，該地段房屋破舊，多數(shù)住宅沒有衛(wèi)生設施，建筑密度稠密，存在很大火災隱患。（中瑞財團全稱中瑞財團控股有限公司， 是由溫州九家實力雄厚且在各自所屬行業(yè)領域處于龍頭地位的民營企業(yè)共同出資、發(fā)起設立的一家旨在積極探索中國民營經濟全新發(fā)展和經營模式的財團性控股企業(yè)，也是全國首家無地域限制的正式以“財團”命名的控股有限公司，該財團的注冊資金為 1 億 4580 萬 元。市場調查是基礎，本文從項目的市調工作著手，通過對整個相關市場包括本地塊情況、競爭項目、消費者狀況、溫州房地產市場及相關規(guī)劃、政策、法規(guī)的調查，并加以分析，在此基 礎上對其設計方案、經濟可行性、融資方案、開發(fā)風險進行分析、評價，最后根據(jù)項目實際結合時下各房開的實際操盤情況，確定本案營銷策劃方案。本文站在開發(fā)商的角度，完成對項目整個過程包括前期市場調查直至營銷策劃的開發(fā)。專業(yè)好文檔 第 1 頁 共 48 頁 摘 要 為了能將以往所學專業(yè)知識加以實踐整合，真正掌握房地產開發(fā)的整個過程，本次我們小組的畢業(yè)論文課題確定為“中瑞 曼哈頓空中別墅可行性研究與營銷策劃”，并以小組分工合作的形式共同完成。本文包括六大部分，即項目概況、市場調查、財務分析、風險分析、營銷策劃，研究結論以及建議。 專業(yè)好文檔 第 2 頁 共 48 頁 目 錄 摘 要 ……………………………………………………………………………………………. .1 目 錄 …………………………………………………………………………………………… ..2 第一章 項目概況 ………………………………………………………………………………… ..3 項目建設背景 ………………………………………………………………………… … ..3 項目簡介 ……………………………………………………………………………… ......4 第二章 市場調查以及分析 ……………………………………………………………………… ...7 調查目的 ………………………………………………………………………………… ..7 溫州別墅市場供求情況以及存在問題 ………………………………………………… ..7 本項目產品定位 ………………………………………………………………………… 13 該項目區(qū)域經濟環(huán)境 ……………………………………………………… …… .……… 15 第三章 財務評價 ……………………………………………………………………………… ......19 投資估算 ………………………………………………………………………… . ……… 19 資金籌措 ……………………………………………………………………………… .....21 經濟效益分析 ………………………………………………………………… ...……… .23 第四章 風險評價 ……………………………………………………………………………… ....27 …………………………………………… …………………………… .....… ...27 政策風險 ………………………………………………………………… ...…………… 27 市場風險 ………………………………………………………………… ...…………… 29 財務風險 ………………………………………………………………………… .....… ..33 第五章 營銷策劃 …………………………………………………………………… ...................37 物業(yè)概述 ……………………………………………………………………….. ..............37 項目定位 ………………………………………………………………… ..…… ..............37 項目 SWOT 分析 ……………………………………………………… ...……………… 38 銷售策略 ………………………………………………………………………………… 40 結束語 …………………………………………………………………… ...…………… 42 第六章 研究結論以及建議 …………………………………………………………………… ....43 參考文獻 …………………………………………………………… …………………… .…… .… 44 附錄（問卷調查） ……………………………………………………………………………… ..45 專業(yè)好文檔 第 3 頁 共 48 頁 第一章 項目概況 項目建設背景 本項目是中瑞財團 2021 年 6月 16日成立以來運行的第一個項目，也是公司目前唯一成形的項目。） 2021 年 11月 8日，中瑞財團以 億元的奪標價拿下 位于 溫州 市中心 江濱路的 原東方造船廠 一塊罕有的面積百畝以上的大型地塊 ，比 億元的招標起始價高出近1倍，刷新了溫州國有土地出讓的成交價記錄。因此此地要求改建的呼聲很高，于是市政府順應民心，將此地段拍賣用與開發(fā)，希望能通過競標單位的開發(fā)改善當?shù)丨h(huán)境，促進市容市貌提高居民居住生活質量，促進現(xiàn)代化新溫州建設。 作為公司 成立以來的第一個大型項目，財團決定 在此建造溫州“第一樣板工程”，打造溫州高標準的“城市客廳”。 專業(yè)好文檔 第 4 頁 共 48 頁 項目簡介 表 項目基本資料 項目名稱 中瑞 項目所在地為溫州原東方造船廠地塊， 東靠南亞都市花園，西臨原水產城安置房，北倚江濱路，毗鄰江心嶼，南望即將竣工的歐洲城，也與東門步行 街相鄰，該項目目前已經進入施工階段。 資金來源 本項目建設資金主要由中瑞財團 9 位股東自籌以及戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作伙伴提供，通過房地產信托的方式籌集，不足投資通過預售房款解決。 曼哈頓項目建議書的批復》 ⑸省審計事務所驗資證明 ⑹國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》 ⑺建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 ⑻中國建設銀行溫州市分行資金證明 可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“中瑞 項目效果圖和地理位置 圖 中瑞 曼哈頓地理位置圖 專業(yè)好文檔 第 7 頁 共 48 頁 第二章 市場調查以及分析 調查目的 在開發(fā)本項目之前，為了了解該物業(yè)在溫州開發(fā)是否有較高的經濟效益，需要對市場進行調查、分析與研究。 溫州別墅市場供求情況以及存在的問題 供給情況 溫州地區(qū)的別墅（高檔住宅）總體來說是偏少的，是供不應求的。目前，大概有 55%的購房者對于別墅感興趣。（具體詳見競爭對手分析表。其二 ,從投資角度分析一部分投資者認為該類物業(yè)有升值的空間。 別墅開發(fā)商也更趨于理性，成熟，在經歷了市場盲目開發(fā)與競爭高潮之后，開發(fā)商將更趨于理性的態(tài)度對待項目的經營，尤其在項目開發(fā)、產品設計、市場定位、服務水平，營銷策劃等方面做細做精?？蛻羧悍秶鷱V：主要是私營企業(yè)老板，民營或者是外資企業(yè)高級職員及高層管專業(yè)好文檔 第 8 頁 共 48 頁 理人員，經營實體和貿易人，與從事金融、證券、保險業(yè)的高收入人群，文娛界成功人士，歸國僑胞等。約 60%的被調查者對本項目感興趣（他們大多為私營企業(yè)老板），認為本項目是別墅市場上的新產品、新形態(tài)、新風 格，在推出后會成為市場的新賣點。他們購買目的大多是為了自用。而也有約 32%的人選擇價格下降到他們可以接受的情況下進行購買，同時其中有 28%的人選擇分期付款。 私密性，領域感較差。容積率過高，導致左鄰右舍間距過近，各戶內外的過度空間不足等。再則由于政府和相關政策的打壓，中國別墅市場很難形成氣候。假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項目 比較 地理位置 人民西路隔岸路口 學院路與湯家橋路處 龍港 104 國道與甬臺溫處 龍港龍金大道東 江濱路 都處于當?shù)剌^好地段，但龍港地處縣區(qū)，處于劣勢 總建筑面積 8 萬多㎡ 占地 公頃， 萬建筑面積 占地 260畝（其中 50畝為自然河道）， 18 萬建筑面積 9 萬㎡ 占地 110畝，建筑面積 174281㎡ 總體規(guī)模不如錦繡名園，而周邊環(huán)境類似。 主力戶型 4 室 2 廳， 152— 211 ㎡ 4 房 2 廳 2衛(wèi)， ㎡ 獨立別墅（ 280— 400 ㎡）雙聯(lián)別墅（ 210 —290 ㎡）立體別墅（ 210— 230㎡） 躍層 210 ㎡聯(lián)體別墅220 — 280㎡） 躍層（ 293— 320 ㎡） 相比而言錦繡是傳統(tǒng)意義上的別墅，而本項目只能說 是高層高檔住宅 主要賣點 地段好，品質好 生態(tài)景觀，人性智能化等 溫州唯一全國人居經典競賽綜合獎 水景園林社區(qū) 溫州首個高層高檔住宅，城市花園 錦繡的賣點最大，但是本項目也具有很強的應召力 戶均車位 1 錦繡的車位最多，由于住戶較少 專業(yè)好文檔 第 12 頁 共 48 頁 百好花園 恒達但其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。 其次市區(qū)的恒達 ?假日花園由于規(guī)模較大，設施建設以及周邊居住環(huán)境良好，目標客戶群于本案相似，且在價格上與本案相比具有明顯優(yōu)勢，所以就市區(qū)在建樓盤來說，對本案的威脅也是很大的。再則隨著人民生活水平的提高，一些高收入者追求高檔住宅，而這些住宅溫州還是供不應求，所以社會需求與購買力方面不存在 大的風險。 在營銷策劃方面，他們一般是參與房展會，人脈促銷，設立現(xiàn)場售房部，建數(shù)個一比一樣板房等方式進行交易。更多的選擇機會，才有更多的生活滋味； ◆智能化設 施功能：分戶計量式空調、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護系統(tǒng)??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會所 —— 商務會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風景名勝。他們希望好好享受自己所創(chuàng)造的人生成就。 區(qū)位特點 位于近幾年開發(fā)比較熱的江濱路商圈內，尤其是 05 年溫州的商業(yè)航母歐洲城投入運營使用，將極大激活這一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。 專業(yè)好文檔 第 15 頁 共 48 頁 該項目區(qū)域經濟環(huán)境 溫州近些年的經濟情 況