【正文】 8 三：周邊配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所： 華潤(rùn)項(xiàng)目商業(yè)街（規(guī)劃）、超市發(fā)超市、金五星、清河百貨商場(chǎng)； .文化教育： 上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中關(guān)村二小、清河中學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北 清華、農(nóng)大、體育大學(xué)、藍(lán)天幼兒園； .醫(yī)療衛(wèi)生： 上地醫(yī)院 .金融服務(wù)： 工行、農(nóng)行、建行 、北京銀行、交通銀行等 .郵政服務(wù)： 清河郵局 .娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)： 九頭鳥(niǎo)、肯德基、良子健身中心； .生活服務(wù)： 怡美家園、當(dāng)代城市家園、上地佳園的底墑（超市、便 利店、洗衣店、藥店、寵物店、美容美發(fā)店） .娛樂(lè)休息設(shè)施： 二炮招待所、 國(guó)電賓館 、銀燕賓館； 9 四： 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 （一） 項(xiàng)目所在地概況 項(xiàng)目 毗鄰 上地 信息產(chǎn)業(yè)基地 ， 該區(qū)域 是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的研發(fā)基地，海淀區(qū)為進(jìn)一步推動(dòng)園區(qū)發(fā)展，營(yíng)造繁榮的園區(qū)生活， 達(dá)到國(guó)際化 要求， 目前 滯后的生活配套設(shè)施也必然要與世界接軌。 環(huán)境污染狀況： 項(xiàng)目西側(cè)有 城鐵 13 號(hào)線和京包線，存在過(guò)往列車的噪音污染；項(xiàng)目東側(cè)有近 200 戶待拆遷的村落，環(huán)境衛(wèi)生和治安情況較差。 自然景觀： 由于 項(xiàng)目所在的 整個(gè)區(qū)域是近期開(kāi)發(fā)的，以前屬于農(nóng)耕地 ，除了項(xiàng)目西 面有一座百望山以外無(wú)其他自然景觀。 綠化景觀： 項(xiàng)目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。 1然氣系統(tǒng)： 院內(nèi)有直徑 D500 的高壓管線，未減壓變徑。 配套 序 號(hào) 基 礎(chǔ)設(shè)施 具體參數(shù) 1 上下水管道 已安裝 2 污水處理系統(tǒng) 已安裝 3 變壓器 2 臺(tái) 共 1000ＫＷ（每臺(tái) 500ＫＷ） 4 噴淋系統(tǒng) 完備 5 消防栓及管線 450 平米水的消防水池 6 天燃?xì)夤芫€ 已經(jīng)布入園區(qū)內(nèi) 4 三、項(xiàng)目參數(shù) 一、樓宇參數(shù)： 項(xiàng)目占地面積： 5831 平方米 樓高： 13 米 總建筑面積： 8041 平方米 使用率： 待定 % 車位數(shù)量： 無(wú) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 無(wú) 庫(kù)房建筑面積： 4800 平方米 凈 高： 庫(kù)房 米 其它功能及分布： 倉(cāng)儲(chǔ) ,大開(kāi)間暫無(wú)分割 5 庫(kù)房結(jié)構(gòu)： 鋼架結(jié)構(gòu) 抗震等級(jí)： 待定 6 貨運(yùn)樓面積： 2400 平方米 層高： 7 貨運(yùn)樓結(jié)構(gòu)： 鋼混結(jié)構(gòu) 抗震等級(jí)： 待定 8 樓板承重： 待定 9 建筑等級(jí)： 待定 10 屋頂防水等級(jí)： 待定 11 耐 火等級(jí)： 待定 二、配套 空調(diào)品牌： 無(wú) 功率： 無(wú) 新風(fēng)量： 無(wú) 入戶狀態(tài)： 無(wú) 工作形式 無(wú) 制冷量 無(wú) 制熱量 無(wú) 電力最高用量 待定 每層電力分布： 待定 電話最高引入數(shù)量可達(dá)到： 無(wú) 網(wǎng)絡(luò)入戶標(biāo)準(zhǔn)： 無(wú) 5 電視系統(tǒng)： 無(wú) 保安系統(tǒng)： 無(wú) 消防系統(tǒng)： 1 個(gè) 450 平方米的消防水池；庫(kù)房已有完善的消防噴淋系統(tǒng) 給水系統(tǒng)： 無(wú) 綜合布線： 無(wú) 供熱系統(tǒng) :無(wú) 1 排污系統(tǒng) :1 個(gè) 3 號(hào)化糞池和一套日處理 5 噸污水的污水處理系統(tǒng) 。 3 第 二 部分 項(xiàng)目概況 一、 位置及環(huán)境 上地倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部，毗鄰小營(yíng)西路與地鐵 13 號(hào)線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達(dá)嶺高速，南至全國(guó)高等學(xué)府基地（北大、清華等） ，西靠上地信息產(chǎn)業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。 1 上 地倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 大 綱 第一部分 序言 第二部分 項(xiàng)目概況 第三部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 第四部分 項(xiàng)目分析 第五部分 項(xiàng)目定位 第六部分 項(xiàng)目 建議 第七部分 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其 規(guī)避方式提示 第八部分 結(jié)論 第九部分 附件 2 第一部分 序言 項(xiàng)目投資 可行性分析報(bào)告 是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量投資商在房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 就可以事半功倍。 項(xiàng)目投資 可行性分析報(bào)告 可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目投資節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。 二、 樓宇介紹 規(guī)模：總建筑面積 8041 平米，其中主庫(kù)房 5480 平米，配樓面積2400 平米。項(xiàng)目周邊無(wú)污水管線 ,僅有雨水管線。 物業(yè)公司： 無(wú) 等級(jí)資質(zhì)： 無(wú) 特點(diǎn)： 無(wú) 1 水費(fèi)： 無(wú) 電費(fèi)： 無(wú) 物業(yè)費(fèi)： 無(wú) 取暖： 無(wú) 制冷： 無(wú) 6 第 三 部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 一：項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物： 項(xiàng)目 以東是怡美、頤清家園以及二炮部隊(duì)大院；以南是由華潤(rùn)置地投資的橡樹(shù)灣住宅區(qū)； 以 西 是聯(lián)想大廈、神州數(shù)碼大廈和盈創(chuàng)動(dòng)力大廈； 東北側(cè)是在建的高檔住宅區(qū)上地 MOMA 以及成熟社區(qū)當(dāng)代城市家園。 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)群興趣；不利于提升項(xiàng)目在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。 歷史人文景觀： 在項(xiàng)目二級(jí)輻射區(qū) （ 3 公里） 內(nèi)是全國(guó)的高等學(xué)府基地，云集了全國(guó) 著名 的高等學(xué)府。 7 二：地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ： 項(xiàng)目 與 主馬路相臨 ，距 五環(huán)路 公里，距 機(jī)場(chǎng)高速 公里，距 上地科技園區(qū) 公里， 周邊有 輕軌 13 號(hào) 線 西二期站和上地站，公交線路有 20 條 ， 未來(lái)還有 4， 5， 10 路公交線路， 4 號(hào)輕軌線，交通位置方便快捷。為此，海淀區(qū)政府提出了 要 打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境， 使得產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展。 具體比例見(jiàn)下圖 類別 百分比 總建筑面積 單位 住宅 56 萬(wàn)平米 寫字樓 91 萬(wàn)平米 商業(yè)地產(chǎn) 9 萬(wàn)平米 新開(kāi)發(fā)住宅 84 萬(wàn)平米 合計(jì) 240 萬(wàn)平米 10 （三） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 上地高科技園區(qū)的發(fā)展是 以軟件 開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)的，這就 決定了園區(qū)發(fā)展 伊始就是已寫字樓為主的。 具體比例見(jiàn)下圖 020040060080010001200140016001800住宅類 寫字樓 商業(yè)類供需 （ 四 ） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊劃分及其差異 上地園區(qū)的整體規(guī)劃是以城市輕軌 13 號(hào)線為界，以西是寫字樓集中的上地信息產(chǎn)業(yè)基地，以東是剛開(kāi)發(fā)的新型居住區(qū)，區(qū)域版塊明顯，嚴(yán)重脫節(jié) 的商業(yè)生活配套，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊劃分中，明顯的反映出這一問(wèn)題。 11 （五） 項(xiàng)目所在地 的住宅、寫字樓及各類 市場(chǎng) 情況分析 由于供求關(guān)系的影響，園區(qū)內(nèi)各種形態(tài)的房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)以不同的趨勢(shì)在市場(chǎng)上表現(xiàn) :寫字樓由于供大于求，租售價(jià)格都出現(xiàn)了下滑趨勢(shì) ； 住宅類產(chǎn)品虧缺，而需求量的增加，住宅類的租售出現(xiàn)了強(qiáng)勁的上升趨勢(shì) ；各類市場(chǎng) 的虧缺，造成區(qū)域內(nèi)居民需求無(wú)法滿足 。目前高科技園區(qū)約有76 多棟棟寫字樓，建筑面積總計(jì)約 156 萬(wàn)平方米。寫字樓 的市場(chǎng) 以 達(dá)到了飽和的狀態(tài)， 寫字樓的空 置 率正在逐年增加。這種地產(chǎn)形態(tài)的演變既是上地 商圈發(fā)展的需要，也是上地商圈發(fā)展的方向。在區(qū)域化的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對(duì)居住的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。 寫字樓市場(chǎng)總體需求量在減少，空置率增加。 由于這里是高科技研發(fā)基地，無(wú)論是從區(qū)域的角度，還是從政治的角度來(lái)看，上地寫字樓的輻射范圍都極其局限的，它的輻射對(duì)象相對(duì)于北京 其他區(qū)域來(lái)說(shuō)無(wú)疑要小出許多，因此這里涉及的需求客戶只有是 IT 研發(fā)企業(yè)。 14 主要寫字樓表： 公司名稱 地理位置 科貿(mào)大廈 中關(guān)村北大街 上地大廈 中關(guān)村北大街 金隅科技中心 上地三街 中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈 上地三街與信息路十字路口東北側(cè) 留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 上地三街與信息路十字路口東北側(cè) 實(shí)創(chuàng)集團(tuán) 上地三街與信息路十字路口東北側(cè)信息路 22 號(hào) 春生泰克大廈 上地東路西 群英科技園 上地五街與創(chuàng)業(yè)路交匯東南角 中關(guān)村發(fā)展大廈 上地五街路南 昊海大廈 上地五街路北 方正集團(tuán) 開(kāi)拓路與上地五街交匯處東北角 上地?cái)?shù)碼大廈 中關(guān)村北大街 中關(guān)村國(guó)際卵化園分部 上地六街南 中關(guān)村生物醫(yī)藥園 開(kāi)拓路西側(cè) 清華同方電腦 上地七街南 小 結(jié)： 從上述我們可以看出，整個(gè)上地的寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)的需求，達(dá)到了飽和狀態(tài)，而單一形態(tài)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也局限了他的需求量的擴(kuò)大，特別是近幾年來(lái)，海淀區(qū)政府也意識(shí)到了上地發(fā)展的弊病，加大了對(duì)其他基礎(chǔ)設(shè) 施和配套的建設(shè)速度，而對(duì)于大量空制的寫字樓，區(qū)政府出了一系列的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)來(lái)上地辦公，一是為了繁榮上地的持續(xù)發(fā)展，另外也是為了緩解高空制率帶來(lái)的壓力。 上地環(huán)島的樓盤主要有上地東里，西里，目前已全部住滿，建筑業(yè)態(tài)為多層、小高層；房型有兩房和三房，戶型較老，結(jié)構(gòu)不合理，而且都是老房。 近幾年上地地區(qū)又陸續(xù)推出了 上地佳園、當(dāng)代城市家園、怡美家園等，他們?cè)诮ㄖO(shè)計(jì)及環(huán)境上都有了很大的改變，從感覺(jué)和視覺(jué)上有了很大的提高，均價(jià)在 6900 元 /平方米左右，從銷售情況上來(lái)看出現(xiàn)了很大的市場(chǎng)需求量，價(jià)格還有上升的空間；目前市場(chǎng)供應(yīng)量有已開(kāi)盤的當(dāng)代城市家園二期和頤清家園；購(gòu)買群體主要是當(dāng)?shù)氐木用窈驮谏系馗呖茍@區(qū)工作的白領(lǐng)人群。最新開(kāi)盤的多為高檔住宅，銷售呈供不應(yīng)求狀態(tài)。在 05 年上地地區(qū)住宅市場(chǎng) 新增量 0 萬(wàn)平方米，但隨著政府加速建設(shè)上地高科技園區(qū)，未來(lái)幾年上地高科技園區(qū)將陸續(xù)有新住宅項(xiàng)目入市。 上地地區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量與時(shí)間關(guān)系示意圖： 010203040506070802021年 2021年 2021年供應(yīng)量供應(yīng)量 2；需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 上地區(qū)域包含 234萬(wàn)平方米 發(fā)展區(qū)。各類獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)；科技人員高達(dá) 6萬(wàn)人，目前入園高新技術(shù)企業(yè)已達(dá) 10000余家，以聯(lián)想、方正、清華同方為代表的一批高新技術(shù)企業(yè)群體已經(jīng)形成，園區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。相對(duì)于區(qū)域內(nèi)較為有限的住宅供應(yīng)而言，上地區(qū)域的居住功能確 17 實(shí)處于一種相對(duì)滯后的狀態(tài)。 所幸的是， 海淀區(qū)政府已感覺(jué)到了這一供求矛盾，并已開(kāi)始實(shí)際行動(dòng)，在居住、生活配套、交通、娛樂(lè)等方面加以改善， 未來(lái)就可以 實(shí)現(xiàn)內(nèi)部完整、閉合的生態(tài)系統(tǒng)，內(nèi)部造血機(jī)制也因此得以完善。 園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè) 人員 約 6 萬(wàn)名，員工平均收入約為 2021 元至5000 元之間，而外資企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的員工年薪在 6 萬(wàn)至 10 萬(wàn)元以上。 目前在整個(gè)園區(qū)內(nèi)占地面積 234 萬(wàn)平方米的規(guī)劃土地上，已擁有了 156 萬(wàn)平米的寫字樓，已達(dá)到了飽和狀態(tài)；但該地區(qū)目前住宅類市場(chǎng)供不應(yīng)求，供需矛盾十分突出，未來(lái)二三年內(nèi)，園區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員規(guī)劃量將達(dá)到 10 萬(wàn)人，使得這種供需脫節(jié)現(xiàn)象更加難以平衡，潛在的需求態(tài)勢(shì)使該地區(qū)的公寓、高層及多層住宅等綜合物業(yè)將會(huì)有一定的市場(chǎng)表現(xiàn)。吉肯道夫入駐開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)量為 萬(wàn)平方米，其推出的項(xiàng)目已引起園區(qū)內(nèi)員工特別是駐區(qū)外來(lái)人士的關(guān)注。 目