【正文】 定房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是當(dāng)前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策核心，其旨在保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、政治穩(wěn)定； 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段越來(lái)越多樣化，利用行政、金融、稅收等杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，表明國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力加強(qiáng)，手段不再單一； 稅收政策仍是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的重要手段，其貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，即土地供應(yīng)（土地出讓金、增值稅）、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)（土地閑置稅、營(yíng)業(yè)稅等）、交易環(huán)節(jié)（交易契稅、轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅等）持有環(huán) 節(jié)（擬收物業(yè)稅）； 第三部分 市場(chǎng)分析 一、長(zhǎng)沙市概況 城市概況 長(zhǎng)沙市 地處中南， 湘江下游， 系湖南省省會(huì) 。 其中 摸清房屋所有者 “家底 ”的工作難度很大 ， 一些房屋被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，找到真正的 “主人 ”需要時(shí)間。 物業(yè)稅是指國(guó)家對(duì)于房屋所有者和承典人 (在一定時(shí)期內(nèi)擁有 )所征收的財(cái)產(chǎn)類稅收 ， 物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是持有房屋的居民個(gè)人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 五、持有環(huán)節(jié) 擬征收物業(yè)稅。 另外，大力加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，完善房地產(chǎn) 行業(yè)誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信公示制度，誠(chéng)信檔案應(yīng)當(dāng)公示；對(duì)于失信情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)和個(gè)人，主管部門應(yīng)當(dāng)在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評(píng)價(jià)時(shí)，加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售或禁止從事有關(guān)業(yè)務(wù)。因此，國(guó)家加強(qiáng)規(guī)劃管理，嚴(yán)格控制建筑指標(biāo)，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與城市發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，規(guī)范了房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)。 鼓勵(lì)發(fā)展中小戶型住宅， 特別是 90 平米以下的戶型，規(guī)定該戶型的比例必須占到項(xiàng)目總面積的 70%以上。 三、建設(shè)環(huán)節(jié) 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。 新政規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例必須達(dá) 35%以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道、融資數(shù)量相應(yīng)受到限制，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資本比例要求更高。 二、銀根環(huán)節(jié) 如今，國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目中 ， 只有 約 30％的自有資金， 其余資金基本靠銀行 貸款 ，客觀上將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行不良資產(chǎn)和 壞賬大幅增加，甚至在一系列的違規(guī)貸款中滋生嚴(yán)重腐敗。根據(jù)專家估算，此項(xiàng)約增加開(kāi)發(fā)成本 510%。 除此外，近期 財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通 知》，對(duì)新增建設(shè)用地 土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。新政規(guī)定， 著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 ； 繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng) ； 進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備制度，依法制止 “炒買炒賣 ”土地行為 ， 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監(jiān)管 。 綜合各階段政策 ，不難看出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，已逐漸演變?yōu)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的干預(yù)。 眾多購(gòu)房者在地產(chǎn)新政面前，顯得猶豫不決，對(duì)出手時(shí)機(jī)的把握慎之又慎，樓市一度呈現(xiàn)出“持幣徘徊”和“持房待漲”的觀望之風(fēng)，大有山雨欲來(lái)之勢(shì)，長(zhǎng)沙也受全國(guó)大勢(shì)影響，成交量一度也出現(xiàn)小幅下挫。 近期周邊土地掛牌交易情況 序號(hào) 宗地位置 成交日期 用地性質(zhì) 面積 畝 容積率 成交 單價(jià) 交地標(biāo)準(zhǔn) 1 芙蓉南路 1 號(hào) 商住 商 住 191 水、電、路、通訊， 完成拆遷 2 芙蓉中路 547號(hào)：原水泵廠 商住 219 商 住 274 水、電、路、通訊， 完成拆遷 3 勞動(dòng)?xùn)|路 439號(hào) 住宅 195 水、電、路、通訊， 完成拆遷 備注 ：由于以上幾宗土地成交價(jià)都未含交易稅費(fèi)；成交單價(jià)單位：萬(wàn)元 /畝。宗周邊交易土地相對(duì)位置圖 地北臨侯家塘商圈，東接?xùn)|塘商圈，西望湘江，商業(yè)、居住氛圍成熟。在整個(gè)城區(qū)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)緊張的局面下，該土 地升值潛力較大。 如今，長(zhǎng)沙市 二環(huán)線以內(nèi)的工業(yè)企業(yè)改制已完成 90％以上，處置用地已 所剩無(wú)幾，因此，城區(qū) 存量土地 供應(yīng) 主要 集中 于舊城改造，但由于新的拆遷安置條例實(shí)施，拆遷成本大幅上漲， 導(dǎo)致 建設(shè)成本增加 ，舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度大，故而開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)舊城改造項(xiàng)目不愿問(wèn)津。土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭，其稀缺性日漸成為制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸 。 隨著交通發(fā)展，該區(qū)域與各市級(jí)商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個(gè)商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，賀龍?bào)w育中心、田漢 大劇院等休閑娛樂(lè)齊聚于此，周邊學(xué)校、醫(yī)院、五星級(jí)酒店云集，中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。 目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進(jìn)行。地塊內(nèi)綠樹(shù)成蔭，植被豐富，居住性配套設(shè)施完善。 二、宗地現(xiàn)狀 該地塊為長(zhǎng)沙理工大學(xué)（原長(zhǎng)沙市水利水電學(xué)校）原址，現(xiàn)因該校區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地位置 該 宗地 位于長(zhǎng)沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號(hào)稱“三湘第一路”）與南湖路交匯之西南角 ，與 神農(nóng)大酒店和五華大酒店 隔路相望， 東距東塘商業(yè)中心約 2 公里，西至湘江不到 2 公里，南距省政府新址約 4 公里，北臨長(zhǎng)沙市新興的商業(yè)中心 ——候家塘商圈，北距中天廣場(chǎng)所在的五一商圈也僅 3 公里。周邊道路密布，交通發(fā)達(dá)，市政配套齊全，位置優(yōu)越。宗地內(nèi)現(xiàn)多為學(xué)生宿舍、辦公樓及配套設(shè)施，現(xiàn)已全部 騰空。地勢(shì)整體呈東高西低，落差最高處達(dá) 15 米，地質(zhì)狀況良好，適宜修建。 三、地塊周邊配套 宗地區(qū)位示意圖 項(xiàng)目北距新興的商業(yè)中心 —— 候家塘約 1 公里，近年來(lái)，隨著省府南遷和城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙南城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的良好態(tài)勢(shì)，政府加大力度扶持南城發(fā)展，芙蓉南路的擴(kuò)建和延伸、二環(huán)線的拉通等，使得該區(qū)域交通條件大為改善。 四、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)（要點(diǎn)）通知書(shū)（案卷號(hào)：20210845B2），確定規(guī)劃指標(biāo)如下： 建筑物退讓 東 ：退規(guī)劃道路邊線：多層≥ 6 米，高層≥ 10 米 西 ：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層≥ 3 米，高層≥ 米 南 ：退用地紅線：多層≥ ，高層≥ 10+ 北 ：退用地紅線：多層≥ ，高層≥ 10+ 技術(shù)指標(biāo) 容積率 ： R2(住宅 )≤ ， C2（ 商業(yè)商務(wù)）≤ 綠地率 ： R2(住宅 )≥ 40%， C2（商業(yè)商務(wù)）≥ 28% 建筑密度 ： R2(住宅 )≤ 24%， C2（商業(yè)商務(wù)）≤ 42% 建筑高度 ： R2(住宅 )＜ 50 米， C2（商業(yè)商務(wù)）＜ 80米 用地面積 總用地面積 ：約 ㎡， 畝 凈用地面積： 約 ㎡， 畝 五、升值潛力預(yù)測(cè) 從宏觀來(lái)看 ， 經(jīng)歷了 國(guó)家新政對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，長(zhǎng)沙 土地 市場(chǎng)也 步入調(diào)整階段 ， 土地配置市場(chǎng)化 程度日漸 提高， 土地總體供應(yīng)量日漸減少。 從中觀來(lái)看 ， 長(zhǎng)沙城區(qū)存量土地 供應(yīng) 主要 來(lái)自 兩方面 ： 一是原有工業(yè)企業(yè) 、事業(yè)單位改制后處理的劃撥 用地， 二 是舊城改造用地。 由此可見(jiàn)，本宗地為事業(yè)單位改制后的處理用地，取得成本相較舊城改造用地要低，且開(kāi)發(fā)周期和不可預(yù)見(jiàn)因素相對(duì)較少。 從宗地本身來(lái)看 ，地塊位于長(zhǎng)沙傳統(tǒng)市中心與新南城交接的咽喉要地，處城市南北向最主要干道芙蓉路中段，連南接北，位置得天獨(dú)厚。本項(xiàng)目是城區(qū)內(nèi)少有的無(wú)拆遷且規(guī)模較大的地塊，操作相對(duì)簡(jiǎn)單，不可控因素少，而隨著南城的進(jìn)一步發(fā)展，該片區(qū)的升值潛力將進(jìn)一步凸顯。宗地區(qū)位詳見(jiàn)《周邊交易土地相對(duì)位置圖》 第二部分 政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 近兩年時(shí)值國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的多事之秋，隨著“國(guó)八條”等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，引起了地產(chǎn)界的劇烈震蕩，許多中小開(kāi)發(fā) 企業(yè)不堪重負(fù)，紛紛退出舞臺(tái)，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)興起聯(lián)合之風(fēng)，如深圳萬(wàn)科與浙江南都、浙江綠城與葛洲壩集團(tuán)等，客觀上加速了開(kāi)發(fā)企業(yè)的重新洗牌。 然而，進(jìn)入 2021 年 10 月以來(lái)，各地樓市紛紛重現(xiàn)勃勃生機(jī)，房?jī)r(jià)依然居高不下，引起了建設(shè)部等相關(guān)部門的再度重視，“國(guó)八條”的后續(xù)政策不斷推出，旨在對(duì)樓市重新診斷，促使其健康發(fā)展。 一、土地供應(yīng)環(huán)節(jié) 新政強(qiáng)調(diào)，各地要制定土地年度供應(yīng)計(jì)劃， 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 。土地供應(yīng)采取市場(chǎng)化方式，招、掛、拍方式廣泛應(yīng)用?！锻ㄖ芬?guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收 。 國(guó)家對(duì)地根環(huán)節(jié)的控制，提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，加速開(kāi)發(fā)企業(yè)的重新洗牌，另外對(duì)高檔住房嚴(yán)格控制，發(fā)展普通百姓急需的普通中小戶型住房，解決普通百姓的居住需求，成為調(diào)控的一大目標(biāo)。對(duì)此，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款審查將更加嚴(yán)格，國(guó)家對(duì)銀行貸款的監(jiān)控也更加嚴(yán)厲。緊縮銀根可控制不良開(kāi)發(fā)貸款，使資金集中到開(kāi)發(fā)實(shí)力更強(qiáng)、方案更優(yōu)的項(xiàng)目上。新政規(guī)定， 住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主 ； 嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè) ；加強(qiáng) 規(guī)劃 管理 。 近日，國(guó)家公布了目前最容易滋生腐敗的 10 大行業(yè)，一、二位分別 是土地市場(chǎng)和城市規(guī)劃，都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。 四、交易環(huán)節(jié) 新政規(guī)定，從 2021 年 6 月 1 日起，對(duì)購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，大大增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的轉(zhuǎn)讓成本，使其無(wú)利可圖，客觀上抑制了投機(jī)性需求。 系列新政，使房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)更加透明化、規(guī)范化，特別是交易稅費(fèi)的增加，對(duì)投資者的需求抑制作用明顯。 北京將在全市范圍內(nèi)開(kāi)展房屋普查，摸清房屋權(quán)屬情況 ， 稅務(wù)專家對(duì)此表示，這意味著北京邁出了 物業(yè)稅 開(kāi)征的第一步。不過(guò)，物業(yè)稅也并非一朝一夕就能迅速開(kāi)征的 ，其 除了明確房屋權(quán)屬的復(fù)雜調(diào)查之外，還要經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)方案、政策制定等環(huán)節(jié)，最終 才能出臺(tái)。 征收物業(yè)稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)，如此以來(lái)，才能真正抑 制投資性和投機(jī)性需求。是中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市，也是內(nèi)陸通向沿海和西南地區(qū)的前沿陣地，又位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心的交錯(cuò)地帶，使之成為支撐沿海、沿江開(kāi)放地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)城市。 長(zhǎng)沙 市 下轄 芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)及長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，全市總面積 萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積 556 平方公里，至 2021 年，長(zhǎng)沙建成區(qū)面積逾 170 平方公里，總?cè)丝谟?600 萬(wàn)人，市區(qū)人口 已達(dá) 240 萬(wàn) 人 。近年長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 。 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，增幅比全國(guó)快 個(gè)百分點(diǎn)，人均 地區(qū) 生產(chǎn)總值 27853 元，同比增長(zhǎng) %，城 市 居民人均可支配收入 13924 元，同比增長(zhǎng) %，居民生活水平顯著提高 。 小 結(jié) A、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心地位增強(qiáng)，沿海資本介入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng) 2021 年（截至日前）吞吐量首次突破 600 萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)全年可達(dá) 660 萬(wàn)人次，在中國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)的排名上升至 13位，中南地區(qū)居第 3位，僅次于廣州、深圳機(jī)場(chǎng)，充分表明長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛和對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流的頻繁； B、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，商品房需求量大。 C、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，綜合實(shí)力增強(qiáng)，住房消費(fèi)能力增 強(qiáng)。 2021 年全國(guó) 35 個(gè)副省級(jí)城市中中部地區(qū)各大城市經(jīng)濟(jì)情況對(duì)照 城 市 GDP總量 億元 排名 增速 排名 人均可支配 收入（元） 人均消費(fèi)性 支出（元） 長(zhǎng)沙 20 % 11 12434 9660 武漢 13 % 13 10850 8234 鄭州 1650 19 % 7 10977 7398 合肥 27 % 2 9584 7398 南昌 25 % 4 10301 7064 太原 26 % 13 10476 7806 備注：在省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙 GDP排名第 12位。 而房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，也呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。市場(chǎng)運(yùn)行情況 總體 如下： （一）、 2021年市場(chǎng)供應(yīng)情況 開(kāi)發(fā)投資 2021 年 全 市共 完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近 300 億，與去年同期相比增長(zhǎng)約 17%，占全市固定資產(chǎn)投資達(dá) 26%以上 。 施、竣工面積 2021 年 全年商品房施工面積約 2600 萬(wàn)㎡，其中新開(kāi)工面積約 900萬(wàn)㎡，竣工面積約 500 萬(wàn)㎡，與去年同期比分別增長(zhǎng) 36%、 29%、 24%。 批準(zhǔn)預(yù)售面積 2021 年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。 近年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)施工面積情況834110614621914260032% 33% 32% 31%36%0500100015002021250030002021年 2021年 2021年 2021年 2021年單位：萬(wàn)平米20%40%60%80%100%施工面積 增長(zhǎng)率 （二）、 2021年市場(chǎng)需求情況 銷售面積 2021 年 全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 690 萬(wàn)㎡，銷售金額 193 億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng) 18%和 14%。 銷售價(jià)格 2021 年全市商品房平均價(jià)格為 2991 元 /㎡，商品住宅平均價(jià)格為