【正文】 ，需考慮煙道、衛(wèi)生間、下水及防火。 ? 做到建筑與景觀間風格和主題的有機統(tǒng)一，如 意大利 風格 小城 —— 博洛尼亞 ，則建筑與景觀均因參照 它 的生活形態(tài)進行演繹，如小區(qū)內(nèi)考慮具有 意大利 風情的標志性建筑或標志性小品景觀，景觀設計考慮浪漫的、藝術的、自由的 意大利人文 風格，甚至建議葡萄及少量薰衣草的摘種， 做到 四季有顏色（花或有顏色的植物），層 次豐富（草坪、灌木、喬木的配搭） 。塑造高低錯落、疏密有致的景觀效果，選植適合重慶當?shù)厣L且造價合理的地中海風情化植物，點綴具有博洛尼亞風情的風格化元素小品（花籃、陶罐等），天晟不動產(chǎn) 澤京 （ 7）應充分考慮環(huán)境的人景互動，即可實用性、參與性、體驗性，尤其商業(yè)部分的環(huán)境營造應著重考慮可持續(xù)停留時間的延長。 （ 5）水系與景觀有機結合，水景的設計適當而精彩，保證水質(zhì)，控制成本充分考慮與物業(yè)管理的關系。 （ 3） 充分利用周邊有利的景觀資源，形成內(nèi)外互動，以達到景觀資源利用最大化。 3. 環(huán)境 設計 （ 1） 圍繞項目富有意大利人文特質(zhì)的“ 博洛尼亞 小城 ”主題，整個設計圍繞該主題而展開 。青年公寓的入戶設置建議與整個社區(qū)相對獨立，可考慮與商業(yè)相結合，以減小對社區(qū)的干擾。 ? 公寓的建筑單體設計上， 由于風險的考慮，體量不宜太大，在保證其他 9棟高層體量不變的情況下，層數(shù)控制在 18—— 22層，標準層面積約 800—— 900㎡。 天晟不動產(chǎn) 澤京 ? 建筑風格體現(xiàn)時尚、生動、大氣 和人文氣質(zhì) 的質(zhì)素， 設置帶有明顯意大利風情的歐式坡屋頂和底樓 架空的入戶景觀大堂 ， 并 配 置具有 意大利 風格的景觀小品 （花籃、陶罐等） ，另外重視外立面 在窗框陽臺 上的變化， 在建筑 細 布 處理上設置雕花鐵欄桿 和 一步式花臺。 ? 洋房重視建筑單體入口花園的細部 景觀 打造， 在建筑形態(tài)上可考慮一梯兩戶的雙拼、三拼，在戶型設置上可考慮 4+ 5+1 及底躍 。 ? 充分考慮外立面層次的變化， 通過退臺式設計，充分考慮露臺、入戶花園、地下室、觀景陽臺和閣樓等空間的設置，即做到花園洋房的“有天有地”及高性價比。 考慮開發(fā)成本及實施難易度的情況下， 對于項目花園洋房和高層產(chǎn)品 在 統(tǒng)一風格的前提下，建筑造型強調(diào)自身的細部變化。 （ 10） 充分考慮可持續(xù)發(fā)展的需要，在開發(fā)周期內(nèi)留有適當微調(diào)余地，以更好地適應市場變化。 銅梁項目 設計任務書 5 建筑和景觀施工上能獨立處理，進而先期啟動。 （ 7）道路交通組織做到人車分流，交通路線簡潔流暢、安全高效，動靜態(tài)交通組織合理；另外要充分考慮規(guī)劃道路和 城市主干道 的交通銜接， 住戶停車要充分考慮“停車、入戶”的便利 性，停車位 將數(shù)量將按照 當?shù)匦^(qū)停車位數(shù)量要求下限設置 。 （ 5） 合理利用地塊固有的地形地貌及景觀元素 ，實現(xiàn) 豐富小區(qū)的豎向空間變化，小區(qū)建筑群體的組合（特別是景觀高層）要構成 天際輪廓線 有韻律變化，實現(xiàn)小區(qū)各物業(yè)形態(tài) 層次感與梯度感 的和諧統(tǒng)一。 （ 4） 整個項目分三期開發(fā)建 設，一期開發(fā)面積約 3— 4 萬㎡，充分考慮各建設期之間，各組團平面布局之間的有機聯(lián)系，處理好商業(yè)部分與住宅部分 以及 花園洋房和高層住宅 的空間及功能關系，提出明確的分階段建設示意圖及相應的經(jīng)濟技術指標。同時，兼顧小區(qū)內(nèi)外景觀資源的互補與共享，形成內(nèi)外呼應的環(huán)境氛圍 。努力 把本項目 建設為一個“規(guī)劃前瞻，檔次較高，環(huán)境優(yōu)美，適宜人居 ，飽含人文氣質(zhì) ” 的 具有明顯異域 風情化 的情景 人文社區(qū)，奠定項目在 當?shù)?房地產(chǎn)市場的翹楚地位， 以 樹立 其 未來 在 當?shù)?城市建設發(fā)展的重要窗口形象。 銅梁項目 設計任務書 4 在產(chǎn)品打造上，尋找到一個與自身區(qū)域形象類似的產(chǎn)品原型，打造屬于自己的風格化產(chǎn)品。 在開發(fā) 方向 上，我們需結合項目所處區(qū)域的文化教育背景， 充分把項目的教育文化精神與所處區(qū)域的城市功能教育文化氣息有機的融合和釋放。有歐洲最古老的波倫亞大學，是歐洲久負盛名的文化、教育和學術中心。位于波河平原南緣、亞平寧山脈北麓。 ” 即 —— “ 意大利 風情花園洋房 +景觀高層 +風情街區(qū)式商業(yè) +酒店式公寓 ” 為一體的 “ 意大利博洛尼亞 小城” 。本項目將尋找到一個與自身區(qū)域形象類似的產(chǎn)品原型，以打造屬于自己的風格化產(chǎn)品。 銅梁項目 設計任務書 3 （ 8） 建筑密度：≤ 30% （ 9） 容積率：不 大于 3 4. 項目市場定位及開發(fā)理念 （ 1）市場定位 根據(jù)地塊自然條件和周邊條件，以及 當?shù)?房地產(chǎn)市場調(diào)研分析、 當?shù)?消費者需求分析和 當?shù)爻鞘薪?jīng)濟發(fā)展規(guī)劃分析， 我們可以看到： 當?shù)?縣 房地產(chǎn)發(fā)展以改善人居 環(huán)境和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，特別是 規(guī)劃的未來教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，將成為未來 當?shù)?東城 的中央 文化教育 居住區(qū)。其中一期以 花園洋房 為主，總體 花園洋房 比例不低于總量的 15%， 景觀高層（包括公寓）的 比例為 85%左右， 其中景觀高層主要安排在花園洋房之后推出，而公寓產(chǎn)品則 安排在 產(chǎn)品基本呈現(xiàn)的中后期 。 3. 項目的基本技術指標 （ 1） 用地：項目用地面 積 約 142畝，其中規(guī)劃出讓建設用地暫定為 75128㎡。 本項目有著良好的規(guī)劃前景，但是就目前的現(xiàn)狀也存在多方面的不足， 項目靠近禽蛋市場區(qū)域，周邊還建房物業(yè)形象整體落后； 城市主干道 目前的道路整治 不甚理想，道路狀況不佳；區(qū)域遠離傳統(tǒng)的城區(qū)，生活成熟度低，配套不足；目前開通的交通車少且路線長，區(qū)域交通通達性差等因素，都成了制約項目發(fā)展的客觀風險，因此，在打造項目卓越產(chǎn)品的同時，盡可能的規(guī)避 劣勢，也是產(chǎn)品規(guī)劃設計需要重點考慮的條件。教育園、高速天晟不動產(chǎn) 澤京 它將是 當?shù)?最為重要的人文宜居社區(qū)。 該用地輪廓方正，地形多樣， 有一定的坡地溝谷 ，所處的位置更是未來 當?shù)?城市的窗口，具備先天的地理地形優(yōu)勢。 地塊內(nèi)有北、西南、東部三 處緩坡 ，中部和南面 相對 低平 。整幅用地 沿 城市主干道以北橫向分布， 整體呈梯形狀， 東西長約 400 米，南北進深約在 190— 360 米之間 。天晟不動產(chǎn) 澤京 銅梁項目 設計任務書 1 “ XX” 項目 （暫命名） 設計任務書 委托單位（甲方）： 被委托單位（乙方）： 委托范圍：項目總平面規(guī)劃方案和建筑單位方案設計 一 . 設計依據(jù) 1. 本項目計劃立項批文 2. 本項目選址意見書（意向性）及概念方案審查會議紀要 3. 本項目 1:500 規(guī)劃紅線附圖 4. 本項目地質(zhì)勘探資料 5. 國家及重慶市現(xiàn)行有關法規(guī)、規(guī)范、準則 二 . 項目簡介 1. 項目名稱 —— 博洛尼亞 （暫命名） 2. 項目現(xiàn)狀條件 “ 博洛尼亞 ” 項目位于 XX 縣的禽蛋市場片區(qū)， 地塊東至糧食集團地塊，西達規(guī)劃中的 當?shù)?學府景觀大道，南臨 城市 主干道 ，北接未來規(guī)劃的高級職業(yè)院校。地形趨向基本表現(xiàn)為： 北高南低， 地形局部有起伏，層次分明、三山夾一溝、局部凹陷。 地塊內(nèi)最高點 標高約 299m，最低 處 標高約 276m，垂直高差 23m。 “ 博洛尼亞 ” 地處 規(guī)劃中的教育園區(qū)范圍，職教園更是 當?shù)?的“東擴南連”政策發(fā)展 的重點區(qū)域 ，政府規(guī)劃 職教園 將 在未來幾年內(nèi) 打造成為 當?shù)?的文化、教育中心 。而且項目 南臨的 城市主干道 路段 將隨著 2021 年底高速的全線貫通，日益扮演著更為重要的角色， 城市主干道 將是加強 當?shù)?與重慶主城經(jīng)濟聯(lián)系的紐帶，重慶“一小時經(jīng)濟”在 當?shù)?的實現(xiàn)，將進一步推動整個區(qū)域乃至整個城市的經(jīng)濟發(fā)展。 銅梁項目 設計任務書 2 路雙管齊下，勢必將帶來本項目更好的發(fā)展契機。 根據(jù) 當?shù)?縣城市發(fā)展規(guī)劃，項目用地的南側為規(guī)劃拓寬的交通性主干道 城市主干道 ，而其他三面則是職教園規(guī)劃的景觀休閑城市干道； 目前該片區(qū)主要城市配套管線設施（電力、通訊、給排水等）沿 城市主干道 鋪設，部分 道路也正式開始整治、施工 。 （ 2）項目 整體基本為一梯兩戶 （或三戶）的花園洋房 、一梯 六 戶 的景觀 高層及 部分公寓物業(yè)組成 。 （ 3） 總建筑面積： 225384㎡，其中一期開發(fā)量 約 為 3— 4萬㎡ （ 4） 住宅面積： 約 19萬 ㎡（總建面積 商業(yè)面積 停車位面積） （ 5） 商業(yè) 和公建 面積： 約 ㎡ 其中： 商務公寓：約 ㎡ 幼兒園面積： 1000㎡ 會所 （ 主要以集中式商業(yè)的形式呈現(xiàn)，前期 滿足銷售中心功能， 后期 適合分零招租） ：3000㎡ 其他商業(yè)和公建：約 ㎡ （ 6） 停車位： 全部考慮地下車庫，部分考慮路面停車位 ，（可根據(jù) 當?shù)?當?shù)匦^(qū)停車位數(shù)量要求下限設置） （ 7） 綠地率：≥ 40% 天晟不動產(chǎn) 澤京 因此， 本項目 作為 職教 園區(qū) 規(guī)劃的第一個大型 房地產(chǎn)開發(fā)項目， 需充分把項目的教育文化精神與所處區(qū)域的城市功能教育文化氣息有機的融合和釋放。 因此， “ 博洛尼亞 ” 項目（暫定名） 擬定位為 ： “ 當?shù)?首席最具人文特色的意大利風情高尚情景社區(qū)。 附：博洛尼亞小城 —— 博洛尼亞（ Bologna）位于意大利北部波河與亞平寧山脈之間，是艾米利亞 羅馬涅的首府。 是意大利傳統(tǒng)的商業(yè)中心，多城墻、塔、文藝復興時期的宮殿、哥特式教堂等古代建筑。 （ 2）目標對象及開發(fā)理念 目標客戶主要為 當?shù)?當?shù)鼐哂幸欢ń?jīng)濟基礎，以追求生活質(zhì)量， 希望 改善居住條件，提高居住品質(zhì) ， 向往舒適人居環(huán)境目標為主的當?shù)匕最I階層（ 政府公務員 和 事業(yè)單位中高 級別人員 ）、私營企業(yè)主以及大型企業(yè)單位管理人 員等 。 天晟不動產(chǎn) 澤京 樹立“規(guī)模大盤、品質(zhì)大盤”的氣勢， 拔高項目形象，提升項目附加值，確定項目品牌先行的發(fā)展戰(zhàn)略 。 三 . 項目規(guī)劃設計條件與要求 1． 總平面布局 （ 1）嚴格按照用地紅線及相關規(guī)劃許可條例進行總平面設計 （ 2）在項目統(tǒng)一的意大利風格調(diào)性前提下， 最大限度地考慮建筑、景觀與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關系，確保大部分建筑能面向優(yōu)質(zhì)景觀，保證建筑、環(huán)境相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （ 3） 總體布局 要 充分 考慮 綠地景觀 視野， 應滿足采光、日照、通風、視線的要求，合理控制樓間距，爭取最大的活動空間和視覺空間，同時注意規(guī)避西曬 過多 情況 ， 或通過新型材料的應用予以考慮。 （ 花園洋房 作為第一組團要 相對獨立， 開發(fā)建設中要 注重花園洋房的景觀均好性 ）。 （ 6） 建筑單體平面的空間組合要 與 周邊區(qū)域 規(guī)劃 有機協(xié)調(diào) ， 與周邊 道路銜接順暢 ， 充分考慮重慶夏 季主導風向， 以形成良好的區(qū)內(nèi)小氣候 ；建筑的排列及單體的選型應注意戶與戶、樓與樓的對視問題，盡量的避免對視干擾。 （ 8）對小區(qū)入口處需重點處理，要 具 有明顯標識性，塑造小區(qū)的窗口形象， 另外，小區(qū)的主入口及集中式商業(yè)會所，尤其 是 項目開發(fā)前期將作為銷售中心和樣板示范區(qū)，故 這個區(qū)域天晟不動產(chǎn) 澤京 （ 9） 整個小區(qū)內(nèi)建筑環(huán)境的空間關系應以綠色生態(tài)為主題，同時滿足不同功能活動的需求。 2． 建筑單體設計 建筑造型應富有典型的意大利文化氣質(zhì)特征，在建筑細部處理中，于統(tǒng)一性中求個性。 （ 1）花園洋房： ? 花園洋房重視局部石材的處理， 在色彩的 選擇 上，考慮 意大利 特有的淺暖色系 ，同時輔以 穩(wěn)重、大氣的深色系 點綴。 ? 外立面豐富，在整體中富有變化，坡屋頂設置，在窗框陽臺等處充分考慮一定 雕花鐵欄桿、一步式花臺和裝飾吊籃等風情化的元素。 （ 2）高層產(chǎn)品（ 含 公寓）： ? 高層住宅力求實現(xiàn)立面的簡潔挺拔， 色彩選用以淺暖色調(diào) 外立面配以明 快的裝飾線條 為主， 突出建筑屋頂、中段、基座的變化層次，力求達到建筑單體造型和色彩上的生動跳躍而不乏品質(zhì)感， 實現(xiàn) 群體空間組織有序、輪廓豐富、尺度親切宜人。 ? 建筑平立面的組合應結合內(nèi)部環(huán)境設計，增加立體綠化縱向?qū)哟胃?，高層建筑重視空間的變化，考慮 層次感強的陽臺 、 露臺、 觀景平臺或空中 花園的設計， 陽臺攔板采用虛實結合方式，既保證私密性，又通透 。 銅梁項目 設計任務書 6 ? 在重視成本的前提下，采用環(huán)保型、新型的環(huán)保節(jié)能涂料，整體提升產(chǎn)品節(jié)能降噪的質(zhì)素 。外立面設計 上 盡可能公建化，即在與其他高層外立面區(qū)別設計的同時提升整個項目的檔次、品質(zhì)感及城市商業(yè)價值。 另外，公寓可考慮預留 3－ 4F（ 3000— 4000㎡） 以作外向型酒店經(jīng)營 。 （ 2） 項目整體景觀設計中，需要在滿足整體大中庭 、大圍合的 景觀 視野 的前提下， 強調(diào)戶戶均好。 （ 4）對周邊及小區(qū)內(nèi)的不利景觀因素進行有效的隔離和處理，從環(huán)保的角度使人活動的視線、噪聲等環(huán)境質(zhì)量最優(yōu)化。 （ 6） 環(huán)境設計中應分別考慮綠化、水景、休閑、兒童游樂、老人活動場所等，使之成為名副其實的 風情化 生態(tài)花園社區(qū)。 博洛尼亞 小城主題環(huán)境設計演繹 —— ? 園林景觀將在博洛尼亞小城的風情化產(chǎn)品定位的前提下，實現(xiàn)景觀與建筑的統(tǒng)一，景觀設計在總體構思應優(yōu)先考