【正文】 作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）? ?? ?? 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用） ??? ?? ?? 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）?? ?? ? 第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)分析?????????????? 一、招商租金收入分析???? ???? ??????????? 二、廣告位招商收入分析?????? ???? ???????? 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析?????????? ???? ????? 四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析???????? ? ?? ??? ?? 項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算表?????? ???? ?????? 利潤(rùn)回報(bào)分析?????????? ??? ???????? 第十章 報(bào)告 可行性結(jié)語(yǔ)??? ?????????????? 一、項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ) — 引進(jìn)專業(yè)人才???? ???? ????? 二、項(xiàng)目執(zhí)行的保證 — 專業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)????? ???? ???? 三、項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ) — 組織、制度、效率?? ???? ??? 4 第一章 項(xiàng)目名稱 ☆☆☆☆☆： 九江 市 （ χχ ） 購(gòu)物廣場(chǎng) 以上建議名稱由甲方董事會(huì)批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報(bào)告暫用“ （ χχ ） 購(gòu)物廣場(chǎng)”一名，后文中用“本項(xiàng)目”或“ （） 廣場(chǎng)”皆指同義。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 針對(duì) 九江 市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為“超級(jí)大賣場(chǎng)”。 如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài) 的成功即是一個(gè)最近的有力證明。 當(dāng)然，僅是以“超級(jí)大賣場(chǎng)”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“ 聯(lián)盛”、“大潤(rùn)發(fā) ”相抗衡。（其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位》中作詳細(xì)說明） 經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位 世界 經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位 超級(jí)大賣場(chǎng)及輔配業(yè)種以如下 10 個(gè)大業(yè)種為主力業(yè)種： ⑴超市（面積 4000m2 左右，經(jīng)營(yíng)單品應(yīng)不 8000 個(gè)，涵蓋所有百姓日常生活所需） ； ⑵家電（面積 4000m2 左右， 經(jīng)營(yíng)所有家電系列 ） ； 5 ⑶輕型交通用具（摩托車、電動(dòng)自行車、童車等） ； ⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品） ； ⑸ 文化、影院休閑及 餐飲（各地風(fēng)味 、 德克士、迪迪漢 堡等） ； ⑹中高檔品牌服裝 ； ⑺中高檔鞋帽、化妝品系列 ； ⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等 ； ⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列 ； ⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品 ； 競(jìng)爭(zhēng)策略定位 戰(zhàn) 場(chǎng)中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)采用避實(shí)擊虛之策， 即先用文化休閑影院及餐飲與其競(jìng)爭(zhēng)，再回 頭用規(guī)模（即大賣場(chǎng)）與之強(qiáng)項(xiàng)“超市”爭(zhēng)奪客源，再利用招商品牌與聯(lián) 盛的百貨部分一爭(zhēng)高 低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。 二、經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想 經(jīng)營(yíng)管理模式簡(jiǎn)述 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是一個(gè)商場(chǎng)生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場(chǎng)發(fā)展的保證。因此，為了讓 九江 城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，提升 九江 商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項(xiàng)目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng) 管理模式來運(yùn)營(yíng)。在購(gòu)物廣場(chǎng)的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購(gòu)物廣場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營(yíng)水平。 推行管理“八 統(tǒng)一”的目的在于營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氛圍，吸引市場(chǎng)熱銷商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購(gòu)物廣場(chǎng)的管理檔次和水平。 三、經(jīng)營(yíng)理念闡述 經(jīng)營(yíng)理念是購(gòu)物廣場(chǎng)的靈魂和思想，針對(duì) 九江 市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，我們提出 （ χχ ） 購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念： 引領(lǐng)時(shí)尚生活，創(chuàng)新都市文化。 都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時(shí)尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個(gè)集購(gòu)物、 文化 休閑 （影院） 、餐飲、娛樂于一 體的現(xiàn)代都市購(gòu)物廣場(chǎng)，它有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M(fèi)方式。現(xiàn)代人追求時(shí)尚、舒適和回歸自然，所以， （ χχ ） 購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念核心是引領(lǐng)時(shí)尚，營(yíng)造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，提供真品真價(jià)之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。 敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。 第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特色構(gòu)想 一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn) 總體規(guī)劃思路 人潮（客流量）是購(gòu)物廣場(chǎng)生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購(gòu)物廣場(chǎng)總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項(xiàng)目共 （暫定 3 層 ） 結(jié)構(gòu)，總營(yíng)業(yè)面積約為 13000 平方米，樓層單體面積均超過 4000 平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費(fèi)群，所以必須考慮通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。 8 經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn) 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面 ： ⑴新理念 ：采用大賣場(chǎng)成功之經(jīng)營(yíng)理念； ⑵新模式： 引進(jìn) 綜合文化商業(yè) 多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營(yíng)，最貼近市場(chǎng)需求，延伸經(jīng)營(yíng)面； ⑶一站式： 真正通過多業(yè)態(tài)多組合真正 實(shí)現(xiàn)“一站式 休閑”購(gòu)物品味文化精髓。 本項(xiàng)目將突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的管理模式， 采用“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式，既加強(qiáng)了購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范化管理，又增強(qiáng)了招商業(yè)主的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，同時(shí)，依托市場(chǎng)龐大的人潮，將消費(fèi)主流客群引入購(gòu)物廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。 經(jīng)營(yíng)主題：時(shí)尚廣場(chǎng) 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種計(jì)劃 A、紳士館：約 700 平方 米，經(jīng)營(yíng)男裝系列； B、女人天地：約 1200 平方米，經(jīng)營(yíng)女裝、化妝品系列、黃金珠寶、 高檔飾品等； C、時(shí)尚鞋館 及 兒童世界 ：約 600 平方米，經(jīng)營(yíng)男女皮鞋及皮具； 童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂 等項(xiàng)目； D、 休閑影院 ：約 700 平方米 ； E、風(fēng)味餐飲街：約 1100 平方米，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味小吃； F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營(yíng)品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次； G、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等； 9 H、其他面積使用見規(guī)劃圖。 10 （二）項(xiàng)目運(yùn)作文件編制 招商手冊(cè)編制（文案）； 項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊(cè)編制（超市部分）； ☆營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)； ☆營(yíng)運(yùn)培訓(xùn)手冊(cè)； ☆收貨運(yùn)作手冊(cè)； ☆客戶服務(wù)手冊(cè)； ☆生鮮管理手冊(cè)； ☆收銀管理手冊(cè)； ☆安全防損手冊(cè)； ☆管理人員手冊(cè)； ☆人事工作手冊(cè)。 （三）辦公場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì) 辦公場(chǎng)地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃）； 辦公場(chǎng)地裝飾設(shè)計(jì)； 辦公設(shè)備配置方案； 11 辦公室管理規(guī)范。 免管理費(fèi)政策（具體減免由董事會(huì)決定 ）； 建議：免第一年的管理費(fèi)。 其他相關(guān)促進(jìn)招商政策。 三、招商宣傳資料編制。 五、招商工作作業(yè)程序。 ㈠規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營(yíng)（略）。 ㈢促進(jìn) 九江 商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略）。 ㈤締造 九江區(qū)域 第二商圈。 三、項(xiàng)目各部門組織架構(gòu)（略）。 五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理（另附《業(yè)戶手冊(cè)》）。 七、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理制度（另附 ）。 二、招商說明會(huì) 的策劃及 執(zhí)行（另附《招商說明會(huì)實(shí)施方案綱要》）。 第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用） 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入） 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入） 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用） 13 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用） 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用） 第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)分析 一、 1F招商租金收入分析（見表） 二、廣告位招商收入分析（見表） 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析（見表） 四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析 項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算（見表） 利潤(rùn)回報(bào)分析 根據(jù)本報(bào)告投資預(yù)算，本項(xiàng)目共投入啟動(dòng)資金 萬元，其中固定費(fèi)用 萬元，變動(dòng)費(fèi)用 萬元，綜合人事費(fèi)用投入第一年約 萬元（本人事費(fèi)用預(yù)算包含專業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)費(fèi)用）。 目前，本項(xiàng)目擁有建筑面積約 ， 2F、 3F 分別為 ，按正常商業(yè)項(xiàng)目，折合營(yíng)業(yè)面積約 8478m2。通過商業(yè)運(yùn)作， 1F 的租金每年約遞增 15 %左右。 第十章 報(bào)告可行性結(jié)語(yǔ) 一、運(yùn)作的基礎(chǔ) —— 引進(jìn) 專業(yè)人才 購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、專業(yè)化、經(jīng)驗(yàn)性很強(qiáng)的工作，從前期策劃、招商、籌備開業(yè)到日常經(jīng)營(yíng)管理，均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才主導(dǎo)運(yùn)作， 14 以確保達(dá)到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運(yùn)營(yíng)的目的。 前期招商： （） 年 （） 月 （） 日 — （） 年 （） 月 （） 日 ， 共三個(gè)月時(shí)間 全面推動(dòng)招商工作和編制購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理政策、制度。 營(yíng)運(yùn)籌 備： （） 年 （） 月 （） 日 — （） 年 （） 月 （） 日 ， 共二個(gè)月時(shí)間 為營(yíng)運(yùn)和開業(yè)籌備階段，準(zhǔn)備各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)工作和開業(yè)慶典工作。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對(duì)執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。 三、經(jīng)營(yíng)的實(shí)施 —— 組織、制度、效率 要使這個(gè)計(jì)劃方案變成現(xiàn)實(shí)，達(dá)成運(yùn)作目標(biāo)則 必須推行規(guī)范化、制度化的管理，而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個(gè)高度集中，系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保證購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范有效運(yùn)行，以創(chuàng)造最佳利潤(rùn)。 總監(jiān)： 業(yè)務(wù)助理： 行政助理： 服裝鞋帽： 日用百貨： 餐飲娛樂： 工藝飾品： 大業(yè)種： 男女服裝 男女皮鞋 箱包皮具 針織童裝 洗滌用品 廚房用品 家飾床用 小商品 風(fēng)味小吃 餐飲主力 娛樂項(xiàng)目 其 他 工藝品 關(guān)聯(lián)業(yè)種 其 他 女用飾品 國(guó)際品牌 國(guó)內(nèi)品牌 關(guān)聯(lián)業(yè)種 其 他 19 購(gòu)物廣場(chǎng)銷售部組織架構(gòu) 西區(qū)主管： 北區(qū)主管： 接待中心： 南區(qū)主管： 東 區(qū)主管： F 區(qū)（ 1 人） G 區(qū)（ 1 人） 通道（ 1人） 通道（ 1人） E 區(qū)（ 1 人） D 區(qū)（ 1 人） 總機(jī)（ 1人） 契約（ 1人） 資料（ 1人） H 區(qū)（ 1 人） 通道（ 1人） C 區(qū)（ 1 人） A 區(qū)（ 1 人） B 區(qū)（ 1 人） 通道（ 1人） 總監(jiān)： 業(yè)務(wù)助理： 行政助理： 20 購(gòu)物 廣場(chǎng)財(cái)務(wù)部組織架構(gòu) 總監(jiān)： 助理： 審計(jì)課： 會(huì) 計(jì)課： 結(jié)算中心： 財(cái)稅結(jié)算（ 1 人） 銷售結(jié)算（ 1 人） 招商結(jié)算（ 1 人） 財(cái)稅會(huì)計(jì)（ 1 人） 銷售會(huì)計(jì)（ 2 人） 招商會(huì)計(jì)（ 2 人） 采購(gòu)審計(jì)（ 1 人） 銷售審計(jì)（ 1 人） 招商審計(jì)（ 1 人） 21 購(gòu)物廣場(chǎng)人事行政部組織架構(gòu) 經(jīng)理： 助理： 總務(wù)課： 人事科： 行政課： 獎(jiǎng) 懲（ 1 人） 紀(jì)律檢查（ 1 人） 規(guī)范服務(wù)（ 1 人） 資 料（ 1 人） 培訓(xùn)考核（ 1 人） 招聘考勤（ 1 人） 勤 務(wù)（ 1 人） 日用采購(gòu)（ 1 人） 資材管理（ 1 人） 22 購(gòu)物廣場(chǎng)客服中心組織架構(gòu) 經(jīng)理： 業(yè)務(wù)助理： 接待組： 按揭組： 契約課： 銷售合同（ 2 人） 招商合同（ 1 人） 資格審核（ 2 人） 對(duì)口銀行（ 1 人） 文件收發(fā)（ 1 人） 前 臺(tái)（ 1 人） 23 購(gòu)物廣場(chǎng)控管部組織架構(gòu) 經(jīng)理： 助理： 監(jiān)控室： 內(nèi)控組： 外控組： 巡 邏（ 1 人） 入