【正文】 賠償損失的前提下，還 可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款 1 倍的懲罰性賠償金： ① 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； ② 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； ③ 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； ④ 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； ⑤ 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 ② 就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。 （ 2）中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后， 在指定的期間、地點與招標(biāo)人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。 （ 1）試用期間屆滿，買受人對是否購買標(biāo)的物未作表示的，視為購買； （ 2）買受人已無保留地支付部分或者全部價款的，視為購買； （ 3）買受人對標(biāo)的物進(jìn)行試用以外的行為（如出租、出售），視為同意購買。出賣人即汽車銷售公司有權(quán)要求趙某一次性支付剩余 8 萬元的價款或解除合同，因此 AB 項正確；（ 2）出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費 。下列哪些表述是正確的（ ） ，并且收取趙某汽車使用費 權(quán)收回汽車，但不退還趙某已經(jīng)支付的 12 萬元價款 『正確答案』 ABC 『答案解析』（ 1）分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。 多選題】趙某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價款 20 萬元，約定分10 次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。 出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費。 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款的 1/5 的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同，出賣人解除合同的，雙方應(yīng)互相返還財產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費。 （ 2）當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人在合理期限內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起 2 年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量 或者質(zhì)量符合約定。 （ 1）當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。 （ 4）當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標(biāo)的物需要運輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給 “ 第一承運人 ” ，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。 （重點） （ 1）一般情況下，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，自標(biāo)的物 “ 交付時 ” 轉(zhuǎn)移； 解釋：但標(biāo)的物的 所有權(quán)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險的承擔(dān)可能不一致，因此所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否不是確定風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)合同法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。5 月 14 日，甲、乙兩人又以 2 500 元價格達(dá)成購買該耕牛的買賣合同，雙方約定甲應(yīng)在 5 月 31 日前付清價款。 【例題 提示：當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人，即訂立所有權(quán)保留條款。標(biāo)的物在訂立合同之前 已為買受人占有的，合同 “ 生效的時間為交付 ” 時間。 （八）解決爭議的方法條款 合同爭議的方式，一般有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。 （六）履行期限、地點和方式條款 （七）違約責(zé)任條款 法律法規(guī)規(guī)定了違約責(zé)任的，應(yīng)該按照規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商約定承擔(dān)違約責(zé)任的方式和比例。 （包括包裝費、折舊費、包裝物的回收費、保管費、押運費等）的承擔(dān)人和承擔(dān)方式。 （四）質(zhì)量條款 質(zhì)量驗收的方式一般有三種：按產(chǎn)品說明書驗收、按樣品驗收以及按抽樣驗收。不能引起歧義和不必要的麻煩。自然人的住所以其戶籍地為準(zhǔn)，如果經(jīng)常居住地與該戶籍地不同的，可以以經(jīng)常 居住地為住所。 第一節(jié) 合同的起草 一、合同一般條款的起草 （一）當(dāng)事人條款 起草該條款應(yīng)注意當(dāng)事人的名稱或者姓名的完整性，當(dāng)企業(yè)名稱較長時，經(jīng)注明還可以使用企業(yè)名稱的簡稱。各種題型都可能出現(xiàn)。第四章 合同實務(wù) 考情分析 本章共有三節(jié)內(nèi)容，分別從合同起草、合同審查、合同管理方面進(jìn)行介紹。學(xué)習(xí)本章注意合同知識聯(lián)系實際，考試多以小案例的形式出現(xiàn)。在近三年的考試中，本章的平均分值在 25 分左右。企業(yè)當(dāng)事人的住所應(yīng)與其營業(yè)執(zhí)照標(biāo)明的一致。 （二）標(biāo)的條款 標(biāo)的必須要明確具體。 （三）數(shù)量條款 合同中的標(biāo)的的數(shù)量一定要明確具體，切忌模糊不清。 （五）價款或者報酬條款 ，符合國家有關(guān)價格管理規(guī)定。 算方法、貨幣種類、支付的時間和方式，必要時注明開戶銀行和賬號等。違約金或者賠償金的數(shù)額不得高于或者低于法律法規(guī)規(guī)定的比例幅度或者限額。 相關(guān)知識點補充： 一、買賣合同 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。 （ 1）買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物 “ 交付時 ” 轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的（所有權(quán)保留條款）除外。 相關(guān)知識點：（ 1）標(biāo)的物的 “ 所有權(quán) ” 自交付時起轉(zhuǎn)移；（ 2）標(biāo)的物 “ 毀損、滅失的風(fēng)險 ” ，交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)；所有權(quán)與風(fēng)險沒有關(guān)系；（ 3）標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的 “ 孳息 ” 歸出賣 人所有，交付之后產(chǎn)生的 “ 孶息 ” 歸買受人所有；（ 4）出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計算機軟件等標(biāo)的物的，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。 多選題】 2020 年 5 月 12 日，甲因農(nóng)忙借用鄰居乙的一頭耕牛耕地三天。 5 月 14 日晚，當(dāng)?shù)乇l(fā)泥石流，導(dǎo)致耕牛滅失。 5 月 12 日取得耕牛的所有權(quán) 5 月 14 日取得耕牛的所有權(quán) 『正確答案』 BC 『答案解析』標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。本題中，買賣合同生效時，標(biāo)的物的交付完成，此時風(fēng)險轉(zhuǎn)移、所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 （ 2）因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自 “ 違反約定之日 ” 起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險； （ 3）出賣人出賣交由承運人運輸?shù)?“ 在途標(biāo)的物 ” ，毀損、滅失的風(fēng)險自 “ 合同成立之日 ” 起由買受人承擔(dān)。 （ 5）因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒 絕接受標(biāo)的物或者解除合同。 （ 6）標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。 標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價值明顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。 《合同法》第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款的五分之一的 ，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。 【例題 趙某按期支付六次共計 12 萬元后，因該款汽車大幅降價，趙某遂停止付款。本案中，趙某與汽車銷售公司之間簽訂的是分期付款的買賣合同，趙某在支付 12 萬合同價款后拒絕支付，未支付貨款 8 萬，達(dá)到了全部價款的五分之二，超過了法定的五分之一的界限。據(jù)此可知，如果汽車銷售公司選擇解除合同的話，汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，返還趙某已經(jīng)支付的12 萬元價款，同時要求曾某支付汽車使用費，因此 C 項正確， D 項錯誤。 （ 1）招標(biāo)公告屬于要約邀請；投標(biāo)人投標(biāo)屬于要約；招標(biāo)人定標(biāo)屬于承諾。 （重點） （ 1）銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定 ① 有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力；內(nèi)容具體，能影響價款的，就構(gòu)成要約。 （ 2）商品房買賣中法定解除權(quán)；商品房買賣合同中單方解除權(quán)行使的情形包括： ① 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格； ② 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用； ③ 房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過 3%的； ④ 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在 3 個月的合理期限內(nèi)仍未履行； ⑤ 約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過 1 年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。 【例題 下列哪些情形中，買受人可以請求該公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求該公司承擔(dān) 不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任（ ） 『正確答案』 ABC 『答案解析』出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或 者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實； ABC正確。 【例題 經(jīng)查，該小區(qū)設(shè)計中并無網(wǎng)球場和游泳池。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。贈與合同屬于 單務(wù)、無償、諾成合同。 （ 2）法定撤銷 受贈人有下列法定情形之一的，無論贈與財產(chǎn)的權(quán)利是否轉(zhuǎn)移，贈與是否具有救災(zāi)、扶貧性質(zhì)或者經(jīng)過公證，贈與人均可以撤銷贈與： ① 嚴(yán)重侵害贈與人或其近親屬； ② 對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行； ③ 不履行 贈與合同約定的義務(wù)。 【例題 事后，神牛公司僅支付 50 萬元。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。 【例題 根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。 【例題 后因甲公司法定代表人更換，甲公司不愿履行該合同而引發(fā)爭議。（ 2020 年） ，因贈與合同為實踐性合同 任意撤銷權(quán)，故可不履行合同 『正確答案』 BC 『答案解析』法定代表人變更，并不影響甲公司的義務(wù)承擔(dān)。 三、借款合同 金融機構(gòu)貸款的借款合同是諾成合同，自雙方意思表示一致時成立，自然人之間的借款合同為實踐合同，自貸款人提供借款時生效。 ，貸款人可以： （ 1）停止發(fā)放借款；（ 2）提前收回借款；（ 3）解除合同。 多選題】甲銀行與乙 企業(yè)簽訂了一份借款合同。甲銀行可以行使的權(quán)利有（ ）。因此選擇 ABC。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實際借款數(shù)額返 還借款并計算利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確的： （ 1）借款期限不滿 1 年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時一并支付； （ 2）借款期限 1 年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿 1 年時支付，剩余期間不滿 1 年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時一并支付。 （ 1）借款人未按照合同約定的日期、數(shù)額收取借款的，應(yīng)當(dāng)按照 “ 約定 ” 的借款日期、數(shù)額支付利息。 自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。超過時，超過部分無效。租賃合同為 有償、雙務(wù)、諾成合同 。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起 仍不得超過 20 年。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 （ 3）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。 在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物 的維修義務(wù)； 提示：在融資租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。仍不能確定的，適用以下規(guī)則： （ 1）租賃期限不滿 1 年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付； （ 2）租賃期限 1 年以上的，應(yīng)當(dāng) 在每屆滿 1 年時支付，剩余期間不滿 1 年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。 多選題】承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。（ 2020 年） ，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付 ，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付 — 年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付 ，應(yīng)當(dāng)按月支付 『正確答案』 ABC 『答案解析』