【正文】 性鮮明的現(xiàn)代化社區(qū)鱗次櫛比，綻放于此。 花園路東板塊 花園路東板塊位于高新區(qū)、歷下區(qū)、洪樓商圈的交界地帶，與三大置業(yè)商圈板塊有著均好的距離關(guān)系。 新東站片區(qū) 新東站拓展城市空間 加快“大濟南”戰(zhàn)略實施，隨著新客運東站加快籌建，新東站片區(qū)快步走上濟南城市建設(shè)的前臺。作為城市的“東大門”和濟南未來的發(fā)展重心之一，唐冶新城的開發(fā)建設(shè)將引發(fā)樓市新熱點，亦將引發(fā)省城居民對整個東部新城區(qū)的關(guān)注。具有社會動力、空間優(yōu)勢、軌交前景 唐冶片區(qū) 唐冶新區(qū)位于省城濟南東西城市發(fā)展軸和東部南北產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸交匯中心，用地總面積 平方公里 ,規(guī)劃居住人口 20 萬人。黃金時代廣場、魯商國奧成、銀河大廈、龍奧大廈等項目，均是以奧體中心為主線規(guī)劃建設(shè)的大型商務(wù)辦公集群，奧體文博片區(qū)的區(qū)域商業(yè)價值堪稱商業(yè)地產(chǎn)的閃光點。在住宅“限購”房地產(chǎn)大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的價值開始被重新審視并重視起來，商業(yè)地產(chǎn)的前景被看好，諸多公共基礎(chǔ)設(shè)施的 建設(shè)，為區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場提供了便利條件。在規(guī)劃之初，槐蔭區(qū)政府就確定西客站片區(qū)核心區(qū)由交通樞紐、商務(wù)會展、商業(yè)商貿(mào)、文娛旅游、居住、預(yù)留用地六大功能板塊構(gòu)成。 濟南熱點片區(qū)分析 目前主城區(qū)形成以泉城路商圈為城市核心商圈、大觀園、英雄山、洪樓等次級商圈為輔的多商圈格局，未來東部、西部區(qū)域?qū)⑿纬尚碌纳倘?，北部區(qū)域商圈專業(yè)市場和物流商貿(mào)屬性明顯 圖 25 濟南市商圈現(xiàn)狀 西客站片區(qū) 濟南西站是京滬高速鐵路的五個主客 站之一，是濟南都市圈內(nèi)重要的綜合交通樞紐，也是展現(xiàn)省會城市形象的重要窗口。 純商業(yè)物業(yè)一般位置較好，多處于中心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，項目單價普遍較高。價格差距與具體商業(yè)類別、商業(yè)展示面、樓層、商業(yè)物業(yè)地段等因素緊密相關(guān)。成交不理想主要是受整體市場環(huán)境影響，客戶投資熱潮銳減以及開發(fā)商營銷推廣力度較弱。 圖 22 濟南市 20212021 各類地產(chǎn)成交情況 商業(yè)地產(chǎn)市場 、 2021 年 112 月份濟南商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況 整體供應(yīng)情況分析 圖 23 濟南市 2021年 1月 12月商業(yè)地產(chǎn)成交情況 據(jù)調(diào)查， 2021 年 112 月份，濟南商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)總供應(yīng)量約為 169萬㎡，月度在售貨量平均在 14 萬㎡左右 上圖所示，濟南商業(yè)地產(chǎn)項目分為純商業(yè)類物業(yè)與底商類物業(yè)， 2021 年純商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量占據(jù)市場供應(yīng)的主力，隨著整體市場的逐漸回暖，下半來純商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比例逐漸增大。同 2021 年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，出讓土地面積與建筑面積分別上漲 %和 %，市場供應(yīng)火熱。 相比而言，商業(yè)物業(yè)整體仍較為平淡，市場表現(xiàn)一般；公寓和寫字樓均有大量新增供應(yīng)面市，隨著濟南西部、東部規(guī)劃推動和協(xié)調(diào)發(fā)展，均帶來逾千萬㎡的寫字樓、公寓等商務(wù)公建類產(chǎn)品， 2021 年將步入競爭白熱化階段。在整體市場回暖全國漲聲一片的大背景下，濟南樓市也表現(xiàn)相應(yīng)的勢頭，月度去化率穩(wěn)定在 40%左右，明顯優(yōu)于去年同期水平。 7 月末，濟南市正式取消限購，地方政策調(diào)整步入新的階段。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調(diào)控更重長效，逐步將重心由短期調(diào)控轉(zhuǎn)移至住房制度建設(shè)這一長期命題。 11 年間，國務(wù)院及相關(guān)部委共計出臺了 70余項重要的宏觀調(diào)控政策，主要集中在土地、 金融 、財稅、行政四個方面，政策出臺之多、密度之高、 力度之大前所未有。項目占地約 萬平方米，用地性質(zhì)商住，平均容積率暫按 ，總建筑面積約 萬平方米。項目南鄰北園大街，東至二環(huán)東路 300 米，北至小清河南路 300 米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 本項目選址在位于濟南市東南部的歷城區(qū)，歷城區(qū) 是濟南東部重要的政治 、經(jīng)濟、文化中心 ，交通便利，環(huán)境良好，基礎(chǔ)設(shè)施齊全、是濟南市未來的核心區(qū)域。從經(jīng)濟角度看， 2021年濟南市生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %， 2021年，濟南市 國內(nèi)生產(chǎn)總值 達到 億元 ，經(jīng)濟水平連年上升。 濟南市作為山東 省的省會城市，是山東省的政治、經(jīng)濟、文化、金融、交通、會展和科教中心。近幾年來，隨著城市化的進程大大加快，舊城改造也在如火如荼的進行之中。夢之城”，在以下的可行性研究分析報告中，將繼續(xù)對該項目的概念進行詮釋和升華。 本報告擬就對濟南市第三糧庫片區(qū)舊城改造部分商業(yè)地塊進行可行性研究，探討該地塊修建商業(yè)項目的可行性及規(guī)劃方案。房地產(chǎn)項目投 資的可行性研究階段，實質(zhì)上就是對未來項目的實施進行周密安排的過程。如果沒有房地產(chǎn)項目投資的可行性研究成果，房地產(chǎn)項目投資就無法得到優(yōu)化。同時，有的情況是研究一個項目的多個方案，要在多個可行方案中選出一個最優(yōu)方案。 (2)保證項目投資優(yōu)化。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資周期長，牽涉面廣，而且房地產(chǎn)市場的不確定因素多，盲目投資很難取得預(yù)期經(jīng)濟效益。 一個完善科學(xué)的房地產(chǎn)項目可行性研究在房地產(chǎn)項目實施過程中可以起到以下三個主要作用 : (l)保證項目投資決策的科學(xué)性。濟南市第三糧庫片區(qū)舊城改造部分商業(yè)地塊可行性分析 前言 房地產(chǎn)項目的可行性研究是指在房地產(chǎn)項目投資決策前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行深入細致的調(diào)查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價；并在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)項目的可行性分 析從內(nèi)容可分為以下五個方面 :房地產(chǎn)項目的投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)項目的市場分析和市場定位、房地產(chǎn)項目投資總成本費用估算及資金籌措分析、房地產(chǎn)項目財務(wù)評價和房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理。房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大，少到幾千萬、多到幾個億。只有對投資項目進行詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益計算和風(fēng)險評估，才 能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，進而取得理想的預(yù)期效益。一般情況下，可行性分析是研究一個項目能不能做，能做的話能得到怎樣的經(jīng)濟收益和應(yīng)該怎樣做的項目分析。這樣，研究人員就能在可行性分析的基礎(chǔ)上，全面考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價、合理取舍，優(yōu)選最佳項目方案，使投資獲取最大經(jīng)濟效益。 (3)保證項目投資有序性。特別是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流、還貸能力等進行一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)、配套工程實施步驟等，使整個項目的實施有條不紊地進行，以達到預(yù)期目的。 一、 總論 （一） 項目背景及概況 本項目提名 —— “筑建 （ 1） 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 （ 2）項目實地考察、市場調(diào)查有關(guān)資料 （ 3）政府相關(guān)部門的規(guī)定及相關(guān)數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)行業(yè)作為一種介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的具有復(fù)合特征的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。在職場新人日益增多，青年人開始獨立生活，