【正文】 營銷策劃代理 物業(yè)管理 配套設(shè)施 重要性 供應(yīng)能力 供方產(chǎn)業(yè)價 值占有力 應(yīng)對策略 供應(yīng)方式 有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 行政劃撥 ???? ????? ??? ????? ???? ????? 自由資金 預(yù)收賬款 銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款 債券融資 股票融資 合作開發(fā) 其它 自己銷售（可以委托策劃） 經(jīng)紀(jì)銷售（公開報價、獨家代理或獨家銷售權(quán)、多重開價、凈開價） 自設(shè)物業(yè)管理公司 外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)） 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 議標(biāo) 建筑和裝飾可以考慮 招投標(biāo)能力差 自己沒有土地儲備 市場運作土地是趨勢 自我供應(yīng)能力差 利用豐臺區(qū)政府支持 選擇危改項目，避免 征用土地 通過其它關(guān)系資源 自有資金不足 機構(gòu)融資能力差 債券、股票融資行不通 整體融資能力較差 土地價值居高不下 地產(chǎn)商利潤較高 供方價值占有力最強 設(shè)計招標(biāo) 自選中介 沒有自己的規(guī)劃 設(shè)計機構(gòu) 缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計人員 分析市場信息能力不足 沒有銷售經(jīng)驗 可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售 沒有經(jīng)驗 選擇外包 也可以考慮自設(shè) 好的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品是 開發(fā)項目成功的關(guān)鍵 價值占有力適中 融資方式的不同決定 了供方價值占有能力 關(guān)鍵看融資手段 供方價值占有力最低 建筑業(yè)競爭激烈所致 需要評估 建筑 的供應(yīng)能力 價值占有力較強， 銷售環(huán)節(jié)直接決定 整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn) 是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入 對開發(fā)商價值 占有影響較小 選擇其它物業(yè)公司 自設(shè)物業(yè)公司 保證持續(xù)現(xiàn)金流 依據(jù)項目性質(zhì) 決定銷售方式 銷售方式要多樣化 招標(biāo)方式確定建筑商 以一定比例給 建筑 引入好的融資人員 和金融機構(gòu)建立 良好的關(guān)系 開辟多種融資渠道 首先要提示自身對 規(guī)劃謀計的認(rèn)識 把握未來產(chǎn)品設(shè)計 的市場信息 房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析 一、需求結(jié)構(gòu) 隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體。 包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢 四、政府行為及其它 企業(yè)和消費者行為都更具理性化 消費者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。 2．住宅主體設(shè)計向人性化、細(xì)化發(fā)展。（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。主要體現(xiàn)在以下 3個方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進入。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。 二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢 大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)等各個相關(guān)企業(yè)。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。 北京市房地產(chǎn)將進入全面競爭的發(fā)展階段。 4. 政府機關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。 2. 北京申奧成功和中國進入WTO，將進一步擴大北京對海外的吸引力，全方位擴大海外對北京房地產(chǎn)的需求。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 一、房地產(chǎn)市場走勢 整體發(fā)展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機，以及 《 中國“十五”建設(shè)計劃 》 提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。 消費概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。 個人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2020年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。其中北京地區(qū)增幅達到 %。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 二、消費市場 住宅需求增長比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。新開盤項目大于或等于 100萬平方米的項目個數(shù)占 ％，也超過全部在售項目同等規(guī)模的比重。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。 新項目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有 145個，平均項目規(guī)模 。當(dāng)代集團也同時推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國城，開發(fā)規(guī)模達 100萬平方米。大企業(yè)將進一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，比如：：華遠(yuǎn)集團現(xiàn)在正在全面熱銷 4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2020年銷售額達20億元，在北京市場占有率達到 5％。 大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位，進入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。 2020 年北京市房地產(chǎn)建設(shè)新開工面積020040060080010001200140016001800新開工面積 住宅 別墅和高級公寓 經(jīng)濟適用房 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他單位：萬平方米北京市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布%普通住宅公寓經(jīng)濟適用房別墅寫字樓商業(yè)用房 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計， 2020年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2020年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計總共約 950個，僅掌握在 510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項目做。 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。 一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到 1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。 因此需要 建筑在新形勢下進行重新定位，尋求發(fā)展良機； 裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴充企業(yè)實力、做好市場定位等各方面的工作。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。 ?國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計劃綱要 》 提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。 ?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機 ： 奧運促進京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。 ?加入 WTO，對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國加入 WTO即將成為事實，加入 WTO對中國經(jīng)濟增長的貢獻可達兩個百分點，創(chuàng)造 1000萬個就業(yè)機會，在拉動中國經(jīng)濟增長的前提下，客觀上推進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機遇 ?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計劃綱要 》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。 ?中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據(jù)建設(shè)部 《 建筑業(yè) “ 十五 ” 計劃及2020年發(fā)展規(guī)則 》 的預(yù)測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。三是消費主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。各種跡象表明，中國經(jīng)濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。 第六部分 則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。 第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對 企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。 其次， 在我們對企業(yè)進行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對 企業(yè)內(nèi)部狀況進行了詳細(xì)分析。 報告 首先 對 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進行比較詳細(xì)的分析，繼而簡要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機會有那些。 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告 征求意見稿 企業(yè) 2020年 11月 報告說明 本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。在這部分分析中，重點分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計提供基礎(chǔ)。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。 整體戰(zhàn)略核心思想 建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù) 培育裝飾業(yè)務(wù) 發(fā)展建筑 業(yè)務(wù) 追求區(qū)域發(fā)展 附加值業(yè)務(wù) 房屋持續(xù)經(jīng)營 一體化 經(jīng)營 整體轉(zhuǎn)型 （現(xiàn)在） 2020年以后 ——“持續(xù)經(jīng)營”階段 2020年－ 2020年 ——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段 2020年－ 2020年 ——“成長發(fā)展”階段 一體化經(jīng)營期 轉(zhuǎn)型過渡期 根植豐臺區(qū)域 成功轉(zhuǎn)型 （ 2020） 拓展其 它業(yè)務(wù) 橫向一體化 橫向一體化 總目錄 產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合 發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3 外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析 戰(zhàn)略實施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 外部環(huán)境分析 1 ? 宏觀大勢分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)機會分析 ?中國經(jīng)濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭 ： 中國政府制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟增長速度預(yù)期為 7％ 。 ?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進入一個新的發(fā)展時期 ： 新時期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。一是國民經(jīng)濟將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。同時，北京為 2020奧運大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。到 2020年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到 22平方米，基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達到 30平方米。 概述 宏觀大勢分析 其中關(guān)系 發(fā)展的因素 中國的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟體制改革對 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進” 是大趨勢； 在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機