【正文】 直達(dá)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，是與國(guó)際接軌的“橋梁”。 航空：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 59KM，通過(guò)高速 公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。 鐵路：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長(zhǎng)沙火車站 63KM、岳陽(yáng)火車站 66KM、汩羅火車貨運(yùn)站 10KM，通過(guò)高速公路驅(qū)車 30 分鐘即可抵達(dá)長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)二站。 107國(guó)道、 S308高等級(jí)公路緊繞中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過(guò)。通過(guò)“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了本項(xiàng)目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。 三、地塊交通條件調(diào)查 —— “一江三路”聯(lián)通世界 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙與岳陽(yáng)的中點(diǎn)，東鄰江西修 水，南接長(zhǎng)沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。 （四）市場(chǎng)情況 據(jù)我們調(diào)查，項(xiàng)目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒(méi)有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和攤擔(dān)小店。即使將來(lái)有污染，也可能只會(huì)是 1公里外 的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級(jí)，在引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)時(shí)，就將環(huán)境因素放在了第一位。 （三）環(huán)境污染狀況 本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，歷史上沒(méi)有發(fā)生過(guò)地震災(zāi)害，可不作工程設(shè)防。每到逢年過(guò)節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂(lè)見(jiàn)。紀(jì)念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。 平江作為革命老區(qū)更 不乏“紅色”遺址。 就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩(shī)、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤(pán)洲、東山寺等，遠(yuǎn)的有平江起義紀(jì)念碑、岳陽(yáng)樓、君山等景觀。 特別注意的是，距離本項(xiàng)目不到一公里遠(yuǎn)的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽(yáng)市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)園區(qū)，為省級(jí)工業(yè)園，已 有 18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢(shì)良好。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。 項(xiàng)目的南面有一個(gè)收費(fèi)站，以及該站所屬的一個(gè)較高的水塔；項(xiàng)目東面緊靠公路，這一面基本上還沒(méi)有什幺建筑物。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了 5年時(shí)間。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂(lè)。因而總體上是作為開(kāi)發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場(chǎng)的，以及該市場(chǎng)配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所用的辦公樓、會(huì)展、酒店以及配套住宅等。 因而，開(kāi)發(fā)商如果有決心，完全可以爭(zhēng)取到總開(kāi)發(fā)土地面積為 311畝，或者更多一些。 原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為 186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，土地面積和紅線等相關(guān)情況為： 土地開(kāi)發(fā)方面，原計(jì)劃為 85畝，尚有其中的 30多畝，土地推平了，但還空著，沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來(lái)建設(shè)，伍市將成為湖南東北部 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁(yè) 共 32 頁(yè) 商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。市場(chǎng)距京廣鐵路僅 10公里，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 59公里，長(zhǎng)沙通過(guò)高速公路驅(qū)車 30分鐘即可抵達(dá)。京珠（北京 — 珠海）高速公路與平伍（平江 — 伍市）公路交匯處；緊靠北京 — 廣州 107國(guó)道。公司始終堅(jiān)持“誠(chéng)信務(wù)實(shí)、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，開(kāi)拓創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，公司現(xiàn)正向以國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進(jìn)。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。第二期工程規(guī)劃總建筑面積 150250平方米，占地 226畝，興建國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（ 35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（ 12020mSUP2/SUP）、中泰國(guó)際大廈（ 29250mSUP2/SUP）、國(guó)際農(nóng)莊度假村（ 60000mSUP2/SUP ）、倉(cāng)儲(chǔ)中心（ 10000 mSUP2/SUP ）、停車場(chǎng)（ 4000mSUP2/SUP）。 第一期工程規(guī)劃總建筑面積 60000平方米，占地 85畝，能容納經(jīng)商客戶 870戶，有住宅 698套。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁(yè) 共 32 頁(yè) 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開(kāi)發(fā)策劃方案 I中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。 /I 第一章 項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)概況 一、項(xiàng)目概況 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、 集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂(lè)。 獨(dú)特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。 二、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 擔(dān)綱“中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開(kāi)發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交 易有限公司，是我國(guó)最大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá) 5000 萬(wàn)美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。 BR clear=all 第二章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述 （一）地理位置 項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。 北通咸（寧）武（漢），南抵長(zhǎng)沙，東連九江，西接岳陽(yáng)。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心 70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇，交通便利，是平江對(duì)外開(kāi)放的重要“窗口”。 （二）土地面積及紅線圖 由于項(xiàng)目的特殊性，土地面積還存在著一些 不確定的因素。鎮(zhèn)政府的意見(jiàn)是這 30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開(kāi)發(fā)商決策開(kāi)發(fā)。另外還有 40畝（山地）也可劃為二期開(kāi)發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。 （三）土地規(guī)劃使用性質(zhì) 該地塊規(guī)劃和批建的主 要使用性質(zhì)為：商業(yè)用地、市場(chǎng)。 （四）建設(shè)現(xiàn)狀 第一期工程規(guī)劃總建筑面積 60000平方米，占地 85畝，能容納經(jīng)商客戶 870 戶，有住宅 698套。實(shí)際現(xiàn)狀是，已經(jīng)建成的一期建筑為 ，實(shí)際投入 3200萬(wàn)元，建成了門面 580多套，住宅 678套。 二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 （一）地塊周邊的 建筑物 目前本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)幾乎沒(méi)有什幺建筑物，主要是對(duì)面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門面和車庫(kù)、雜屋，二三層為主人居家自用。西面有一個(gè)變電站。項(xiàng)目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約 8公里。 （二）景觀（包括自然及歷史人文景觀） 項(xiàng)目尚無(wú)景觀，有待人為造景。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數(shù)不勝數(shù)。屈原懷沙自沉、杜甫流寓冢葬、三國(guó)東吳名將魯肅領(lǐng)兵守土遺址、唐代六相平江歸隱。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。 平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。 人文資源更如汪洋大海：李元度等 67 位清代和民國(guó)時(shí)期的軍政要員， 54 位共和國(guó)的將軍， 60 多位共和國(guó)的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部， 20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國(guó)國(guó)徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級(jí)教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究 、任美國(guó)哥倫比亞大學(xué)副校長(zhǎng)的著名數(shù)學(xué)家李達(dá)，有發(fā)明無(wú)線電話接收機(jī)、被美國(guó)報(bào)紙稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)作實(shí)已于無(wú)線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁(yè) 共 32 頁(yè) 美國(guó)密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國(guó)立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國(guó)紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺(tái)的知名人士，如臺(tái)灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺(tái)灣大學(xué)教授徐少英（女），臺(tái)灣海洋學(xué)院院長(zhǎng)、雷達(dá)博士李昌來(lái)，國(guó)民黨中央社總編輯方國(guó)希等。目前全縣分布在外的私營(yíng)企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的 不下 500個(gè)，其中年產(chǎn)值超 2020萬(wàn)元的企業(yè)達(dá) 100家左右，而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計(jì)其數(shù)。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當(dāng)一部分企業(yè)家準(zhǔn)備回鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。 本項(xiàng)目周邊 10 公里內(nèi)均無(wú)較大的環(huán)境污染。 這兒的自然環(huán)境保護(hù)得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。在長(zhǎng)沙以及再北面的常德已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，它們將是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)者，也可能是本項(xiàng)目的有益互補(bǔ)。 本項(xiàng)目的交通便捷，京珠高速公路、 107國(guó)道、 S308高等級(jí)公路及汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)， 106國(guó)道，平汩、平岳、平益公路過(guò)境，京廣鐵路擦邊而過(guò)。 （一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 陸運(yùn)：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長(zhǎng)沙段平江、汩羅出口僅 1公里處，距長(zhǎng)沙市 63公里（以京珠高速計(jì)算）、 岳陽(yáng)市 66公里、平江縣城 38公里（平伍高速公路）。以前局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)因?yàn)榫┲楦咚俟返慕ǔ啥堰\(yùn)輸半徑由原來(lái)的 300 公里提高到了 800公里。長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)站是京廣線上的樞紐大站，可通達(dá)全國(guó)各地。岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心 70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇。長(zhǎng)沙港每年通過(guò)上海港進(jìn)出口運(yùn)輸?shù)膰?guó)際集裝箱 ，通航航線已輻射至世界五大洲 80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。區(qū)內(nèi)有 300噸級(jí)汩羅江內(nèi)河航道連接 洞庭湖、湘江、長(zhǎng)江，可直達(dá)長(zhǎng)沙港、岳陽(yáng)港、武漢港。稍遠(yuǎn)一些，可以進(jìn)長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)和平江縣購(gòu)物，也算比較方便，平江縣城的知名購(gòu)物場(chǎng)所已經(jīng)有心連心和上海瑞東超市。再稍遠(yuǎn)處有省市重點(diǎn)學(xué)校，如長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、平江等城市的教 育機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長(zhǎng)沙或岳陽(yáng)看醫(yī)生，因?yàn)榫嚯x并不遠(yuǎn)，加之高速開(kāi)通后，只要半個(gè)多小時(shí)就可到達(dá)，既方便又可保證治療效果。待項(xiàng)目建成以及伍市工業(yè)園開(kāi)發(fā)到位時(shí)，還會(huì)有更多的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。 （六）餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)（設(shè)施） 近有九龍賓館和湘 陰飯店，就在本項(xiàng)目旁邊。 （七）生活服務(wù) 目前伍市人的生活配套服務(wù)基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場(chǎng)、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會(huì)正計(jì)劃建一個(gè)統(tǒng)一的菜市場(chǎng)以解決附近居民買菜等問(wèn)題。 （八）周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 在五年前，周邊的人們就盼望著本項(xiàng)目 能建成。 因而，除了項(xiàng)目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。增速比上年同期快 。上半年固定資產(chǎn)投資價(jià)格在投資高速增長(zhǎng)的拉動(dòng)下同比上漲 ％ ,漲幅比 2020年上半年擴(kuò)大 。 當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 對(duì)湖南的影響可謂機(jī)遇難求。從年度經(jīng)濟(jì)增速來(lái)看，呈逐年攀升之勢(shì)。世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后，自 2020年下半年起重新恢復(fù)較快增長(zhǎng)。 據(jù)一份政府報(bào)告顯示，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 620 億元，年均增長(zhǎng) 11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 40%，社會(huì)消費(fèi)零售總額達(dá)到205億元，進(jìn)口總額達(dá)到 3億美元，出口年均增長(zhǎng)率 15%，進(jìn)口年均增長(zhǎng) 19%， 5年累計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá) 到 660億元，利用外資 12 億美元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 124572 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 132657 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 141810萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá) ::。就發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。 （五）房地產(chǎn)基本情況 2020年 1— 6 月，湖南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，其中長(zhǎng)株潭占 %；商品房平均銷售價(jià)格為 元 /平方米，居全國(guó)第 23 位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。商品房屋開(kāi)工面積 ，同比增長(zhǎng) %，相當(dāng)于去年全年竣工面積的 ； 16月竣工面積 ，增長(zhǎng) %，表明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。我省銷售價(jià)格居全國(guó) 23位。 岳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)居全省中游。 岳陽(yáng)的房的產(chǎn)市場(chǎng)，從 2020年 的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 88家房產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本已達(dá) ， 500— 800萬(wàn)元的 39家， 1000— 2020萬(wàn)元的 22家，3000— 5000萬(wàn)元的 4 家， 2 億元以上的有泰和集團(tuán) 1 家；其二， 2020年底，全市房